<HELP> for explanation

Рынок | Банкротство РТМ (подробно)

Вчера ММВБ опубликовала информацию о том, что с 11 апреля приостанавливаются торги акциями РТМ. Акции упали в 2 раза.

Реакция закономерная, но непонятно, почему эта новость стала сюрпризом? У меня складывается такое ощущение, что реакция показывает, что этой бумагой торговали ТОЛЬКО непрофессиональные инвесторы, которые верили в чудо, при этом даже новостей никаких по акциям не удосужились посмотреть.

23 марта на смартлабике писали о том, что РТМ будут банкротить. Максим Орловский еще в начале марта предупреждал о том, что компания — пустышка: «РТМ — похоже, что там уже давно все активы выведены. Акции забрали кредиторы по маржинколу, а основной акционер подсуетился и вывел все нормальные активы. Подозрение, что за РТМ уже ничего нет.»

банкротство РТМ

НО САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ НЕ В ЭТОМ! Один человек тут на форуме доказал теорему, что акционеры РТМ в результате банкротства компании получат 1,66-5,6 ДОЛЛАРА на акцию! Вот доказательство теоремы (отсюда):

Сегодня в портфель Группы «РТМ» входит 56 объектов коммерческой недвижимости в различных городах России:
• 47 объектов находятся в эксплуатации и приносят арендный доход;
• 6 объектов находятся на стадии строительства;
• 3 объекта — на этапе подготовки к строительству.

Общая площадь объектов, входящих в портфель Группы «РТМ» и относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, составляет 558 519 м², арендопригодная площадь — 376 154 м².

Именно эти цифры кочуют из статьи в статью, из форума в форум, похоже никто и никогда их не проверял. Между тем на сайте www.rtmd.ru выложен отчет оценочной компании Colliers International от 30.06.2008 года. Там действительно речь идет о 56 объектах, которые Colliers International оценил тогда в USD 983.399.500. Но в отчете указано, что:

Действующих — 47 объектов общей площадью 199.850 кв.м.,
Строящихся – 6 объектов общей площадью 207.714 кв.м.,
В стадии подготовки к строительству — 3 объекта общей площадью 370.012 кв.м…
Итого 56 объектов общей площадью 777.576 кв.м.

Кстати, Colliers International оценил тогда недвижимость РТМ следующим образом:
47 действующих объектов общей площадью 199.850 кв.м. за USD 682.374.500 (USD3414 м2);
6 строящихся объектов общей площадью 207.714 кв.м за USD245.895.500 (USD1184 м2);
3 oбъекта в стадии подготовки к строительству общей площадью 370.012 кв.м за USD 55.130.000 (USD149м2).
Итого USD 983.399.500.

Цифра даже с учетом нынешних цен не кажется фантастической, если посмотреть на стоимость м2. Недавно я говорил со своей родственницей, которая занимается недвижимостью в одном из уездных городов России. Я ей говорю «по многолетней статистике недвижимость отрастает в цене в течение 5-6 лет после кризиса», а она мне в ответ «такое ощущение, что на торговую недвижимость цены вернутся к докризисному уровню максимум через год-два, может даже раньше. В последнеe время проснулся спрос на аренду торговых площадей».

Поживем увидим. Но USD 983.399.500 на тот момент — это была РЕАЛЬНАЯ оценка. Что такое USD 3414 м2 … это что то около 80-85 тыс. руб/м2 до девальвации. Даже в регионах торговая недвижимость стоила больше. Как говорится «нечего на иностранцев пенять, коль у самих … в общем дальше сами знаете».

Кстати, из 47 действующих объектов судя по отчету Colliers только 7 можно отнести к категории «Торговый центр» (площадь более 6000 кв.м.).

Это: С-Петербург 7003,9 м2; Красноярск 22348.9 м2; Красноярск 8465.8 м2Самара 7739,3 м2; Самара 28850,2 м2 Тула 13405,5 м2; Тула 26112,1 м2. Оставшиеся 40 объектов – это просто магазины или большие магазины, площадью от 400 до 6000 м 2. Ликвидность таких объектов существенно выше, чем ТЦ, да и цена кв.м. у магазинов больше, так как они доступны большему числу хозяйствующих субьектов.

Что же получается, если РТМ в результате процедуры банкротства потеряет что-то из категории «строящихся объектов» или из объектов «в стадии подготовки к строительству» — ну да и бог с ними. Прибыли они и так не давали, пусть теперь банки почувствуют себя девелоперами …

Теперь поговорим о долгах.

Из статьи в статью из форума в форум кочует цифра 530 млн.USD.
Открываем Ежеквартальный отчет за 3 кв. 2010 года, раздел 2.5.5. Риски, связанные с деятельностью эмитента. Пересчитываем рублевые обязательства в USD по курсу 30 и вот что получается:
— текущие долги РТМ, по которым идут судебные процессы, составляют USD 118.756.766;
— выданные поручительства РТМ, по которым идут судебные процессы, составляют USD 85.000.000;
Итого долги плюс поручительства: USD 203.756.766. Стоп, глазам своим не верю, а где же 530 млн. долларов долгов, о которых все пишут?

Идем дальше, открываем соответствующий раздел в Ежеквартальном отчете за 4 кв. 2010 года, текущие долги в состоянии судебной тяжбы там не изменились и составили USD 118.756.766, а вот ответственность РТМ по долгам третьих лиц уменьшилась на USD 4.666.660 и составила USD 80.333.340. В отчете за 4 квартал 2010 года по сравнению с 3 кварталом исчезла сумма 140 млн. руб, которую РТМ должен был Юниаструм банку в качестве соответчика с ООО «Эм Пи Трэйдинг». Значит жив еще курилка РТМ, раз выплатил аж 140 млн. рублей!

Итого долги плюс поручительства USD 199.090.106. Где же 530 млн. долларов долгов, я вас спрашиваю? Может я чего-то не понимаю или не так считаю? Похоже, что РТМ скорее жив, чем мертв? Или РТМ пишет не о всех долгах в своих отчетах? Поделитесь, кто владеет информацией.

Что в осадке? Если в результате процедуры банкротства РТМ потеряет с дисконтом 30-35% все свои строящиеся объекты и все в стадии подготовки к строительству суммарной площадью 577.726 м 2 (это USD 301.115.500 по оценке Colliers) в ценах лета 2008 года в среднем по USD 521 за кв.м. (с дисконтом около USD340 м2) и этим закроет долг USD 199.090.106, тогда все равно останется 47 действующих объектов площадью 199.850 м2. Какова их стоимость и сколько они могут приносить рентного дохода?

Оценка стоимости такого портфеля недвижимости вещь довольно условная. Можно принять USD 2000 м2, можно USD 3000м2, кому как нравится. А вот понять сколько эта недвижимость может давать рентного дохода – это гораздо интереснее. Если принять, что из 199.850 м2 только 70% — арендопригодная площадь, то получится 139.895 м2. Возьмем среднюю ставку USD200$ м2 в год, получим годовой рентный доход около USD 28 млн. Это по минимуму. В 2007 году рентный доход РТМ был задекларирован около USD55 млн. (если они конечно не врали дабы поднять капитализацию и произвести впечатление на кредиторов). Если взять среднюю европейскую ставку рентного дохода от стоимости недвижимости 7%, тогда стоимость портфеля составит USD400.000.000 при рентном доходе USD28 млн или USD785.000.000 при доходеUSD55 млн. Справедливости ради надо сказать, что Российские оценщики обычно берут 12%, соответственно стоимость портфеля будет USD233.000.000-458.000.000.

Отсюда вытекает стоимость акций РТМ от стоимости портфеля недвижимости после удовлетворения всех требований кредиторов USD1,66 – 5,6 за штуку. Если подсчитать от доходности, типа капитализация равна 10 годовых прибылей (без учета рефинансирования прибыли), то получается USD 2.0 — 3,9 за акцию. Неплохо. Может поэтому основные акционеры – ребята из Сибирского цемента — и хранят такое Олимпийское спокойствие, как будто у них не пытаются забрать имущества не десятки миллионов долларов?
Кстати, компания SMH LTD Э. Вырапаева в 3 кв. 2009 года выкупила практически весь пакет, который сбросили КИТ-Финанс (16,94%) и JPM (6.31%), увеличив свою долю с 2,44% до 19,38%. К чему бы это, Вырыпаев вернулся? По отчету РТМ за 4 кв. 2010 года три оффшора Nilder (11,64%), Wemberg (18,1%) и Stratford (6,47%), принадлежащие ребятам и СибЦемента, контролировали 36,21% акций, вместе с Э. Вырыпаевым (SMH 16.88%) — 53,09 %, а вместе с невесть откуда взявшимся ООО «Инвестиционные фонды (12,86%) – 65,95% акций РТМ. Странное совпадение, но именно такой пакет акций 12,86% в 1 квартале 2009 года приобрела компания Capgemini, ассоциируемая с «Финамом», а во 2 и 3 кварталах якобы избавилась от него одновременно с КИТ-ФИНАНСом и JPM. Похоже ООО «Инвестиционные фонды» — это и есть Финам, только они следы заметают. Зачем?

Здесь на форуме я прочитал фразу про РТМ: «Они кворум то собрать не могут». Все они могут, только не хотят показывать, что идет консолидация. Вот и дуркуют: объявили общее собрание, кворума якобы нет, а на повторном собрании при 36,21% СибЦемента кворум уже есть. 36,21% никакого внимания не привлекает и никого не раздражает. А вот 65,95% — это уже повод задуматься.
----------------------------------

Единственный изъян у этого доказательства может быть в том, что на РТМ уже нет тех активов, которые заявлены:)
 

Думаю вАрапаев будет тут уместнее:)
avatar

Gravizapa

Лучше наверное даже ВОРапаев:)
Интересно, а есть ли у нас еще какие-нибудь бумажки, которые могут пойти по такому же сценарию?
Аптека 36 с их разводняющими допэмиссиями -конторка еще та!
Я все правильно понял? Банкротят пустышку? И зачем тогда создали ООО «Инвестиционные фонды».Финам заметает следы:)

Вообще в 2009, я как клиент финама, неплохо прокатился на скупке акции РТМ. Надо отдать должное менеджерам, подкинули вовремя инсайд:)Хотя странно.Вроде скупали акции тот же финам и JPM, и скупка клиентами акции явно этому не способствовала.
Есть одна чуда конторка:)

Камский домостроительный комбинат. Тут можно сказать так :«От создателей Татбенто представляем!».Если кто не знает, то один лишь взгляд на сайт все скажет о компании:)www.tatbento.ru/
могу только сказать, что сегодня неплохо на них прокатился, покупал с утра по 1,3руб.)))

жаль, что их нельзя было в шорт взять у финама
avatar

Goldman

хотя наверное рано вышел(
avatar

Goldman

Таких бумаг много… Интерурал уже банкрот, На грани стоят явные пустышки Татбенто и Камский домостроительный комбинат (у них одни и те же учредители), скорее всего Собянин все же даст обанкротить ЗИЛ, печальные дела у Протека и Аптек… Все это редкостный мусор — лучший способ потерять деньги
avatar

olimp

прошу не сравнивать Протек со всяким дерьмом. Что Вы знаете про Протек, чтобы так говорить? (про падение цен акций знаю)
представьте что за выходные проблемы решат с долгами, где она будет 11 числа?
думаю с РТМ еще далеко не все кончено.
хотя я непротив, если по фр рф прокатится череда банкротств, роснефть там, или газпром :)
avatar

Максим

Максим, читаю вас и думаю: «Ну зачем казино закрыли? Так ведь много людей у которых явно деньги лишние есть»
avatar

olimp

Банкротят АпДалСв — Аппаратура дальней связи. Акции мусорные. за 2 недели -50%. Информации нет, отчетов нет, сайт не грузится www.adsuzl.ru.
Хотя я в свое время ух как накатался на его движухах!!!
avatar

TimonXX


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP