Недвижимость без прикрас (памятка новичкам)

Особенность русских метров. – Недвижимость в голове. — Глобус за сто лет. – Понемножку будет много.

------///------

     Продолжаем большие куски о вечном. Про недвижимость не писал, и может больше не буду. Так, два слова — самое очевидное («памятка новичкам» как бы указывает, что специалисты по теме могут не волноваться — это не для них).

     Первое, что надо понимать про недвижимость: от грустного сходства с коммодити (как-то золото, серебро, нефть, тушенка) ее отличают только рентные платежи. Нет аренды – нет доходности.

      Недвижимость, не сдаваемая в аренду, это актив с отрицательной доходностью.

     В России этот факт смягчен фантастически низким стартом, но по миру это видно. В начале 1990-х годов у нас почему-то не было ценности квадратных метров. Импортную видеодвойку (телевизор + видемагнитофон, если кто забыл) с небольшой доплатой меняли на подержанную «тойоту», а ее, уже без доплаты, можно было обменять на «однушку». Пару тысяч долларов можно было конвертировать в квартиру, по крайней мере, в провинции. С этого все и началось. Отсюда общероссийская иллюзия, что «недвижимость всегда дорожает». Иллюзия построена на эмпирических наблюдениях, но четверть века в нетипичной стране – не лучшая выборка для таких обобщений.

     Россиянам задавали два вопроса, какое вложение они считают: а). самым прибыльным, б). самым надежным. С разгромным счетом в опросе побеждает недвижимость. Но только в опросе.

      Мы поняли, как обстоят дела в голове, а вот так они обстоят в реальном мире? Есть авторитетнейший бюллетень Credit Suisse. Они посчитали это за нас. Так вот…

     Если взять недвижимость саму по себе, без ренты, без налогов, без издержек – на вековом интервале это вложение под размер инфляции.

      Но давайте добавим все, что надо добавить, и прикинем, хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальное пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, дает от 2 до 5% годовых, в среднем 3-4%. (по данным 1profit.wordpress.com/с-какой-инвестиции-стоит-начинать/недвижимость/рейтинг-84-стран-по-доходности-инвестир).

      Причем в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5-8%. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например, Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше.

      Еще более скромные цифры приводит газета «Ведомости».

      «В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (vedomosti.ru/realty/blogs/2017/06/26/695069-nedvizhimost-evrope-maksimalnuyu-dohodnost)

      Теперь вопрос, сколько от 3-4% останется? Посмотрим на 20-30 стран, популярных среди инвесторов в недвижимость, преимущественно европейских. Данные с сайта tranio.ru.

      Во-первых, налоги на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он обычно строго собирается и может доходить до 50%. В среднем это около 20%. То есть сразу минус почти 1% годовых. Далее, налог на прирост стоимости самой недвижимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной, как разницей между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10% до 50%, в среднем 20%. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы. Дом стоит на столько, сколько вам за него заплатят, а столько, сколько вы за него получите.

     Далее, ожидаемую доходность сразу стоит уменьшить на налог с покупки. Где-то он 0.1-0.2%, где-то доходит до 10-20%, в среднем по Европе 3-4%. В некоторых странах его нет. Но, как правило, он есть везде, просто называется «регистрационный сбор», и в среднем тянется к тем же 3-4%. Обычно в стране платят либо «налог с покупки», либо «регистрационный сбор», но в некоторых платят и то, и то. Но помимо этого, существует и третий способ взять денег с покупателя! Это НДС, в некоторых странах он есть, в некоторых нет, но там, где есть, это обычно сразу 20%. (tranio.ru/articles/countries_taxes/).

     Но налоги – это еще не все. Расходы на ЖКУ, как минимум, сопоставимы с российскими в районе 1% в год. Далее, амортизация. В России квартиры все еще иногда «дают» (при сносе аварийного жилья, например), но на планете часто считается, что когда твой дом покосится, ты сам его снесешь и купишь новый. Положим еще 1% на амортизационные отчисления. Если мы хотим сдавать недвижимость в аренду, у нас будет дополнительная амортизация – на частый ремонт, положим 0.5%. Давайте еще учтем (для сомнительных регионов планеты) отчисления как бы в страховой фонд от черного лебедя. Для Лондона, так и быть, отчислять не будем, но в целом для планеты это лучше учесть. Затопления, возгорания, обстрелы вражеской артиллерии (не смейтесь, но кто мог в 2013 представить себе «бомбардировки Луганска»?), а также риски юридические – например, покупка квартир с замутненными правами собственности. Положите на этот пункт столько, сколько подскажет интуиция. Еще учтите простои – недвижимость сдается не все время.

     А от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1-2% годовых. Иногда минус 1-2%, как повезет.

     Почему мы считаем средние цифры по миру за столетие? А не то, как это обстоит в конкретной стране (вероятно, в нашей) в конкретное время (в ближайший год)? Если бы принимали конкретное решение – конечно, смотрели бы конкретные условия здесь и сейчас. Но сначала важнее понять, как оно устроено вообще. Потому что любое «здесь и сейчас» будет стремиться к этому «вообще», если дать ему достаточно времени. И если думать не о конкретном инвестиционном решении, а о жизненной стратегии, например, «стану раньте и разбогатею» — лучше учесть самые общие данные, какие только есть. Жизнь длинная. В итоге она окажется ближе к этим данным, чем к ближайшей осени в Москве или Красноярске.

      …Ну а как же случаи, когда «моя коммерческая недвижимость отбивает инфляцию и принесла за год 13% ренты?». Что, так не бывает? Отлично, так бывает. Но это надо уметь. Чтобы кто-то вложился в коммерческую недвижимость под 13% годовых, должно быть и те, кому то же самое намерение принесло минус 13%. Можно найти ЗПИФ, который за клиентский миллиард купит метры, которые по рынку стоят 500 миллионов. Полмиллиарда растворятся в воздухе, сколько это будет в процентах? Минус пятьдесят? Потом вам будет пять лет капать какая-то рента, но вместо обещанных 15% только 5%. Потом вы обнаружите, что даже с учетом ренты инвестировали под минус.

      И это не худший вариант. Можно найти посредника, который найдет вам рентную недвижимость за границей. Потом окажется, что вы купили номер отеля, который еще не построен. Или построен, но вы переплатили в два раза, там никто не хочет жить, и вы должны еще доплатить за «содержание». А казалось бы, что может быть надежнее? Самый надежный класс активов, самая надежная страна, допустим, Англия… Увы.

      Везде, где разыгрывается премия за знания и умения, параллельно разыгрывается штраф за их отсутствие.  

      И неважно, в какой сфере: правило универсально.

          На всякий случай, моя группа в ВК про биржу: vk.com/dengi_bez_durakov

          вторая группа, про мышление: vk.com/filosofia_bez_durakov

          блог и автоследование на Comon: https://www.comon.ru/user/voldemort/profile/

          Агрегатор аналитики. Собирается инфа с сотен источников. Поэтому из массива получается сигнал по инструменту. И да, это реклама:     u.to/m8elFQ