Достроенное жилье будет дешевле строящегося на 40-60% в 2026 году

В Москве строящееся жилье дороже сданного почти в полтора раза. В сентябре средняя цена новостроек достигла 619,5 тыс. рублей за квадратный метр против 419,1 тыс. в домах, введенных после 2020 года, таким образом разница составляет 47,8%. Такой разрыв фиксируют и в других регионах страны. По данным Банка России во втором квартале по России первичка стоила 205 тыс. за кв/м, вторичка 128 тыс., то есть плюс 60%.

Субсидированные ипотечные программы формируют устойчивый спрос на первичном рынке недвижимости в России, а девелоперы удерживают высокие цены через низкую ставку для покупателя. Себестоимость строек растет и дает жесткий ценовой фундамент. За первое полугодие она прибавила 5,7%, и в июле в Москве оценивалась около 176,3 тыс. за кв/м. При этом объем запусков новых проектов снижается, что также поддерживает цены в строящихся комплексах. На вторичке такой поддержки нет, поэтому продавцы гибче и чаще идут на скидки.

По нашим прогнозам, такой разрыв сохранится до конца 2025 года и в 2026 при текущей государственной и денежно-кредитной политике ЦБ. Высокие риски для покупателей на этом фоне связаны с тем, что перепродать квартиру в новостройке без потерь будет сложнее, так как ликвидность вторички выше.

Медленный разворот вероятен только при двух условиях. Первое — это постепенное ужесточение правил субсидирования льготной ипотеки и смягчение ключевой ставки, что выровняет стоимость кредита между сегментами. И второе — это увеличение предложения при стабилизации себестоимости и росте запусков объемов строительства.

В нашем базовом сценарии на ближайшие месяцы разрыв так и сохранится около текущих 40–60% с локальными всплесками в премиальных локациях. Негативный для первички сценарий включает в себя слабый спрос и снятие части государственных субсидий, тогда скидки по сданным домам сократятся, а разрыв сузится.