Предварительные итоги года на рынке жилья и ипотеки
Аналитический центр ДОМ.РФ подводит предварительные итоги года.
Объём продаж жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в 2025 г. (в рамках 214-ФЗ) превысил показатель прошлого года. Продано 25-26 млн м² жилья на 5-5,2 трлн руб. по сравнению с 4,7 трлн руб. в 2024 г. Этому факту есть ряд объяснений.
✅Первое — адаптация рынка.
Снижение ипотечных выдач в период высоких рыночных ставок не привело к сокращению продаж новостроек, так как выросла роль сделок в рассрочку и за собственные средства. Изменилась структура продаж: в ипотеку приобретено 68% квартир по ДДУ против 76% в 2024 г., а за наличные и в рассрочку — 32% против 24% годом ранее.
✅Второе — восстановление рыночной ипотеки и активный спрос на «Семейную ипотеку».
Рынок кредитования был весьма неоднороден. Если первое полугодие запомнилось провалом из-за отсутствия массовой ипотеки с господдержкой, то второе — началом роста рыночных выдач, объясняемым снижением ставок на 10 п.п. (с 30% до 20%). При этом четвертый квартал особенно удивил сильнейшим всплеском спроса на «Семейную ипотеку» — люди пытались запрыгнуть в «последний вагон», опасаясь ужесточения условий программы в 2026 году. Всего за 2025 г. предоставлено 1 млн кредитов на 4,4 трлн руб. (на ~11% ниже 2024 г.).
✅Наконец, рост цен привел к тому, что в этом году «в деньгах» продано больше, чем в прошлом.
Ускорение спроса, как и в любой другой рыночной среде, не могло не привести к росту цен на новостройки: по итогам 2025 г. он составил ~10% – выше инфляции на 4 п.п. В Москве цены выросли на ~20%, в Московской области — на ~13%. Основная доля прироста, как можно догадаться по динамике рынка, описанной выше, пришлась на второе полугодие.
Что происходило с сектором стройки?
Скорость реализации непроданного жилья снизилась с 3,7 лет в июне до 3,4 лет на конец года. К декабрю распроданность жилья с учетом стройготовности составила 70% — это минимальный уровень, позволяющий полностью погасить задолженность по проектному финансированию (ПФ). Задолженность росла быстрее продаж, её покрытие средствами, размещенными на эскроу, снизилось до минимальных 68-69%.
Во многих регионах этот уровень «пробит» вниз, а значит обслуживание долга для местных застройщиков стало труднее. При этом средняя ставка по ПФ благодаря снижению ключевой ставки снизилась до 10,1% с максимальных 10,7%.
Ожидаем, что по итогам 2025 г. ввод жилья в России достигнет уровня, близкого к прошлому году (~107 млн м², в т. ч. 45 млн м² МКД и 62 млн м² м ИЖС).
Что будет дальше?
В 2026 г. скорость снижения ключевой ставки окажет решающее влияние на рынок жилья и ипотеки — она определит динамику ставок по проектному финансированию и спрос на рыночную ипотеку.
Подробнее — в нашем финальном в этом году дайджесте.
