инвестиции в недвижимость.Реальный пример, реальные цифры
Здаров, инвесторы! Решил поделиться своими новостями, настроение видать слишком хорошее
г. Санкт-Петербург в мае 2010 года была приобретена студийка в муравейнике недалеко от метро по цене +10 проц от дна цен в данном районе.
Сразу скажу, в то время дно цен кризиса 2008 уже было нащупано, то есть погружение шло 1.5 года.
Затраты за 5 лет: 110 000 руб
-Холодильник, стиралка, кухонный уголок, балконный блок, дверь входная, диван. Около 60000руб
-Ремонт в ванной (материалы, сантехника, замена труб)35000руб
-Ремонт на балконе (материалы, инструмент) 15000руб
Ремонт делали своими силами, так что не знаю, на мастеров потратили бы 25т.р по смете. Так как месяц жили в этой халупе – за простой не считаем.
Налог на недвижимость не плачу – льгота. А так около 150р\год вроде бы.
В какой-то период я сдавал знакомым дешевле рынка, незнакомым сдавал чуть выше рынка, так как сдавал напрямую через вконтактик.
Людям было выгоднее снять у меня на тыщу дороже, чем с агентом попадать на минус одну арендную плату.
Так же из-за этого простоев в 2010-2014 году не было – квартира улетала за один день.
Страховочный депозит и излишки арендной платы я клал в банк, благо интернет технологии позволяли это сделать за 1 минуту
Доход от аренды
960т.р+ 40т.р (процент вкладов с арендных платежей ставка 5 %)
Из арендной платы я вычел стоимость КУ со счетчиками. Показана чистая прибыль от аренды.
Цена квартиры
Сейчас за идентичные студии агенства хотят 3300 т.руб(без торга), значит сторгуетесь к 3100т.р и ниже.
Уверен, что частники скинут цену еще больше, если умеете торговаться
Пик цены как раз где-то в этом районе был. 3500 без торга, 3200 реальная продажа бы прошла. Все зависит от ремонта, этажа и прочих факторов.
Примем цену быстрого выхода из позиции в районе 2 900 000 + небольшой плюс за распродажу быт.техники.
Вклад на 2 400 000р. с капитализацией за 5 лет дал бы 3 470 000 р.
Инфляция за 5 лет по Росстату 56%. Реальная – без понятия.
Средний процент по депозиту в Топ-10 банке 7% (2010-2014 годы)
Средний процент по депозиту в топ-10 банке 12% (2015 год)
Вывод
Вклад 3 470 000
Квартира 3 790 000
Разница в 300 тысяч, в целом неплохо.
В квартире нужно вкладываться в замену обоев и ламината, а это еще тысяч 80.
Риски недвижимости: пожар, затоп, низкая ликвидность, необходимость ремонта
Риски вкладов: = банковские риски, нужно попадать под страховые выплаты. Вклад можно проесть и пропить.
Буквально полгода назад недвижимость была впереди, то есть всему свое время. Но то, что недвижимость в рублях расти не будет было видно еще в 2013-2014. Почему не скинул? Немножко лень было + не только от меня все зависит.
Можно было уйти в доллар по 30.5р в 2010 и 4 года сидеть в нулях, но сейчас я бы был в дамках. Даже без капитализации в рублях 4 500 000.
За пять лет ( с мая 2010 ) ММВБ двинулся с 1400 до 1720
Сбер, Газпром — в нулях
ГМК — отличный вариант был бы (более 100 проц+ дивы), но все же советуют не держать в одной корзине
1) Время на выбор и закупку техники, подключение
2) Время потраченное на ремонт, который можно было потратить на другие вещи
А также прочие:
1) Амортизация квартиры, техники и т.д.
Удачи!
И недвижимость нужна и вклад и золото.
65р. / 25р. = 260%
Ну или с 1998:
65р. / 6р. = 10830%
Плюс пара процентов с казначейских билетов USA :)
Хорошего дня всем.