Более 1,5 млрд ₽ потратили инвесторы за эти выходные на этот Гостиничный комплекс на побережье Чёрного моря

Многие инвесторы, желающие купить недвижимость для пассивного дохода на Черном море, полагают, что Отель в самом центре Сочи — это отличное вложение… А гостиничный комплекс, располагающийся не в Сочи или Адлере и рассматривать не стоит...

Так это или нет сейчас и разберемся. Как всегда на конкретных примерах и с математическими расчетами.

В 2020 — 2021 годах сочинские риелторы активно предлагали своим клиентам АК Matisse (Матисс) в самом центре г. Сочи между Морским портом и Зимним театром.



Закрытая приватная территория с ландшафтным дизайном и фонтаном. Всего 56 апартаментов, что обеспечивает эксклюзивный статус и исключительное соседство. Само здание сделано в уникальном для Сочи архитектурном стиле. Доход, говорили риелторы, будет не менее 2,5 млн ₽ в год!!!

— «Красиво… должно быть собственники этих апартов действительно получают баснословный доход от их сдачи… Жаль что не купил… ☹️» — такие мысли были бы и в моей голове… если бы я не знал как устроен этот рынок...

Если Вы читаете эту статью не из праздного любопытства, а находитесь в процессе выбора недвижимости для пассивного дохода в Сочи, то советовал бы Вам потратить еще 2 минуты своей жизни, чтобы дочитать статью до конца. И, тогда, возможно Вы не допустите ошибку, которую уже совершили 56 собственников этих апартов.
Проанализируем потенциальную доходность собственников апартаментов этого отеля:

Чтобы оценить потенциал доходности, нам нужно знать следующие цифры:

1. Коэффициент загрузки отелей в Сочи по месяцам:

В октябре процент загрузки отелей в Сочи составляет 65%.

2. Какое распределение дохода действует в данном отеле:

Данный апарт-отель работает по системе 70% дохода собственнику, 30% отельеру.

Но!!! 70% не от валовой прибыли, а от чистой выручки (другими словами собственник получает 70% от дохода за октябрь минус расходы).
Считать чужие деньги — дело не благодарное, но раз уж начали, давайте дойдем до конца 😈




Итак:
При стоимости номера 10 000 рублей в сутки, зная коэффициент загрузки, мы можем рассчитать валовую прибыль с этого апартамента:

10 000 ₽ * 20 (дней загрузки) = 200 000 ₽ (валовая прибыль).

Теперь посчитаем расходы:

1) АК Матисс — это маленький, никому неизвестный апарт-отель и он не может самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому он вынужден размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.

За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст 19% от стоимости проживания. То есть оплата этих 19% ложится на плечи собственников.
2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, садом, местами общего пользования нужно постоянно следить.

По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%
3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3%

4) Коммунальные расходы, страхование, фонд капитального ремонта — все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода.

Таким образом:
200 000 ₽ (валовая прибыль) — 19% (оплата за привлечение постояльцев) — 3% (техобслуживание) — 3% (замена оборудования) — 5% (коммуналаа, фонд капремонта, страхование) = 140 000 ₽ чистая выручка за март с данного апартамента.

И, с этих 140 000 ₽ уже и происходит распределение дохода в пропорции 70 на 30.
Таким образом, 98 000 ₽ эта та сумма, которая будет зачислена на счет собственника этого апарта).

Однако, Сочи, хоть и является всесезонным курортом, но основной доход все же приходится на летние месяцы. Октябрь, по статистике «генерит» лишь 6% от общегодового дохода.

Зная эту вводную 👆 мы (на основе данных за октябрь) можем рассчитать доходность с этого апартамента за целый год… и получается сумма 1 600 000 ₽ — доход собственника до вычета налога.

С этой суммы собственник заплатит 6% и на руки получит 1,5 млн ₽.

Расчет достаточно грубый, оптимистичный (считаю все же, что даже 1,3 млн чистыми не получается). Но отражает реальность.

Если Вы хотите приобрести коллекционную недвижимость с хорошей капитализацией и Вас совершенно не волнует скромная доходность, то это приемлемый вариант.

Но, если же Ваша цель инвестиции в пассивный доход, то зная цены на апартаменты в этом Отеле, используя алгоритм расчетов, показанный мной выше — Вы легко сможете оценить разумность вложений в этот объект.

Но, даже невооруженным взглядом видно, что срок окупаемости (без учета роста цены квадратного метра) составляет более 20 лет, что конечно неприемлемо, если Вы рассматриваете именно инвестиции в качестве пассивного дохода.

КАКИЕ ЖЕ ЕСТЬ АЛЬТЕРНАТИВЫ И ЕСТЬ ЛИ ОНИ ВООБЩЕ?

В п. Агой (Туапсинский район) сейчас идет масштабная стройка Гостиничного Комплекса Alean Select Agoy по системе Ultra All Inclusive.

Застройщик и риелторы утверждают, что там можно зарабатывать от 2,5 млн ₽ в год со стандартного номера стоимостью от 21 млн ₽.

Но, верить на слово Застройщикам и риелторам я бы не стал… Ведь тот же АК Матисс (в 2020 году) уверял, что доход собственников будет не менее 2,5 млн ₽ в год, что на практике оказалось просто рекламными слоганами...

Поэтому, давайте разбираться детально:

Для чистоты эксперимента возьмем те же исходные данные и рассчитаем предполагаемую доходность собственников за октябрь месяц в Отеле Alean.

Рассчитывать будем на основании реальных цифр за проживание в Отеле Лавикон п. Небуг (так как это единственный конкурент данному комплексу).


Остановиться в октябре в отеле Лавикон в Небуге стоит от 20 т.р. за ночь.

В Инвестиционном прогнозе от Застройщика и Отельера все расходы прописаны до мелочей:



18% (надбавка за систему всё включено), 35% расходы на управление, 4% расходы на техобслуживание и фонд капремонта, 3% расходы на замену оборудования.

На основе всех этих данных и просчитаем потенциальную доходность апартамента в Гостиничном комплексе Alean Select Agoy.
20 200 ₽ — 18% (all inclusive) — 35% (управление Отельера Алеан) — 10% (расходы на обслуживание, коммуналка, страхование, фонд кап ремонта) = 7 474 ₽ доход собственника за сутки — 6% (налог) = 7 025 ₽ чистый доход.

При загрузке 65% чистый доход собственника = 140 511 ₽ (за октябрь).

В расчетах выше, мы уже выяснили, что Октябрь генерирует лишь 6% всего общегодового дохода, поэтому мы путем простых математических действий можем определить, что чистый доход собственника с такого номера, составляет 2 341 000 ₽.

Но!!! Сравнивать отель Лавикон с сетью отелей крупнейшего в России Туроператора Alean конечно же не совсем правильно. Но, эта та минимальная цифра на которую стоит ориентироваться.

Старт продаж этого комплекса был 18 октября и уже забранировано номеров на сумму более чем 1,5 млрд ₽



Какие же варианты сейчас предлагает Застройщик.



Естественно все по ФЗ-214, эскроу счета, проектное финансирование ВТБ. Рассрочки, ипотеки, гибкая система скидок.



Статья получилась достаточно большая. Но, на конкретных примерах мы разобрались, что не всегда отель в центре Сочи приносит доход больше, чем в Агое.

Если нужна более подробная информация: презентации, шахматки, договора, условия приобретения — обращайтесь 🤝

С уважением, и хорошего времени суток.
Литовка Роман