Снова об инвестициях в недвижимость-2

Я вижу, тут есть те, кто упорствует в своих заблуждениях. Поэтому отвечу им развернуто. Итак, мнение:
 
FXFighter, у нас основной капитал полностью защищен от инфляции, т.к. содержится в форме базового актива. Если только инвестор не идиот, который при падении цен на актив ПРОДАЕТ вместо того чтобы докупаться — инфляция не учитывается. Верно также обратное — если начать учитывать инфляцию в доходной недвижке, то превратишься в идиота, продающего на дне и покупающего на хаях.

Еще учитывайте разницу цен — в январе в Москве докупился однушкой — на рынке стояла 7 млн., взять удалось 5,6 млн — (полностью упакована) посчитайте, какая разница на аренде будет, сдана через неделю по 34000, — комуналка 3000, закладываем 11,5 мес/год под сдачей — имеем 356500/год и терпеливо ждем когда можно будет сбросить с прибылью.

А при подсчете доходности не забываем про капитализацию кэшфлоу.
В недвижке выигрывает терпеливый.
 

Разумно на первый взгляд. Дьявол в конкретике. Для начала хочу отметить, что все эти эмоциональны выплески не имеет смысла по простой причине: деятельность на рынке недвижимости подчинена там же экономическим законам, что и любая другая. Поэтому рассуждения «основной капитал защищен от инфляции потому что» — это полная чушь. От инфляции основной капитал защищает только доходность, превышающая инфляцию Всё. 

 
Теперь смотрим конктретикупримера «успешных инвестиций». Первое, что бросилось в глаза: то, что «стояло за 7, взять удалось за 5.6». Неплохой дисконт, 20%. Вы всерьез полагаете, что на стабильном, растущем по инфляции выше рынке — такое возможно? Это глупость. Дисконт в 20% дают в случае, когда нужно срочно сбросить криминальный актив или владелец убедился, что вместо ликвидного бетона у него зависон. Иначе это «идиот, продающий на дне». Странно ведь считать владельца актива ценой 7 млн. идиотм, не правда ли?
Далее. Вы оптимистично не учитываете расходы на косметику, на мебель, на текущий ремонт — а это неизбежно. Хорошо. Допустим 356500/5600000=6.3% годовых. В рублях. Т.е. ввязавышись в это, допустим, прошлым летом, и взяв вместо валютного депозита эту квартирку — вы уже потеряли примерно 15%. Т.е. аренду за ТРИ ГОДА ВПЕРЕД. А вам ведь это еще нужно попытаться это продать с прибылью. Притом, что прелдыдущий хозяин дал вам дисконт в 20%, т.е. «по рынку» сделки он не дождался. Вы планируете жить вечно? Ну так чем позже вы продадите, тем больше ваших денег сгрызет инфляция. А принцип «На любую недвигу по луюой цене найдется покупатель» — он устарел через 6 лет стагнации. Практика показала, что нифига не найдется, в чем бывший хозяин и убедился. А уж совет «считать капитализацию кэшфлоу» — вообще шедеврален. Если кэшфлоу капиализировать, т.е класть на депозит — то получается, что текущего дохода эта «доходная недвижимсть» ВООБЩЕ НЕ ПРИНОСИТ. Ради чего? Если вы считате, что процент по депозиту улучшит показатели проекта — то зачем класть только часть? Положили бы ВСЁ деньги, зачем вам бетон?
 
Резюмируясь. Это всё сказки. Сказки брокера, который втравливает своих клиентов в «Терпеливые инвестиции». Хотя по сути это просто кормления грызунка-инфляции. Хуже вариант — искренние заблуждения человека. который не смог перестроиться за 6 лет и надеется на чудо.