Инвест идея - строительство дома под аренду

Предыстория в 2 словах: у меня был большой депозит, который ушел на покупку квартиры в Москве. Спустя полтора года после покупки я перестаю понимать, на фига я ее купил — зарплаты стали такие же копееечные, как были в моем заштатном городишке, переспектив никаких, сдать можно тоже только за копейки — ну что такое 25-30 тысяч сегодня? Вот думаю, продать и вернуть в рынок или вложиться в одну идею, что скажете?

Суть идеи:
Купить землю в пригороде не далее 10 км от МКАД и построить дом, разделенный на секции. Каждая секция — однокомная квартира с кухней и санузлом. Сдавать НИЖЕ рынка, машиноместо бесплатно. Вы бы сняли такое жилье тысяч за 15 скажем?
Я почитал законы бегло — есть определенные ограничения и вытекающие из них риски. Так, сдать имущество в аренду ты имеешь право, но дом на земле ИЖС не может быть многоквартирным, то есть как бы можно сдавать покомнатно. Суд по жалобам соседей может выявить признаки многоквартирности и постановить дом под снос. Я нашел, как это обойти — основной признак — наличие отдельных входов. Делаем один вход, квартиры выходят во внутренний коридор.

В чем прикол: 1 квартира — 500 долларов, дом можно построить в те же деньги или чуть больше, 10-20 секций по 250 долларов — совсем другие деньги.
Есть строители здесь? Катит такая идея или потеряю все на ней?

инвестиции строительство дом идея

bizsofa

anektar

Москва

189

8 582

с 15 ноября 2012

53 Комментария

Профессор Преображенский
06 марта 2015, 09:31
Признайтесь, это вы вдохновились, после того как одного товарища у Темы в фуршете прочитали? Который 30 годовых делает, сдавая секции (тауны) в наем? Дак понимайте: его гешефт в том, что он сами эти дома и строит (реклама такая, видимо сработала). Сейчас 11-12 % годовых, при условии до мкада <8-10 км. Да и метраж секции должен быть от 100 м2, иначе смысла вообще нет.
0
- anektar
  06 марта 2015, 09:33
  Профессор Преображенский, не читал, можно ссылку?
  0
  - Профессор Преображенский
    06 марта 2015, 09:35
    anektar, ссылки нет, погуглите в жж у Темы, уверен найдете.
    0
  - Irbis
    06 марта 2015, 12:10
    anektar, Строители есть, занимаюсь строительством. Если интересно давайте посчитаем построим. Сосед занимается таким бизнесом настроил всякой фигни и сдаёт, знаю ещё пару людей позастраивали свои участки с минимальными условиями и сдают.
    0
Михаил Васин
06 марта 2015, 09:32
Снимать такое могут только гастрбайтеры, которым пока не так комфортно в России и снимают они обычно дешевле.
С учётом перспектив всей недвижки я бы не стал.
0
- Добрый человек
  06 марта 2015, 09:35
  farok, ДА. ПРОЩЕ ПОКА НА ДЕПОЗИТ А ПОТОМ КОГДА РЫНОК НАЧНЕМ ОТ ДНА ОТСКРЕБАТЬ ВОЙТИ В АКЦИИ
  0
- Профессор Преображенский
  06 марта 2015, 09:36
  farok, ничего подобного, такие секции вполне берут в наем средний класс. У недвижки перспектива одна — только дорожание лет 5 еще.
  0
Scorpi_999
06 марта 2015, 09:36
Нельзя какашку продать как золото ) не перспективно. Те у кого есть деньги снимут в центре, окраина нафиг никому не нужна. Разве что бомжей можешь заселить ) вот вложишся, купишь землю, стройка, инфаструктура, обслуживание, когда это все окупится?
0
- anektar
  06 марта 2015, 09:47
  Scorpi_999, за всю жизнь не видел ни одного человека, который бы снимал в центре. это имеются ввиду те, что золотом срут?
  150 тысяч — офигенная зарплата, однушка в центре 70, двушка 90 на что семью кормить?
  0
Tуземец
06 марта 2015, 09:37
вернуть в рынок, как строитель говорю
+1
- anektar
  06 марта 2015, 10:00
  владимир ин ин, а почему — не поясните?
  0
  - Tуземец
    06 марта 2015, 10:12
    anektar, слишком много рисков.от идеи на… ть государство до общей нерентабельноти проекта
    0
Scorpi_999
06 марта 2015, 09:38
Сейчас банки 16 % годовых дают. Берешь надежный банк, которому не один год и все. Сбер например. Че париться то?
0
Karmanoff Fedya
06 марта 2015, 09:40
10 км от МКАД??? Ну и за сколько ты купишь землю в такой близости от МКАД?? Да у тебя и квартиры не хватит только на землю, в хорошем месте. За сколько и где, размер земли ты смотрел варианты? 25-30 т-р это я так понял однушка в каком районе Москвы сдаешь?
0
- anektar
  06 марта 2015, 09:50
  Karmanoff Fedya, деревня марусино люберецкий район, 5 км от метро некрасовка. 3400к 12 соток недавно видел
  0
  - Профессор Преображенский
    06 марта 2015, 09:52
    anektar, это не настоящая цена. 5-8 км от мкад, сейчас стоит 500-600 тысяч \сотка, есть электричество, и вода не известняковая под землей (сважина). Может даже газ магистральный.
    0
    - Karmanoff Fedya
      06 марта 2015, 12:12
      Профессор Преображенский, 5 -8 км с газом и коммуникациями 500 за сотку, не верю!
      +1
      - Профессор Преображенский
        06 марта 2015, 12:13
        Karmanoff Fedya, по ярославке, варианты были в конце 14, сейчас не знаю :). Собственность от 10 соток, без подряда деревни.
        0
  - Karmanoff Fedya
    06 марта 2015, 12:10
    anektar, скорее всего эта земля не в собственности, П в аренде, да и направление не айс и пробки сплошные
    0
Профессор Преображенский
06 марта 2015, 09:41
да, дарю грааль:
себестоимость м2*13%=x
x-рентная стоимость м2
x*кол0во метров=нетто $
нетто$-аммортизация, мелкие ремонты (они неизбежны)
В итоге получем 11-12% годовых, при условии круглогодичной ренты. Плюс прочие юридические риски.
0
Вадим Иванович
06 марта 2015, 09:54
Это называется «Метод научного тыка».

Вы бы посчитали и БП набросать надо сначала.
0
Rotmistr
06 марта 2015, 09:56
итак, я живу в Печатниках....

в наших домах четыре лифта в каждом доме,
отделанные просторные подъезды со всеми удобствами, консьержки,
высота потолков — хрен дотянешься
кухни по размерам — у меня дополнительно стоит двуспальный диван, который можно разложить,
балконы у нас полукруглые, т.е. панорамный вид, практически,
просторный санузел, в котором можно в футбол сыграть...

вообщем все прелести жизни...

однокомнатные квартиры — общая площадь — 47.7, комната 21.6… это все не включая балкон, на котором у меня тоже стоит диван, маленький столик и еще место остается под коляску, шкаф и другие маневры...

до метро пешком — 5-7 минут...

несколько гаражных кооперативов и фитнесс-центров… Лента, Metro, Магнит...

окна выходят на набережную Москвы-реки, идти от подъезда 2 минуты...

вообщем, для съема — полный фарш...

теперь по стоимости — максимум — 40-42 000 рублей… минимум я видел в районе 35-37 000...

отсюда вопрос — нафига мне однушка, считай в общаге, за городом!!! — и за 15000 рублей?
+1
- Профессор Преображенский
  06 марта 2015, 10:01
  Rotmistr, логично, но загород берет метражом от 100 и выше. иначе смысла конечно нет. Автор -идеалист :)
  0
  - Rotmistr
    06 марта 2015, 10:09
    Профессор Преображенский, не думаю, что за 15000 разговор идет о 100 метрах… похоже, речь идет о малогабаритках метров по 30… такие дома в Китае видел — это полный треш…
    0
- anektar
  06 марта 2015, 10:09
  Rotmistr, а где 30000 написано?
  0
  - Rotmistr
    06 марта 2015, 10:11
    anektar, что?
    0
    - anektar
      06 марта 2015, 10:12
      Rotmistr, где написано, что будет стоить 30 тысяч за городом?
      0
      - Rotmistr
        06 марта 2015, 10:14
        anektar, Вы видимо увидели мою ошибку… я ошибся с цифрой, сразу переправил… обновите браузер, появится 15
        0
- Ярослав
  06 марта 2015, 10:20
  Rotmistr, только доехать вечером трудновато, ну и оч большая трагедия рядом произошла
  0
  - Rotmistr
    06 марта 2015, 10:23
    Ярослав, ну это спорный вопрос — куда доехать тяжелее… в подмосковье или в Печатники… к тому же, многие, в том числе и я, перемещаются на метро....
    
    а то, что взрывы тут были — ну были и были… что теперь… мы же ездим по дорогам, на которых пешеходов каждый день сбивают… ездим, не крякаем…
    0
- Karmanoff Fedya
  06 марта 2015, 12:31
  Rotmistr, это где дом на Гурьянова взорвали, где 4 башни круглые?))
  0
  - Rotmistr
    06 марта 2015, 13:58
    Karmanoff Fedya, да
    +1
Барсуков Андрей
06 марта 2015, 10:05
В Саратове один такой дом сносят, в подробности не вдавался вся информацию по местному тв. Решение суда уже есть, исполнительный лист у приставов, жильцов выселили.
0
- Профессор Преображенский
  06 марта 2015, 10:06
  Барсуков Андрей, их везде сносят. многоквартирные на ИЖС или дачных землях.
  +1
- anektar
  06 марта 2015, 10:11
  Барсуков Андрей, а не было ли там долевки? и искал случаи, везде проблемы с дольщиками. я хочу быть 100% собствеником
  0
  - Барсуков Андрей
    06 марта 2015, 10:14
    anektar, документы на строительство оформлены на ИЖС, а по факту многоквартирный дом.Весь процесс инициировали соседи.
    0
Александр Строгалев
06 марта 2015, 10:05
есть такой термин — аппартаменты
один минус — прописать нельзя, а сдавать можно
но и налоги не как с жилого
0
- Профессор Преображенский
  06 марта 2015, 10:06
  billikid, на ИЖС нельзя построит апартаменты
  0
Александр Строгалев
06 марта 2015, 10:08
Олесь Филоненко, ааа. там ижс. сорри
0
Rotmistr
06 марта 2015, 10:19
кстати, я прикинул… 10 км от Москвы — это приблизительно сравнимо с Жулебино/Люберцами (если по новорязанке)… в люберцах, в новостройке двушка приблизительно 23 000 рублей… метраж неизвестен...

дело даже не в этом… это ж сколько будет стоить участок под ИЖС с коммуникациями, на таком расстоянии…
0
- Sergio Fedosoni
  06 марта 2015, 10:22
  Rotmistr, 7 км от мкад 240 тыс руб за 1 сотку (город, ижс, прописка)+ 56 тыс руб за КВт электрических мощностей + 500 тыс руб газ (под ключ с документами) + 500 т.р скважина и водоподготовка
  0
  - Ruslan_Loginov
    06 марта 2015, 10:55
    Sergio Fedosoni,
    500 за газ??? это разве что без подключения и работ.
    500 за скважину — не о чем. В зависимости от глубины водоносного слоя, от 250 тыс до 1,5 млн рублей.
    56 тыс за кВт — + 250-300 тыс сверху + от полу года. Быстрее ?? платим больше.
    
    0
  - Karmanoff Fedya
    06 марта 2015, 12:35
    Sergio Fedosoni, да где Вы такие цены то ищете?? 5-7 км от МКАД ценник 10 лямов на 10-12 соток без коммуникаций да еще место нормальных нет. По крайней мере осенью. А скважина под ключ, без разводки по дому на 50 метров берение где то 250 тыр сейчас
    0
Sergio Fedosoni
06 марта 2015, 10:19
Стоительство подобных общаг может плохо кончиться если возникнет конфликт с местными жителями (а он возникнет) среди соседей могут случайно оказаться " волшебники" и Ваша затея будет пресечена на корню средствамии какой-нибудь силовой структуры или решением суда…
0
Ruslan_Loginov
06 марта 2015, 10:51
Идея не нова. Подобных домов по подмосковью — масса.
Будут ряд вопросов, решив которые реализуете идею.
1. Стоимость земли.
2. Газификация.
3. Электричество. (здесь кстати, если решитесь, посмотрите стоимость газовых генераторов. своё 220, окупится в течении 1-3 лет, смотря сколько квартир будете делать.)
4. Цент канализация сразу нет — лучше септик с бактериями.
5. Скважина. отобъется так же как газ генератор.
6. Подъездные пути.
7. Временная стоянка авто. Если 20 квартир и у каждой 1 машина, лучше закладывать 1,5. считайте сами. Одно машино-место это 20 м2 земли= 20 квартир *1,5 машины *20 м2= 600 м2 + 100 м2 для того что бы они разъезжались. Есть вариант двухуровневых стоянок, как вариант.
8. Необходимо сразу определится для кого вы строите. ?? Если общага — гораздо выгоднее — одни требования (можно оформить и как гостиницу). Если что то типа долгосрочная сдача на года ( менее выгодно) — другие требования.
9. Обслуживающий персонал. Постоянный электрик- сантехник, дворник, и тд.

В общем, пообщайтесь с риелторами, узнайте стоимость всех пунктов, посчитайте рентабельность и решите сами.
Если есть друзья в администрации Мос области — одни затраты, нет — другие.
0
Сергей Андреевич
06 марта 2015, 11:08
Здесь одни теоретики. Никого не слушай! В личку скину ссылки на ребят, которые давно уже этим занимаются. А что-бы 10% годовых не получать, нужно просто голову включить и они прекрасно превращаются в 80 — 100% годовых.
0
- Профессор Преображенский
  06 марта 2015, 11:10
  Сергей Андреевич, скиньте в личку, а то грустно:) спасибо
  0
trader_95
06 марта 2015, 11:19
Идея нормальная, как правильно заметили здесь одни теоретики, никто ничего сносить не будет. Я живу как раз за МКАДом 3км, домов таких масса. У нас ЛПХ, но ТИЗ.
Стоимость электричества: если частные сети как у нас, в зависимости от ценника установленного владельцем сети, т.е. председателем ТСЖ или ТИЗа. У нас 350 тыс руб. Плюс еще ~50. 15кВт. Сделают все под ключ, даже бегать никуда не придется. На соседней улице брат строится, у них как деревня проходит, тоже ЛПХ стоимость 550руб(не тыс.) плюс 50тыс на разные расходы, кабели, счетчик и пр. Подключили за пол года.
Газ. С момента получения ТУ до подключения прошло 7 месяцев. Строительно-монтажные работы выполняют аффилированные организации, потому ценники высокие. 150 тыс им. плюс 70-80 на разные документы, точно не помню и 70 тыс заплатил человеку которые бегал по инстанциям, так как самому собирать эту папку толщиной в кирпич будет дороже.
Скважина. У меня 90 метров, у кого то и 120 может быть, у кого то и 60. 330 тыс с кессоном, насосом и автоматикой. Правда после девальвации может цена быть чуть выше, оборудование импортное подорожало, но есть аналоги тому же grundfos.
Если есть вопросы задавайте.
По опыту, ройте лучше колодец если вода хорошая, на скважину надо еще ставит систему колонных фильтров прежде всего от железа, вся скважинная вода в московском регионе с высоким содержанием железа. Это еще +100..150тыс. Колодец и дешевле и фильтры попроще.
+1
Karmanoff Fedya
06 марта 2015, 12:33
Олесь Филоненко, так когда оживать начнет, ценник не торт будет
0
- Karmanoff Fedya
  06 марта 2015, 14:34
  Олесь Филоненко, РТС вниз с текущих думаешь пойдет? и до куда, если пойдет?
  0