инвестиции в недвижимость.Реальный пример, реальные цифры
Здаров, инвесторы! Решил поделиться своими новостями, настроение видать слишком хорошее
г. Санкт-Петербург в мае 2010 года была приобретена студийка в муравейнике недалеко от метро по цене +10 проц от дна цен в данном районе.
Сразу скажу, в то время дно цен кризиса 2008 уже было нащупано, то есть погружение шло 1.5 года.
Затраты за 5 лет: 110 000 руб
-Холодильник, стиралка, кухонный уголок, балконный блок, дверь входная, диван. Около 60000руб
-Ремонт в ванной (материалы, сантехника, замена труб)35000руб
-Ремонт на балконе (материалы, инструмент) 15000руб
Ремонт делали своими силами, так что не знаю, на мастеров потратили бы 25т.р по смете. Так как месяц жили в этой халупе – за простой не считаем.
Налог на недвижимость не плачу – льгота. А так около 150р\год вроде бы.
В какой-то период я сдавал знакомым дешевле рынка, незнакомым сдавал чуть выше рынка, так как сдавал напрямую через вконтактик.
Людям было выгоднее снять у меня на тыщу дороже, чем с агентом попадать на минус одну арендную плату.
Так же из-за этого простоев в 2010-2014 году не было – квартира улетала за один день.
Страховочный депозит и излишки арендной платы я клал в банк, благо интернет технологии позволяли это сделать за 1 минуту
Доход от аренды
960т.р+ 40т.р (процент вкладов с арендных платежей ставка 5 %)
Из арендной платы я вычел стоимость КУ со счетчиками. Показана чистая прибыль от аренды.
Цена квартиры
Сейчас за идентичные студии агенства хотят 3300 т.руб(без торга), значит сторгуетесь к 3100т.р и ниже.
Уверен, что частники скинут цену еще больше, если умеете торговаться
Пик цены как раз где-то в этом районе был. 3500 без торга, 3200 реальная продажа бы прошла. Все зависит от ремонта, этажа и прочих факторов.
Примем цену быстрого выхода из позиции в районе 2 900 000 + небольшой плюс за распродажу быт.техники.
Вклад на 2 400 000р. с капитализацией за 5 лет дал бы 3 470 000 р.
Инфляция за 5 лет по Росстату 56%. Реальная – без понятия.
Средний процент по депозиту в Топ-10 банке 7% (2010-2014 годы)
Средний процент по депозиту в топ-10 банке 12% (2015 год)
Вывод
Вклад 3 470 000
Квартира 3 790 000
Разница в 300 тысяч, в целом неплохо.
В квартире нужно вкладываться в замену обоев и ламината, а это еще тысяч 80.
Риски недвижимости: пожар, затоп, низкая ликвидность, необходимость ремонта
Риски вкладов: = банковские риски, нужно попадать под страховые выплаты. Вклад можно проесть и пропить.
Буквально полгода назад недвижимость была впереди, то есть всему свое время. Но то, что недвижимость в рублях расти не будет было видно еще в 2013-2014. Почему не скинул? Немножко лень было + не только от меня все зависит.
Можно было уйти в доллар по 30.5р в 2010 и 4 года сидеть в нулях, но сейчас я бы был в дамках. Даже без капитализации в рублях 4 500 000.
За пять лет ( с мая 2010 ) ММВБ двинулся с 1400 до 1720
Сбер, Газпром — в нулях
ГМК — отличный вариант был бы (более 100 проц+ дивы), но все же советуют не держать в одной корзине
1) Время на выбор и закупку техники, подключение
2) Время потраченное на ремонт, который можно было потратить на другие вещи
А также прочие:
1) Амортизация квартиры, техники и т.д.
Удачи!
вывод все равно не поменяется
И недвижимость нужна и вклад и золото.
что такое субсидии знаете? так вот в мае дали — сразу и купили. в декабре цены были бы больше.
про субсидии прочитайте — потом можно общаться
65р. / 25р. = 260%
Ну или с 1998:
65р. / 6р. = 10830%
Плюс пара процентов с казначейских билетов USA :)
Хорошего дня всем.
По вкладу посчитал 7% за 4 года + 12% за 2015 год, никак не выходит даже с реинвестом 3 885 000. Получается 3.5 миллиона примерно
по вкладу — у меня столько получилось, буду дома проверю расчет.
за 2900 заберут завтра же, тут все зависит от умения торговаться.
ну допустим депозит 3520
а в квартире нужна замена ламината, обоев. это 80 тысяч+ работа
все +- одинаково получается
недавно озвучивали ситуацию на РБКТВ про Москву — в некоторых агенствах сделок не было с апреля!
хату-то в 2008 за сколько купил?
за 3.5 млн. (котлован) можно 2 к.к. взять со сдачей через 3-4 года.
так в том то и дело, когда люди покупают котлован — они инвестируют деньги, а любая инвестиция связана с рисками.
без рисков — покупка готовой квартиры.
поэтому когда туда лезут чистильщики обуви и прогорают, то они в этом виноваты, неправильно выбрали ск и объект для инвестирования. поэтому появляются плакаты.
это тоже самое, если они бы купили акции на ФР, а стоимость акций упала и они бы вышли с плакатами.
сейчас буду править
У меня субсидия под вторичку была
сколько вам лет?
единственное, студия нужна, чтобы когда останется 1 из родителей, чтобы он (она) освободили хату, купить ему(ей) студию, чтобы доживали своё.
тогда можно и 22 м2 за 1.3 взять.
а для сдачи 33 м2 — 1 к.к. самое оно, а это уже 2 млн. (котлован)
и акции, и квартира, и золото, и валюта.
вот только где на эту диверсификацию наскребсти?
За пять лет ММВБ ушел с 1400 до 1720, ну отличная инвестиция.
СБер за пять лет как стоил 72, так и стоит. Дивы у них копеечные выходят
Газпром — тоже в нулях
никаких гос компаний.
и покупка акция должна быть раз в 7-11 лет по циклам, для основного входа, а потом докупать хорошие компании.
я написал реальные цифры, хоть бы кто спасибо сказал.
Некоторые личности тут даже свои выводы туповатые пишут и советами мучают
«ой да покупать по вкусным ценам надо»
«ой да тебя по стопу выбило»
«ой ой ой»
Вместо квартиры мог бы золото купить и что было бы?