Кот.Финанс
Кот.Финанс личный блог
09 августа 2023, 08:05

Рынок недвижимости глазами профессионалов

Строительный рынок – как его видят профессионалы рынка. Разберем статистику Росстат и аналитику Дом.РФ. Обcудим структуру рынка, цены, и даже доберемся до денег на счетах эскроу. И самое интересное – сколько непроданных новостроек в России?

Рынок недвижимости глазами профессионалов

картинка — Дом.рф

Вчера мы отлично пошумели в комментариях про доступность жилья. Основа для обсуждения – мой расчет на вводных от одной строительной компании. А давайте теперь посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! — И не придумать участника лучше, чем Дом.РФ

Дом.РФ – это мама большинства строек в России в качестве кредитора. В целом, банк на этом и специализируется: проектное финансирование жилой стройки, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. А также, это третий по величине ипотечный портфель.

Рынок as is

В своем большинстве, Россия застраивается многоэтажками: 65% всей стройки это 10 этажей и больше.

Рынок недвижимости глазами профессионалов

Ни для кого не будет секретом, что самые ходовые квартиры – однушки. И статистика с этим утверждением согласится, но уточнит, что самые популярные площади от 25 до 70 м2. На них приходится 76% строящихся квартир.

Рынок недвижимости глазами профессионалов

В типовом строительстве лидирует ПИК и Самолет. Но на этот сегмент приходится менее 30% всех обектов. Самый популярный формат – комфорт класс (55%). Здесь больше объем и выше конкуренция. Лидеры сегмента – DOGMA, Setl, ЛСР. Но доля каждого незначительная. Интересно, что несмотря на то, что доля того же ПИКа на всем строительном рынке всего 5-7%, все крупные города завалены их баннерами.

Рынок недвижимости глазами профессионалов

Цены

Забавно, но Росстат впервые зафиксировал снижение цен год к году только сейчас. До этого было снижение темпов роста :)

Рынок недвижимости глазами профессионалов

Кое-что про деньги

Объем открытых кредитных линий вызывает изумление

Рынок недвижимости глазами профессионалов

12 900 000 000 000рублей открытых кредитных линий

Всего за пару лет цифра выросла с 3,4 трлн. до почти 13. И пока нет намека на стабилизацию. Обратите внимание и на другие графики. До середины прошлого года кредиты застройщиков полностью покрывались эскроу деньгами. Т.е. фактически, банки выдавали строителям их же деньги. А вот с середины прошлого года приходится рисковать своим рублем.

Именно потому и растет средневзвешенная ставка по кредитам.

Рынок недвижимости глазами профессионалов

Но не думайте, что банки действительно кредитуют под 2-3-5%. На самом деле, когда квартира продана, эти деньги идут банку на счета эскроу и строительная компания не может ими воспользоваться. Зато банки под залог этих денег – дают кредитные деньги. И поскольку строитель берет свои же деньги, ставка – лишь маржа банка. А как мы увидели выше, с середины прошлого года приходится давать кредиты сверх остатков эскроу.

Сколько квартир не продано?

Самый интересный слайд я припас к концу – объем строящегося жилья в разрезе проданности:

Рынок недвижимости глазами профессионалов

Уделите пару минут этому слайду, всмотритесь в него: в среднем в 2020-2021 гг. продано было 41% строящегося дома. Остальные 59% делились на то, что выставлено в продажу и не продано (33%) и соответственно невыставленные 26%. Почему весь дом не продают сразу? – тогда не получится управлять себестоимостью. Ведь сразу не купить бетон, дерево, окна, пластик впрок.

На конкретном примере: в строящемся доме 10 этажей, первые 4 уже проданы, 5-7 этажи в свободной продаже. А видовые 8-10 этажи выйдут в продажу ближе к окончанию строительства.

В 2022 году на фоне роста объема квадратных метров в строительстве (с 95,2 млн. до 98,7), доля непроданного но выставленного в продажу жилья выросла до 41%. А по итогам I квартала 2023 года стала рекордной – 43%.

Этот слайд полностью открывает глаза на рынок жилья, и пузырь, который вокруг него: больше 70% строящегося жилья не продано. 43% выставленных в продажу новостроек так и не обрели своих владельцев. А 28% строительные компании еще держат в закромах, чтобы не обрушить рынок огромным предложением.

Кликабельная ссылка на полную версию обзора в моем канале.

-----

Кот.Финанс.: все о недвижимости и финансах.

15 Комментариев
  • Андрей
    09 августа 2023, 08:33
    Статистику бы. Я читал что половина не продаеться уже. Когда то товара будет больше желающих
  • Андрей
    09 августа 2023, 08:38
    Тоже самое как в Европе миллионы новых машин на стоянках которые не продаются, но и скидывать по дешёвке никто не будет
  • calc
    09 августа 2023, 08:42
    Может на увеличение процента открытых продаж еще влияет уменьшение дисконта на квартиры на этапе котлована из-за введения эскроу-счетов? Хотя дисконт и до этого снижался. Выгоды от покупки значительно раньше сдачи дома стало меньше (т к гарантии завершения строительства появились за счет эскроу), а многие еще в этот период ожидания снимают жилье. В итоге то, что раньше раскупали инвесторы-спекулянты на этапе котлована и позже продавали самостоятельно после сдачи теперь продают застройщики?
    И второй момент — для застройщиков что морозить деньги на эскроу, что вкладывать и чтобы отбить проценты продавать позже уже готовое жилье — еще вопрос что выгоднее?
  • ПлощадьДНР
    09 августа 2023, 08:57
    хорошая подборка!
    кто вкладывал в бетон в человейниках до 18г.г живет в своих квадратах и удвоил цену своей недвижки.
    для инвесторов у кого не одна инвестиционная квартирка, звоночек скидывать лишнее.
    ценовой пузырь налицо, сдуваться будет долго из-за
    очередных льготников с нулевой и трех% ставкой.
    • Dmitry 500% Sheptalin
      09 августа 2023, 09:16
      ПлощадьДНР, причем банки увеличивают ставку ипотеки и объем первого взноса что делает ипотеку ещё недоступнее, при растущих ценах на товары первой необходимости
  • Sergey Kur
    09 августа 2023, 09:19
    В настоящее время продают не квартиру, а ипотечный финансовый продукт. Скоро эта финансовая пирамида завалится. Думаю это делается с согласия руководства иначе давно это бы уже прекратили. После обрушения пирамиды банки докапитализируют и все будут счастливы.) 
  • Николай Помещенко
    09 августа 2023, 09:38
    дом.рф — это посредник в деле субсидирования строительной отрасли.
    ещё спасать от дефолта будут нашими налогами это образование
    • Сергей Кузнецов
      09 августа 2023, 16:22
      Николай Помещенко, многие из берущих, надеются на приличное снижение покупательной способности рубля и типа отдать будет не сложно.

      Сам сейчас продаю участки. Берут только по кредитной программе. 
      У многих надежда на то, что в будущем рубли будут легче зарабатываться.
  • Обитатель матрицы
    09 августа 2023, 13:24
    Мутное эскроу сильно взвинтило цены для покупателей?
      • Обитатель матрицы
        09 августа 2023, 21:07
        Максим, но сейчас строители не имеют права продавать по своим ценам, только по ценам банка же.
  • NelEvg
    09 августа 2023, 20:06
    Все правильно, жилье для большинства стало еще недоступней и таким же останется. На западе такая же ситуация. Потому что происходит инфляция издержек.
  • Rezident
    09 августа 2023, 21:43
    Строители может придерживают жилье, зная что после девальвации реальные квадраты станут еще дороже в силу инфляции. Да и в чатах сдающихся новостроек постоянно объявы появляются с предложением выкупить квартиру по рынку. Не верю, что в рублях квартиры будут дешеветь. А если еще и сво закончится, а все к этому и идет похоже, то цены быстро максимумы обновят.
  • Value
    10 августа 2023, 00:47
    Нарастает количество непроданного жилья. Возникает вопрос; когда строители остановят стройки? Когда закончат текущие проекты и не станут начинать новые? Есть статистика по количеству новых проектов?

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн