Почему рынок недвижимости в провинции не рухнет

Факторы влияющие на цену квартиры:

Ставка по ипотеке

— отличная. Лучшая из тех, что была когда-либо в РФ. И на вторичку, и на первичку, и на рефинансирование.

Стандартный аргумент, а что будет если ставка возрастет, так как уберут льготную ипотеку?

Активизируют региональные программы, сейчас регионы не напрягаются вообще в поддержке ипотеки и там есть хороший резерв, и на рынке сформированы механизмы по снижению ставок через субсидии (в том числе единовременные) — 5-6 лет назад это были единичные случаи, когда застройщик или регион платил за снижение ставки (вертели пальцем у виска). Сейчас это уже привычный механизм.

Появятся новые федеральные программы в стиле Сельской ипотеки сейчас, или в стиле ЖРС — 2014 года (ставка ниже рынка, на новое жилье эконом класса для достаточно широкой группы населения).

Объем сдаваемого жилья

 Жилья в регионах до сих пор строят недостаточно. Это по абсолютному большинству регионов так. И пандемия, эскроу счета (многим трудно перестроиться) не дала застройщикам выйти на нормальные темпы строительства, под сегодняшний сладкий спрос. Новая ставка позволила продать квартиры, которые не были проданы уже после сдачи дома.

Еще в 2018 и начале 2019 годах множество квартир, а в некоторых регионах и до сих пор большие 2  и обычные 3-шки  не продаются на стадии строительства. Застройщики буквально делали скидки на квартиры — и это уже в сданном доме, застройщики компенсировали ставку по ипотеке покупателю из своих средств только бы продать квартиры. 

И это было совсем недавно 2016-2019 год. 

Ожидания по ипотечной ставке

Думаете все побежали покупать квартиры сейчас?

— множество людей ждет, что ставка упадет еще сильней и не покупают (поверьте, такие есть. Есть люди, у которых сейчас 12 % годовых и они не рефинансируют кредит свой под 7,8 % сейчас, так как оценка, страховка стоит денег, и «бумажная волокита эта». Вот будет под 5-6 %, все сразу сделаю.

— в условиях пандемии многие чувствуют себя не уверенно (доходы упали, а вдруг заболеют, а если бизнес, то не смогу перейти нормально на удалёнку) и не побежали покупать

— есть традиционные сильные задним умом люди. (были же дешевые квартиры в 2016 году, сейчас подорожали, дождусь старых цен и куплю, «сейчас пузырь», «цены откатят и люди будут продавать квартиру купленную за 3,5 млн — за 3 млн., вместо того, чтобы ее сдавать и подождать нормальной цены»).

Будет кризис и куча неплательщиков по ипотеке и люди будут массово продавать ипотечные квартиры. 

Это так не работает в РФ.

 Так как:

— Валютная ипотека сейчас практически отсутствует (в регионах 100 %).
— Доля кредитов без первоначального взноса ничтожна мала, это скорей люди которые договаривались с оценщиками. Серьезные банки не дают без первоначального взноса и если дают, то там скоринг заемщика с повышенными критериями. Опыт США 2008 года реально учтен в целом в мире, и у нас в том числе. Маленький первоначальный взнос 5-10 % появился только последние 2-3 года. 

— В РФ есть механизмы по поддержке ипотечного заемщика и они гораздо лучше, чем 12 лет назад (в 2008 году был ипотечный кризис). Реструктуризация, ипотечные каникулы, кредитные каникулы. С маневренным фондом, правда, везде проблемы. Кроме того в 2008 году буквально за месяцы было создано АРИЖК (агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и был запущен механизм поддержки заемщиков). Если будет очень плохо, сейчас тоже смогут запустить экстренные программы помощи. 

Недвижимость — специфичный товар с ограниченной ликвидностью. 

Как немногие на рынке могут дисциплинированно использовать стоп-лосс, а вместо этого превращаются в долгосрочных инвесторов, так и на рынке недвижимости.

Пример: Человек купил 2-шку за 3 млн. руб, решил продавать через 3 года, а она стоит уже 2,5 млн. руб (чтобы за 1-2 месяца продать). Он выставляет ее все равно за 3 млн. руб. в это время сдает и получает с актива 3-6 % годовых. А может и не сдавать, но не может он психологически смириться, что нужно взять убыток и будет годами сидеть в активе. И тупо ждет своего покупателя и изменения конъюнктуры на рынке. 2016-2018 года показали, что таких очень много.

Так же существует такой фактор: «я хочу квартиру именно в этом доме и готов за это немного переплатить» — и иногда длительные ожидания покупателя, готового принять эту цену (чуть выше рынка) заканчиваются вознаграждением. 

И ценообразование на данный товар далеко не однозначное, кто-то думает, что крайний этаж — это (- 5 %) от стоимости. Кто-то провел анализ технического этажа и верхних этажей в этом доме не боится.
 

Удалёнка

Сейчас многие поняли, что это такое, проводить 24 часа с близкими людьми в тесной квартире. И ценность жилья увеличилась для множества семей. Уже нужен кабинет, уже обязательно нужно, чтобы у детей была отдельная комната. Доля средств, которую готовы потратить на улучшение жилищных условий, а не на отпуск возросла и будет расти, так как удалёнка — это наше будущее. 

Риски, конечно, существуют.

— Малоэтажное строительство набирает обороты + технологии улучшаются год от года 

— Реальные ЗП в стране падают.

— что будет, когда начнется сильная коррекция на рынке акций (тут хотя может быть обратный эффект и все вспомнят про старую добрую недвижку, которая (-10 %) в неделю не летает в цене.
— демография

Когда надо покупать квартиры:

Тем кто гасит ипотеку за 2-4 года (а средний срок жизни ипотечного кредита в РФ меньше 7-ми лет), активно внося досрочку. Или просто за свои. Покупать надо в кризис, когда ставки высокие.

Те кто берет ипотеку всерьез и надолго от 10 лет и реально оценивает, что потенциал досрочного погашения очень ограничен. Покупайте сейчас, ставки прекрасны (будут ниже, рефинансируете кредит без проблем под меньшую), а накопленный дисконт в ставке 2-4 % в год ,  через 10 лет будет очень существенен. 

Но кто знает сколько еще продлится этот тренд, в 2009 году многие ждали и ждали, когда же недвижка еще сильнее подешевеет, и так дождались 2012 где она уже была по сути по ценам 2008 года.  А в сам пик кризиса 2008 года — ипотеку было взять крайне трудно. С живыми деньгами да можно было что-то с дисконтом в 10 % и редко 20 % что-то купить. 

P.S.

Если кому-то показалось, что я слишком позитивен,  учитывайте, что достаточно ликвидный рынок недвижимости в МСК и СПБ, реально может оказаться заложником своей ликвидности и просесть. А текст относится к недвижимости в регионах.