Досрочное погашение ипотеки или инвестиции: что выгоднее?
Если вы планируетевзять ипотеку или уже взяли ее и не знаете, какую стратегию выбрать дальше — вам обязательно нужно познакомиться с нашими друзьями!
Иван и Мария только что купили квартиру в ипотеку и теперь думают, что делать с дополнительными деньгами.
Вариант 1: Досрочное погашение ипотеки 🏚
Иван решил направлять 10 000 рублей ежемесячно на досрочное погашение ипотеки.
Это сократит срок ипотеки на 4 года и 4 месяца и сэкономит около 1,7 миллиона рублей на процентах. Через 10 лет он будет свободен от ежемесячных платежей.
Вариант 2: Инвестирование 💼
Мария предпочитает инвестировать те же 10 000 рублей в месяц.
С доходностью 10% годовых, за 11 лет она может заработать около 1,1 миллиона рублей в виде процентов. Даже с учетом налогов, инвестиции могут принести больше выгоды.
Инвестиционные варианты:
1. ОФЗ — доходность 6-8% годовых.
2. ПИФы — доходность 10-15% годовых.
3. Акции — доходность свыше 15% годовых, но с большими рисками.
Важно учесть:
1️⃣ Ставка по ипотеке: Если низкая (4-6%), инвестирование может быть выгоднее.
2️⃣ Срок кредита: Чем меньше срок, тем менее актуально досрочное погашение.
3️⃣ Доходность инвестиций: Она должна превышать ставку по ипотеке.
4️⃣ Риск: Инвестиции в акции и ПИФы более рискованные.
5️⃣ Налоги: Доходы от инвестиций облагаются налогом.
Если ставка по ипотеке высокая и срок кредита долгий, досрочное погашение может быть выгоднее. Но если ставка низкая и доходность инвестиций высокая, инвестирование может принести больше денег.
А что выберете вы?
🔥 — досрочное погашение ипотеки
❤️— инвестирование
Что прочел я:
Иван сэкономит 1.7 млн. рублей
Мария заработает 1.1 млн. рублей, и это больше, чем у Ивана
Генерационный AI, похоже. Контент ради непонятно чего
Когда у меня была ипотека: первое время еле наскребали на ежемесячный платеж, когда появилось больше свободных денег, помня эти ощущения, было желание активно снижать ежемесячный платеж, всё в это инвестировал, в какой-то момент размер платежа стал ненапряжным — отпустило, перестал снижать, в какой-то момент захотелось перешагнуть ватерлинию когда ты кому-то должен и за это платишь и добил.
помимо несуразицы с 1.1 > 1.7
упомянута якобы доходность ОФЗ, ага получил купон 35, а тело облиги упало на 100
Доходность ПИФ — без комментариев, дай бог чтобы 1-2% дохода было
Про акции вообще веселье — там просто в ноль выйти — это лет 5 ждать
Ипотека бралась на 20 лет в 2015 под 12-13% годовых в Сбере, точно уже не помню. Платёжка под 30 тыс.
В 2017 году в ВТБ сумел сделать рефинасирование ипотеки под 10,5% годовых на 15 лет. Платёжка 25,7 тыс.
Сбербанк, Газпромбанк, Уралсиб, Новикомбанк, Альфа-банк все послали куда подальше с рефинансированием ипотеки. Кто-то отказал сразу, кто сделал вид, что нужно собрать документы и сделать оценки квартиру (за свой счёт конечно), и отказал потом.
С 2017 года стал платить больше (от 33 до 40 тыс.), чем официальный платёж, выбирая уменьшение срока кредита. И так до 2024 года!
В 2020 году узнал про фондовый рынок и стал инвестировать (примерно 20-30 тыс. в мес.), при этом остаток по ипотеке оставалось заплатить чуть больше 1,3 млн руб.
Что в итоге?
В 2024 году закрыл ипотеку за 9 лет, а не за 20 лет, как было изначально!!! На ИИСе почти 1,5 млн в российских акциях!
Таких статей разного рода полно. Не в обиду автору, но написано там хрень полная, которая к реальности не имеет отношения!
Но я бы ещё добавил следующее:
Если будет лето — то, скорее сего, будет тепло. А если случится зима — вероятно, будет холодно.
вот крестьяне ипотеку брали в начале 20 века — так они эту землю использовали, это бизнес был. а квартира 5% максимум приносит
Понятно, ситуации разные в жизни.
У вас расчет на скорый рефинанс, или дикую инфляцию?
если бы был расчёт на инфляцию то я бы не кидал еще сотку сверху (просто смешно когда из 130 на погашение долга уходит 4).
Даже если рефинанс будет не скорый, тянуть со срезанием тела долга не стоит. я закинул на след день 400к и сократил срок примерно на треть.
(когда всё только обсуждалось банк конечно лечил что скоро ставку скинут, но я на это не расчитывал).
Просто потребовалось резко съехать, и так получалось что даже если взять ITи ипотеку то на год-два съём плюс ипотека (с первоначальным побольше чем мне пришлось сейчас) то я всё равно отдавал бы наверное 130 за ипотеку + съём. И потом еще вынуть денег ощутимо на ремонт и обстановку. Мне, честно говоря, лишний раз переезжать и всем этим заниматься лень и некогда.
Пока я расчитываю что переплаты будут около 50%, и ликвидная часть портфеля за это время даст мне столько же (тут доход не просядет при снижении ставки, а ипотеку можно будет рефинансировать).
Понятно что 5-8% это почти халява, особенно если во время строительства живёшь где-то бесплатно. Но если снимаешь — уже не так прикольно. Да и купил я не в человейнике. Что-то подобное купить из новостроя сейчас обойдётся слишком дорого, а часто еще и с черновой отделкой. Оно мне надо?
Конечно, когда кратно удается перебивать сверху процентов, то гашение бодрее проходит.
Сам с некоторым недопониманием смотрю на новострой, учитывая, что большая его сейчас часть строится в бывших промзонах.
А для промзоны что главное — логистика и энергоресурс.
Вот и выходит, что все либо около шоссе, либо с котельной в окна, либо на кладбище..))
Безусловно, со временем промку преобразят, но это настолько долгий процесс...
Сам на какой-нить КОПЭ смотрю, или экземпляры точечной застройки в уже сформировавшихся районах, но пока математика не сходится. Не готов более половины месячного дохода только на проценты закидывать( упреждение не такое объемное получается.
IT по переуступке ввиду сжатых сроков разрешения ситуации не рассматривали?
Ну и опять же, у меня обжитой район, дом на 300 квартир, вокруг зелень и хрущёвки. Ближайшее, что я чуть не купил в новострое когда еще смотрел в эту сторону в начале суеты, это один из трёх корпусов по 3000 квартир. Два еще активно строятся, первый два года как сдан — походил по нему, отделочники всё еще с цементом по квартирам некоторым бегают.
Год назад всё можно было провернуть дешевле во всех отношениях, но я сидел с убытками. Сейчас же есть чем прикрыться если что с работой случится.
Вы будете 5 лет платить, и при этом сумма долга уменьшится на крохи
Так как в платежах будут проценты будущих периодов
Чем дольше платите — тем больше ваших денег улетит в карман банку
Да и сейчас из-за льготников ценники так подняли что даже под нулевой процент (если не учитывать инфляцию и прочее) ежемесячный платёж будет больше съёма.
5%, даже без складывания лишних денег в доходные активы (в идеале — всю стоимость квартиры) это практически подарок и страховка от реальных колебаний аренды и прочего. (Другое дело что если наступает глобальная жопа то долги никуда не делись, а на руках неликвид. Можно разве что молиться на взрывную инфляцию).
а вот 17% что я взял — это жопа, если придерживаться графика — переплата в 4 раза получается. Так что «гашу пока гасится». Но представьте обидно будет если я закрою за 5 лет «полновесными рублями», а на следующий год к ним припишут нолик или два? :-)
дальние офз дают сейчас около 12% после налогов. Но дисконт дикий, и при нормализации ставки (года через 3?) купленное сейчас офз почти удвоится. С другой стороны, тогда и ипотеку можно будет реструктуризировать под разумный процент.
Но если она под 5-8% то досрочно гасить смысла нет никакого.
Теоретически, если покупать дальние под 12% (ну или поближе под 15%), то на ту часть что куплена обслуживание ипотеки (рыночной) дешевеет, получается несколько процентов. Не считая доли в страховке еще.
Взял сейчас рыночную, мог бы и не брать. Но деньги в дальних офз с дисконтом и просадкой. По номиналу там больше чем у меня уйдёт на выплаты по ипотеке, с досрочкой.
Можно конечно просто погасить и набирать такими же темпами ОФЗ, но....
— не известно сколько будет сохраняться ставка и дисконт
— пока я гашу ипотеку офз приносят на всю свою стоимость (которая и с дисконтом закроет ипотеку) 12%. Оставшаяся часть долга мне стоит 17%, разница невелика. И оно «всегда» будет давать 12%. Квартира же при закрытии прям сейчас приносить ничего не будет, и я останусь на руках без счёта который даёт 12% и имеет апсайд 40%.