Ипотечное кредитование в июне оживилось, но годовая динамика всё равно отрицательная. Правительство вовсю пытается поддержать застройщиков.

Мы уже с вами обсуждали, что правительство делает главную ставку в экономике на застройщиков. Понятно, что стройка поддерживает многие сектора, в том числе и финансовый (который пострадал от санкций ощутимее всех). С увеличением ипотечного портфеля также увеличивается денежная масса, которая является индикатором для роста ВВП и экономики в целом. Снижение ставок по ипотеке принесло свои «дивиденды» и после двухмесячного сокращения, ипотечное кредитование начало подавать признаки жизни.

Выдача ипотеки

В июне количество выданных кредитов составило 65 тысяч (в мае было выдано кредитов 36 тысяч, количество выданных кредитов выросло в 1,8 раз). Объем выданных кредитов в июне составил 253 млрд. руб. (149 млрд. руб. первичный рынок и 104 млрд. руб. вторичный), например, в мае было выдано всего 139 млрд. руб. Но годовая динамика отрицательная: — 53,5%.  ЦБР ранее сообщил нам, что июньское оживление ипотечного рынка произошло благодаря рыночному кредитованию. А значит, снижение ставки по ипотеке возымело эффект, при этом нужно учитывать, что вторичка начала падать в цене, так как на неё не было спроса из-за цены и высоких ставок по ипотеке.

Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в июне увеличилась и составила 6,36% (в мае 6,17% — а это был исторический минимум). Главный эффект возымело снижение ставки по ипотеке на вторичный рынок, если вначале мая средняя была около 14,5%, то на начало июня составляла 11,3%.

 

Ипотечный портфель

Два месяца ипотечный портфель сокращался, и это сокращение наблюдалось впервые с 2017 года. В июне произошло возобновление роста ипотечного портфеля. По итогам июня объем требований банков к населению по ипотеке увеличился: 0,7% м.м / 18,4% г.г vs. -0,1% м.м / 20,9% г.г в мае (12,5 трлн. руб. в июне vs. 12,4 трлн. руб. в мае). Темпы роста примерно втрое ниже докризисных, где в среднем он составлял около 2% в месяц. ЦБР недавно опубликовал прогноз, предсказывающий рост ипотечного портфеля в этом году на 13-18% и на 10-15% в последующие годы. А значит, в среднем ипотечный портфель будет прирастать на 1,2% в месяц в этому году и на 1% в последующие года. Это означает, что ждать того ажиотажа, что был раньше, в недвижимости не стоит.

 

Реализация квартир в строящихся домах

Всего жилой площади в июне имеется 97 521 тыс. метров квадратных (24 119 тыс. по которым продажи не открыты) из них продано 37 696 тыс., не реализовано 35 706 тыс. (в мае 38 642 тыс. продано, не реализовано 34 736 тыс. и по 22 641 тыс. продажи не открыты). Занимательно, что годом ранее объём привлеченных средств составлял 4,2 трлн. руб., а сейчас 4,7 трлн. руб. (средняя цена в июне квадратного метра оценивается в 124 822 руб., а годом ранее — 98 353 руб.).

Видно, что происходит сокращение реализации квартир, при этом наблюдается явное увеличение квартир, по которым продажи не открыты. На сегодняшний момент застройщиков спасает цена на квадратный метр.

Вывод

Снижение ключевой ставки ЦБР и последующие манёвры банков по ипотеке всем ясны. Это явно поддержит ипотечный рынок, ещё раз повторюсь, только поддержит. По моему скромному мнению, все эти поддержки и полумеры только отдаляют нас от сдувания ипотечного пузыря. Смотрите сами:

🔹 Доходы населения не увеличиваются, а инфляция съедает всё больше доходов простого обывателя. Значит, денег на платежи становится всё меньше.

🔹 Цены на квадратные метры ошеломительные, при этом доход населения опять же не увеличивается.

🔹 Некоторые уже посчитали и поняли, что выгоднее снимать квартиру, чем 30 лет платить ипотечные взносы.

🔹 ЦБР сам прогнозирует, что спрос на жилплощадь уменьшиться в 2 раза по сравнению с прошлым годом.

🔹 Демография, отъезд специалистов и СВО. Сокращению населения быть и, соответственно, квадратные метры не понадобятся в том количестве, в котором они нужны были.

Поэтому сегодняшние цены на квадратные метры приносят в копилку ПИКу, Эталону и Самолёту ошеломительные суммы, но что будет дальше? Если пузырь не сдуть вовремя, то тогда его грандиозный взрыв заденет многие отрасли экономики.

С уважением, Владислав Кофанов

Блог в Телеграм: t.me/svoiinvest