Сектор недвижимости впал в депрессию

Очень успешный для сектора недвижимости в плане объемов ввода и продажи жилья 2014 год сменился нынешним кризисным. Власти ломают голову над тем, как поддержать рынок, который приносит хороший доход в казну и создает рабочие места. Девелоперы пытаются продать то, что построено. Обычные граждане раздумывают, стоит ли брать ипотеку или подождать лучших времен.

На прошедшем 19 февраля Российском ипотечном конгрессе директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Гаянэ Кизарьянц заявила, что объем жилищного строительства в 2015 году может сократиться на 10-15% г/г, до 69-73 млн кв. м. При этом объемы ипотечного кредитования упадут почти вдвое, составив 800 млрд руб. Из них только половина будет рассчитана по рыночным ставкам, остальные 400 млрд руб. будут выданы по программе субсидирования ипотечных ставок.

Если правительство по просьбе АИЖК выделит 20 млрд руб. на поддержку ипотеки, то по ставке 13% будет выдано жилищных кредитов на 400 млрд руб. Эта мера активно обсуждается, и, скорее всего, она будет принята. Но работать эта схема будет только на первичном рынке, и распространят ее только на жилье экономкласса. Также, возможно, что государство воспользуется опытом, приобретенным в прошлый кризис, и распорядится, чтобы ВЭБ выкупал у банков и АИЖК ипотечные облигации.

Что общего и в чем кардинальное отличие ситуаций на рынке жилья в 2009-м и 2015 годах?

И сейчас, и шесть лет назад реальные доходы людей начали падать под влиянием снижения цен на нефть, ослабления рубля и ряда других факторов. Однако в 2009 году вместе с падением доходов населения, вниз шли и цены на жилье. Сейчас же себестоимость строительства растет и цены никто опускать не собирается. За 2014 год себестоимость строительства по разным оценкам выросла на 15-25%. Причины этого кроются в инфляции и девальвации рубля. Часть оборудования, например лифтовое оборудование, строительная техника, закупалось за границей. В ближайшей перспективе технику необходимого качества будет невозможно произвести внутри страны. Даже в проектах экономкласса не менее 10% материалов иностранные.

Подорожание ипотеки уже сократило количество покупателей. По данным Росреестра, по Москве ипотечные продажи в январе 2015-го упали в более чем в два раза по сравнению с декабрем 2014 года (1703 и 4480 заключенных договоров соответственно). Для сравнения: в январе прошлого года было заключено 2289 договоров. В феврале девелоперами ожидаются еще более слабые результаты.

На рынках Москвы и Московской области в планах властей сохранить старые объемы строительства, но удастся ли им — это большой вопрос. Девелоперы уже начали подготовку к тяжелым временам.

Москва

Мэр Москвы Сергей Собянин и его зам по градостроительной политике и строительству Марат Хуснулин на последнем заседании коллегии Комплекса градостроительной политики определили результаты прошлого года как ориентир на год текущий. В 2014 году в Москве было введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья (около половины приходится на Новую Москву).

Участники рынка высказывают более негативные прогнозы. Так, президент ГК Мортон Андрей Ручьев ожидает сокращения объема строительства в Москве на 20-30%.

Подмосковье

В 2014 году в Московской области, по предварительным данным, было построено 8,2 млн кв. м. жилья. Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин прогнозирует на текущий год объем около 7-8 млн кв. м.

На графике, представленном ниже, наглядно видно, что рынок жилья откатывается на несколько лет назад. И чтобы продать все построенные квартиры в 2015-2016 году, застройщикам придется понижать цены, но пока они не собираются этого делать.

Источник: Росстат.

Источник: Банк России, АИЖК.

Я прогнозирую, что в текущем году стоит ожидать обвального падения продаж жилья, а также заметного сокращения объемов жилищного строительства, так как замораживать уже начатые объекты нецелесообразно, и намного легче отложить до лучших времен «бумажные» проекты. Размеры ипотечного кредитования снизятся в лучшем случае вдвое, если власти не будут способствовать уменьшению ставок.

Несмотря на то, что понижать цены сейчас никто не планирует, уже выстроенное жилье придется как-то продавать, а значит дешеветь оно начнет не раньше лета, как только девелоперы поймут, что спросу взяться неоткуда. Важную роль в этом будет играть ЦБ. Учитывая опыт 2008-2009 годов повышенная ставка (более 10%) будет удерживаться как минимум до конца 2015 года.

Настоятельно не рекомендую сейчас брать ипотечные кредиты по запредельным ставкам, которые в среднем составляют 15%, а иногда и доходят и до 20%.

sp@investcafe.ru