Инвестиции в недвижимость: миф о безоговорочной надёжности
В России широко распространено убеждение: финансовые инвестиции — рискованны, а покупка квартир гарантированно приносит прибыль, поскольку недвижимость неизменно растёт в цене. Проверим это утверждение на данных Росстата о средней стоимости квадратного метра в России за 2000–2024 гг.
Номинальные показатели: впечатляющий рост
Согласно официальной статистике:
В 2000 году средняя цена 1 м² составляла:
на первичном рынке — 8678 руб.;
на вторичном рынке — 6139 руб.
В 2024 году показатели выросли до:
первичный рынок — 174686 руб.;
вторичный рынок — 111280 руб.
За 24 года номинальная стоимость квадрата увеличилась в ~20 раз. На первый взгляд, это подтверждает тезис о выгодности квартирных инвестиций.
Но есть нюанс: инфляция
Рубль за 24 года заметно подешевел. Если пересчитать цены с учётом инфляции (за базу возьмём 2000 год), картина меняется:
на вторичном — в 1,88 раза (+2,7 % в год).
То есть реальная доходность гораздо скромнее, чем кажется на первый взгляд.
Что ещё показывает анализ
Пик был давно. Максимальная реальная стоимость квадратного метра пришлась на 2007–2008 годы. Даже бурный рост цен в 2019–2024 годах не позволил рынку вернуться к тем показателям.
Долгий застой. С 2008 по 2019 год цены фактически не росли — а с учётом инфляции даже падали.
Первичка vs вторичка. До 2016 года вторичка стоила дороже новостроек. Но после запуска льготной ипотеки ситуация изменилась: сейчас первичный рынок опережает вторичный примерно на 57 % (по данным Росстата). Однако, на вторичном рынке часто занижают официальную стоимость в договорах. Поэтому реальная разница в ценах между первичкой и вторичкой, скорее всего, меньше, чем показывают официальные цифры.
Вывод
Миф о том, что недвижимость — это беспроигрышный способ сохранить и приумножить деньги, не выдерживает проверки фактами.
Да, в долгосрочной перспективе квартиры дорожают. Но:
рост далеко не такой впечатляющий, как кажется на первый взгляд;
бывают долгие периоды стагнации и даже падения реальной стоимости;
рынок сильно зависит от госпрограмм и экономической ситуации.
Так что, прежде чем вкладывать деньги в квартиру, стоит хорошенько подумать и оценить все риски. Недвижимость — тоже инвестиционный инструмент со своими плюсами и минусами.
Ссылка на данные и анализ docs.google.com/spreadsheets/d/1BWGP7Laau7gvuGrF9X5ET7RaYy9M_5ImLac30wGFH0Q/edit?usp=sharing
Император, вы правы. Сам пост о том, что сама по себе недвижимость- еще не залог успеха. Чтобы она являлась средством сбережения денег, она должна приносить доход. И как и с любыми активами, есть хорошие и не хорошие моменты для покупки, также как и квартиры есть хорошие и не очень.
Насчет рынка акций также полностью согласен, напишу про анализ рынка акций в одном из следующих постов.
Я инвестор в недвижимость, который имеет реальный арендный доход (можно посмотреть у меня в постах), могу сказать, что недвижимость намного стабильнее и предсказуемей акций по денежным поступлениям. Хорошие квартиры сдаются годами и в любой кризис люди снимают квартиры, потому что нужно где-то жить.
Но выбирать между недвижимостью и фондовым рынком может либо человек с совсем небольшим капиталом из-за высокого порога входа в реальный объект, либо не понимающий сути инвестирования. Здравомыслящий человек с деньгами не будет делать выбор и проинвестирует в оба эти инструмента, и таким образом сбалансирует риски.
К тому же если в 2000-м купить норм недвижимость, то сегодня, когда построили очень много нового жилья по окраинам, то, купленное 25 лет назад жилье уже где-то ближе к центру располагается, и доходность и в стоимости, и в аренде гораздо выше.
Если сегодня покупать — то да, нужно очень хорошенько подумать, но ведь пост не об этом?
К стати, примерно так же ведут себя фонды недвижимости на бирже. Для неквалов там порог входа сейчас примерно 90 тысяч и традиционно низние обороты торгов без резких скачков цены.
А этот вывод у автора вообще неправильный. Если бы цены с учётом инфляции падали, то график опустился бы ниже единицы. Раз выше одного, значит, цены росли быстрее инфляции. Просто не так быстро росли, как в двухтысячные.
Солнечный хорёк, если вы посмотрите на график, то в 2008 году цена была не 1, а 2.25 на первичном рынке и 3.25 на вторичном, соответственно любое опускание ниже этих цифр означает падение относительно 2008 года. На 2024 год видим цифры примерно 2.1 и 1.9.
То есть цены с учетом инфляции стали ниже, чем в 2008 году. ТО, что вы приводите, это относительно 2000 года, там цены стали выше, о чем я и пишу. Но это как раз и говорит о том, что как и других активов есть правильные и не правильные моменты для покупки недвижимости :)
Главное правило это диверсификация.
Вот и считайте доходность.
Например, Мытищи в Подмосковье. Однушка стоит около 8 млн на вторичке, Сдача 35-37 т месяц минус ЖКХ 6-7 т в месяц. Плюс сопутствующий геморрой.
Те кто покупал недвигу до 2019 г, у них другая, более радужная картинка в доходностях.
Смысл моего просто в том, что все нужно делать вовремя.
Сергей Морилов, вижу, мой пост не понравился некоторым «квартирным инвесторам». Предлагаю не обращать внимания на людей, которые вместо конструктивной критики и фактов переходят на личности, этим они и так показывают свой профессиональный уровень![]()
P.S. Я всегда за конструктивную дискуссию и готов менять свое мнение. Безусловно, интересно провести анализ доходности арендной недвижимости с учетом коммунальных платежей и амортизации, что может быть темой для отдельного материала, который никак не инвалидирует написанного в этом посте![]()