Osypovich
Osypovich личный блог
07 сентября 2013, 15:04

Писал дневник, решил немного выложить.

Очень часто в “зомбоящике” слышно, как кто-нибудь рассказывает о бизнес циклах, о депрессиях, о спадах и об отклонениях от долгосрочного тренда роста. Так было не всегда. До 18 века экономики стран вообще не претерпевали никаких бумов, крахов и подъемов. Все было относительно плоско и устойчиво. С приходом индустриализации и банковского дела все коренным образом изменилось. Особую, на мой взгляд, и самую важную роль здесь сыграл и играет последний институт. Именно он делает иногда жизнь слаще, а иногда и чаще всего невыносимой.
Чтоб понять всю суть происходящего и уже произошедшего, то достаточно отслеживать и сравнивать прессу и высказывания “должностных чинов” монетарной политики. Я не могу припомнить, чтоб кто-нибудь из них назвал 2007-20013 года депрессией. Этот период именуют ни как иначе, как “более глубокий спад”. Использование эвфемизмов стало нормой еще до начала второй мировой войны. Сегодня это уже устоявшиеся принципы сокрытия сути тех или иных проблем по умолчанию. Из-за этих искажений задаются неверные вопросы, что приводит к неверным решениям не только в монетарной политике, но и в фискальной.  Периодичность циклов лежит в двух фазах, где первая – банковское расширение кредитования, и вторая – его сжатие.


В современной экономике банковская система в равной степени кредитует как производителей, так и потребителей. Соответственно, кредитная экспансия носит как производственное, так и потребительское назначение. Кредитование домохозяйств осуществляется с целью покупки потребительских благ длительного пользования. Чаще всего это недвижимость, транспорт, бытовая техника. Основной проблемой, которую обозначил Бен Бернанке – проблема доступности жилья. Павел (spydell) недавно хорошо осветил данную тему в посте “Про рынок недвижимости в США”. Он абсолютно прав, что наибольший вклад в восстановление рынка недвижимости сделали инвестиции, которые специализируются на дальнейшем предоставление его с целью аренды. Это отчетливо видно на тенденциях, которые происходят на рынке MBS. Но чтоб понять всю суть и пределы нынешнего тренда, то достаточно сделать математические расчеты по сегодняшним данным.
Следует сразу уточнить данные:
  1. Средне значение 30-y FRM составляет между 29 августом 5 сентября 4.53%
  2. Долгосрочная доходность финансовых вложений в ценные бумаги 5% годовых за вычетом издержек, но до уплаты налогов
  3. Цены на жилье растут на одну и ту же величину, что и долгосрочная инфляция — 2%
  4. Аренда жилья растет на одну и ту же величину, что и долгосрочная инфляция — 2%
  5. Уровень, когда жилье не эксплуатируется под аренду — 9% в год в долгосрочной плане, но первоначально этот уровень будет выше.
  6. Налог на имущество первоначально 2% от стоимости дома и растет с инфляцией
  7. Эксплуатационные расходы (включая оплату управление собственностью) первоначально 3 ¼% от стоимости дома и поднимаются с инфляцией
  8. Стоимость страховки составляет первоначально 0,7% от стоимости недвижимости и поднимается с инфляцией
  9. Расходы на приобретение жилья (например, оплату юридических услуг, домашний осмотр) 2% от стоимости жилья
  10. Стоимость продажи жилья (например, риэлторская комиссия, юридические услуги), 7% от стоимости дома
  11. LTV составляет 80%
 
Собственно говоря, ниже представлен расчет денежного потока по инвестиции в недвижимость:
Писал дневник, решил немного выложить.
Так как вы получаете денежный поток в виде арендной платы, то его можно инвестировать в финансовые инструменты. Как выше описывалось, то под 5% годовых. И того, стоимость дома после издержек на продажу составляет $219,819, плюс инвестированные денежные потоки принесут $19,646. При инвестировании первоначального взноса в 20% под 5% годовых принесет только $115,050. Если так все просто, то почему молодые семья, женщины и мужчины не вкладываются в жилье? От очень прост. По последним оценкам NAHB отложенный спрос в потребности жилья в группе от 25 до 35 составляет 4 млн. домов/квартир, но данные категории  не имеют доступа к получению ипотечного кредита из-за не достаточного объема  денежных средств для первоначального залога, по причине неполной занятости или необходимого залога, чтоб покрывать издержки на приобретения и содержания жилья. Мы все увидели  то, что отражают цифры занятости, которые вышли в пятницу, да и на протяжении всего 2013 года, имеют обратную сторону медали. Этот период можно смело назвать 2 в 1 из-за формации в занятости. О причинах данной тенденции можно почитать здесь: “ Who Can Deny It? Obamacare Is Accelerating U.S. Towards A Part-Time Nation ”.
Писал дневник, решил немного выложить.
Данную проблему законодательная и фискальная власть решила не замечать. Хотя это значительно увеличит дефицит бюджета, если посмотреть “Закон о Доступном Здравоохранении” и сделать мат. расчеты:
Писал дневник, решил немного выложить.
Есть еще  на что стоит обратить внимание – индекс доверия потребителей (Conference Board). Не смотря на то, что он демонстрирует положительную динамику, есть то, чего следует опасаться – ожиданий в отношении будущих процентных ставках. За последний месяц количество опрошенных, которые ожидают увеличения процентных ставок увеличилось на 5.4% до 66.2%, что может вызвать эффект осторожности в следующем году.
Писал дневник, решил немного выложить.
Обратите внимание, что первый пик в ожиданиях, а затем и в обвальном падении спроса был в начале 2000 года, следующий пик был достигнут в сентябре 2006 года. И после этого последовало падения жилья, да и вообще, вся экономика резко начала скатываться в рецессию.
     Немного поговорили о рынке недвижимости, можно посмотреть еще и на производственную систему, которая восстанавливается вместе с рынком недвижимости. В былые времена, цикл восстановления сопровождался ростом инвестиций в основные средства производства: в станки, покупка новых помещений для расширения производства и многое другое, что давало возможность нарастить производство и делать более современную продукцию. Эта тенденция осталась в прошлом уже, а если быть точным, то в начале 00-ых годов. Не смотря на то, что рентабельность активов находится на исторически высоком уровне, а заимствования на исторически низком – это не стимулирует  корпорации к инвестированию.
Писал дневник, решил немного выложить.
Этот график отчетливо демонстрирует тренд рыночного капитализма. О фондовом рынке и его связи с данным постом уже напишу сегодня, но позже. Хочется просто растворится в объятиях отдыха. Всем хороших выходных и успехов.
17 Комментариев
  • karapuz
    07 сентября 2013, 15:01
    думаю банки в современной системе выполняют функцию агентов по эффективному распределению бесплатных денег, появляющихся из ничего.

    их основная экономическая функция — сделать создаваемую денежную массу производительной, чтобы она вызывала рост реального выпуска, а не рост инфляции, и стимулировать производительность труда.

    и это им с успехом удается.

    поэтому описываемая ситуация достаточно жестких требований к заемщикам и довольно высоким уровнем закредитованости (пусть по историческим меркам он низкий, но по абсолютным параметрам — он высокий) — это норма. так и должно быть. имено так это и работает.
    • karapuz
      07 сентября 2013, 15:05
      некоторые называет это современной формой рабства. и они недалеки от истины. только это новое, улучшенное рабство. рабы обходятся намного дешевле (по подсчетам разных историков, например, в тех же США, чернокожий раб в 18-19 веке обходился владельцу суммарно дороже, чем современный «свободный» работник, причем сильно дороже, в разы). кроме того, они идут в рабство добровольно и даже стремятся попасть в него (наличие «работы» считается чем-то хорошим, люди стремятся получить «работу» и «работать больше»).
    • INROS
      07 сентября 2013, 19:27
      karapuz, основная и единственная цель ФРС (как наиболее крупный эмиссионный бизнес) как основы всей новейшей банковской системы — ГЕНЕРАЦИЯ ДОЛГА, а всё остальное подчинено реализации этой цели и зачастую является прикрытием для реализации этого. Как и у каждого продукта есть себестоимость и цена реализации, а вот они и определяют количественные параметры и возможности генерации этого долга. Ну и расширение системы, через глобализацию и вовлечение новых рынков. Ну банки действительно распределяют, по тому что дальше это становится уже их не только проблемой но и возможностью.
  • CAHbI4
    07 сентября 2013, 15:52
    Спасибо за статью, очень интересно и полезно Вас почитать.
  • Александр Б.
    07 сентября 2013, 16:21
    Таким образом, фактически США поделили сами себя. У них есть старшее поколение, у которого есть имущество под залог, но которое практически не имеет дохода на покрытие кредита (да и не снижение потребностей, снижает объем необходимых кредитов), и молодое поколение у, которых не накоплено залоговое имущество, нет постоянного дохода — и кредит им недоступен (потребности есть, но гарантийное обеспечение кредита слабое). Приток свежих мигрантов, только ухудшает ситуацию, поскольку у них изначально отсутствует имущество и они пополняют вторую категорию и вытесняют первую.
    Фактически, дело идет к повторному формированию патриархальных связей по типу Римской paterfamilias, либо более поздней гильдейской структуры, когда обязательства распределяются на род, или гильдию, предоставляющими обеспечение, и собственно граждан, которые за это обеспечение ущемляются в правах и переходят в подвластное положение.
    Альтернативный вариант, это пересмотр ценностей с учетом «кредитного фактора», но тогда, очевидно, кого-то надо будет приносить в жертву, либо владельцев залога, либо владельцев кредита, либо систему ценностей. Но первых много, вторых «нельзя», а за третье их на ноль помножат.
    Положение спасает глобализация и приток денег, но он же убивает перспективу исправления ситуации.
  • laverintos
    07 сентября 2013, 16:23
    А я уже с заголовком не согласен.
    Сейчас гуглить лень, но экономические проблемы, бумы и пузыри существовали с самого начала человеческих государств.
    Человеческая психика такая, а не банкиры виноваты.
    • laverintos
      07 сентября 2013, 16:24
      laverintos, извиняюсь, с самого начала а не с заголовка.
  • Иванов Иван
    08 сентября 2013, 07:00
    «До 18 века экономики стран вообще не претерпевали никаких бумов, крахов и подъемов»
    )))))))… Ну да… и люди до 18 века были не людьми а не людьми)))))))

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн