Что выгоднее: ипотека или аренда?

Возьмем самый большой и самый ликвидный рынок недвижимости в стране — московский. Аренда однокомнатной квартиры с относительно хорошим ремонтом, в 15 минутах ходьбы от приемлемых по удаленности станций метро обойдется в 40 тыс. рублей, включая коммунальные платежи. На вторичном рынке эта квартира стоит 7 млн. Для ипотеки без первоначального взноса, придется взять кредит на 25 лет по ставке от 12,5% годовых, а ежемесячный платеж составит около 76 тыс. Квартплату не учитываем — эти расходы полностью компенсируются налоговыми вычетами суммой до 650 тыс. Как видно, в массовом сегменте московского жилья ипотечный платеж без первоначального взноса окажется почти в два раза выше арендной ставки. В первое время.

В случае с ипотекой через 25 лет вы, скорее всего, получите актив в виде квартиры. В случае же с арендой — не получите ничего, но теоретически в первое время можете сэкономить какую-то сумму. Сэкономленные средства можно инвестировать и впоследствии направить на покупку недвижимости. И здесь возникают самые важные вопросы: сможете ли вы через много лет купить квартиру на свои накопления и что с вами будет, если все-таки не сможете? Для ответов нужно понимать, как будут вести себя в будущем цены на жилье и стоимость аренды. А еще — адекватно оценивать способности откладывать и инвестировать.

Цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения, а не от курса доллара или инфляции самой по себе. Доходы определяют ставку аренды и, в конечном итоге, денежный поток, который при желании может получать владелец актива. Россияне получают зарплаты в рублях. С 2013 по 2017 год реальные доходы в совокупности снизились на 11%, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на инфляцию, девальвацию и подешевевшую ипотеку.

Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учетом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% соответственно ежегодно будут расти на 6,5%.

Что же произойдет с нашей недвижимостью через 25 лет? За аренду придется платить всё больше с каждым годом и в совокупности выложить 28,3 млн немного обесценившихся к тому времени рублей. Арендный платеж уже на 12-й год превысит ипотечный. За ипотеку за 25 лет придется отдать 23 млн, из них 7 млн — за квартиру и 16 млн набежит в виде процентов. Инфляция на эффективные ипотечные выплаты не повлияет (ну разве что будет подниматься квартплата). Уже здесь видно, что снимать квартиру немного дороже.

Далее самое интересное: у исправно платившего ипотеку заемщика на руках через 25 лет окажется подорожавшая из-за роста доходов населения недвижимость рыночной стоимостью 31,7 млн. А у того, кто снимал квартиру, ее, соответственно, не будет. И, если мы говорим о среднестатистическом Россиянине — не будет сбережений, так как из-за роста ставок аренды он за 25 лет заплатит больше, чем ипотечник. К тому времени квартиросъемщик как раз достигнет предпенсионного возраста и начнет понимать, что его пенсионных выплат не будет хватать на аренду.

P.S. На графике я смоделировал ситуацию, когда арендатору все-таки удастся откладывать на банковский вклад разницу между ставками аренды и ипотеки. В таком случае сбережения составят 16 млн, примерно половину от стоимости квартиры через 25 лет в будущем.

Оригинал поста на Телеграм канале https://t.me/economicsguru