Инвестиции в повседневной жизни - Ипотека

Доброго времени суток всем!
В последнее время все чаще сталкивался с рекомендациями от людей, довольно известных в узких кругах, что сейчас относительно неплохой момент для покупки недвижимости «для себя». Как следствие, это чаще всего ведет к ипотеке(я думаю, большинство из нас хоть раз посещала мысль «а не взять ли мне ипотеку!?»). Вот и я для себя решил прикинуть. Т.к. с инвестициями «завязывать» не хочется и хочется оставить часть накоплений там, то ипотека — мой вариант. Возник следующий вопрос: если я в состоянии зафиксировать под ипотеку фиксированный во времени денежный поток, превышающий размер месячного платежа(разницей регулярно досрочно погашать тело кредита. Ограничений на досрочное погашение, например, в Сбере сейчас нет), то какая ипотека будет выгоднее: длинная(20,30 лет) или короткая(10, 15 лет)!?

Для расчетов взял следующие параметры: кредит: 10 млн., процентная ставка: 9%(сейчас, вроде, ипотеку под такие проценты реально взять), срок: 15 лет и 30 лет, денежный поток под ипотеку: 200к рублей в месяц.

Вбей в интернете и найди калькулятор расчета ипотеки, скажете Вы. Но, к сожалению, подобного калькулятора, по крайней мере, мне найти не удалось(все калькуляторы заточены под фиксированное досрочное погашение, а не динамическое, как в данном случае). В итоге, пришлось рассчитать ипотеку самостоятельно.

Результаты немного удивили: 1) 15 лет. Первоначальный месячный платеж: 101426 руб. Ипотека будет выплачена на 63 месяц (5 лет и 3 месяца), суммарный процент переплаты за все время по отношению к размеру кредита: 25,65%. Неплохой результат!
2) 30 лет. Первоначальный месячный платеж: 80462 руб. Ипотека будет выплачена на все тот же 63 месяц, суммарный процент переплаты: 25,77%. 

Т.е. при относительной разнице первоначального месячного платежа в ((101426-80562)/80562) 26% мы имеем относительную разницу переплаты всего в ((25.77-25.65)/25.65) 0,48%(12к рублей за 5 лет!!!!).

Если побаловаться с денежным потоком(увеличить или уменьшить), то разница переплаты длинной ипотеки над короткой падает с ростом денежного потока и стремится к 0. И, наоборот, растет при уменьшении денежного потока, но темпы не космические. Например, для 150к в качестве денежного потока общая переплата для 15 лет: 38,89%, для 30 лет: 39,10%. Т.е. «копеечность» разницы переплат все также имеет место быть.

Таким образом, длинная ипотека фактически идентична более короткой по переплате, но рисков несет ощутимо меньше. Хотя бы за счет величины первоначального месячного платежа(а это еще не учтена существующая инфляция). 

Итого, можно сделать следующий вывод: 
Если Вы в состоянии спланировать свои финансы так, чтобы зафиксировать определенную ежемесячную сумму под ипотеку(превышающую месячный платеж), то Вам стоит брать ипотеку на максимально возможный срок и гасить ее досрочно каждый месяц на дельту. Защищены Вы от различных форсмажорных ситуаций будете ощутимо лучше.

Также есть ряд открытых вопросов:
1) Зачем банки при прочих равных(они же знают наши доходы при расчете возможного кредита))) разрешают брать длинную ипотеку?
2) Зачем, в принципе, существует короткая ипотека(типа 5 или 8 лет) и зачем ей пользоваться?

Если у Вас есть мнение по этим вопросам или какие-либо замечания, welcome!
Спасибо за внимание!