Монстр-фонд от Сбера: складская недвижимость класса А с доходностью 33% годовых

4. Раскрытие информации (ПДУ / Отчет об оценке / Коммуникация)

> Правила доверительного управления (ПДУ)

Настоящий анализ подготовлен на основе текста Правил доверительного управления ЗПИФН «Современный 7». ПДУ — это основной документ, регламентирующий работу фонда, и его понимание критически важно для принятия взвешенного инвестиционного решения.

1. Инвестиционная декларация

Декларация предоставляет Управляющей компании относительно широкие инвестиционные полномочия, но четко их регламентирует, соблюдая ключевые параметры фондов для неквалифицированных инвесторов. Помимо заявленной на сайте коммерческой недвижимости, в фонде могут находиться инструменты денежного рынка и ценные бумаги. Но поскольку фонд уже сформирован и активы куплены — риска существенного изменения состава портфеля фактически нет.

2. Выплата дохода (ежеквартально)

• Доход формируется исключительно из остатков денежных средств на расчетных счетах фонда на конец квартала. Он не является прямым распределением арендной прибыли и зависит от действий УК. Это стандартно для фондов недвижимости + исторически УК не пропустила ни одной выплаты.

3. Вознаграждение УК

• Вознаграждение состоит из двух частей

1. 1% от среднегодовой стоимости чистых активов (СЧА).
2. 20% от дохода фонда, рассчитанного по специальной формуле, но не более 5% от начисленного за год дохода по паям.

• Максимальная совокупная нагрузка (вознаграждение УК, депозитария, оценщиков и т.д.) ограничена 6.5% от среднегодовой СЧА.

4. Другие расходы фонда

За счет имущества фонда оплачивается широкий перечень расходов: от услуг оценщиков и аудиторов до содержания, ремонта, страхования недвижимости, судебных и нотариальных издержек, а также расходов на проведение общих собраний.

• Лимит: Совокупный размер таких расходов (кроме налогов и вознаграждений) ограничен 50% от среднегодовой СЧА, что является крайне высокой планкой.

5. Страхование имущества: Минимальные требования

ПДУ устанавливают минимальные требования:

• Страховая сумма не менее 50% от оценочной стоимости объекта.
• Нет информации о реальных страховых суммах, хотя обычно они соответствуют всей стоимости объекта. Также УК может переложить обязанность по страхованию на арендатора, что не всегда гарантирует адекватное покрытие.

6. Частичное погашение паев

УК имеет право два раза в год проводить частичное погашение паев без заявления владельцев. Максимальный объем до 20% от общего количества паев.

7. Общее собрание владельцев паев:

Кворум для инициативы созыва: 10% паев. Для рядового инвестора реальная возможность влиять на решения (например, о смене УК или изменении правил) минимальна и требует консолидации с другими крупными владельцами.

8. Срок жизни фонда до 31 марта 2031 года

Фонд является срочным. По истечении этого срока он подлежит прекращению, активы будут проданы, а выручка распределена между пайщиками. Но при проведении общего собрания пайщиков и принятии решения большинством — возможно продление срока действия фонда.

Комментарий:

ПДУ ЗПИФ «Современный 7» достаточно стандарты для неквальных фондов недвижимости с подробной инвестиционной декларацией, которая существенно ограничивает действия УК в рамках заявленной стратегии.Но вот что стоит понимать при инвестировании в данный фонд:- Активы в любой момент могут быть проданы, фонд закрыт, а паи погашены по инициативе УК (не требуется одобрение пайщиков)- Нет обязательств по полному страхованию объектов недвижимости- Начисление ежеквартального дохода пайщикам — это произвольный момент, который реализуется только по желанию УК (если денежные средства перечисляются на определенный расчетный счет)- Потенциальные расходы фонда почти не ограничены, они могут быть грамотно замаскированы в рамках иных расходов, ограничение по которым составляет 50% от СЧА фонда, что очень много и это может полностью съедать весь доход от аренды

> Отчеты об оценке

В состав фонда входят 18 складских комплексов, которые с периодичностью 1-2 раза в год проходят процедуру переоценки. Я скачал и изучил данные отчеты, чтобы выделить ключевые параметры по каждому объекту и оценить применяемые методы и подходы в оценке (в консолидированном файле могут быть небольшие неточности из-за разных временных отрезков и подходах в отчетах). Ниже две таблицы и основные выводы:

> Параметры оценки объектов:

• Методы оценки: применяются два метода — сравнительный и доходный. В каждом случае оценщик самостоятельно определяет вес каждого метода в итоговом результате. Как мы видим — какой-то определенной логики нет, вес доходного подхода варьируется от 50 до 100%. В 7 из 18 отчетов вес доходного похода составляет 100%.
• В рамках доходного метода применяется два подхода - прямая капитализация (7) и дисконтирование денежных потоков (11). Конкретной логики применения того или иного подхода тоже выявить не получилось. Дисконтирование дает итоговое значение текущей стоимости актива на 5-10% выше из-за того, что учитывает будущую индексацию потока / перезаключение договоров.
• Ставка капитализации применяется везде разная — от 10,2 до 13,5%. Можно отметить, что при прямой капитализации средняя ставка составляет 12,2%, а при дисконтировании денежных потоков — 10,9%. А если разделить прогнозируемый ЧОД 2026 года со всех объектов на текущую стоимость всех активов, то получаем ставку в 10,6% (это фактическая ставка капитализации всего фонда целиком).

Согласно данным из дайджеста по оценке складской недвижимости от ReDigest  — средние значения ставок капитализации по итогам 2025 года варьируются в диапазоне 11,5 — 14,25% в зависимости от региона. Среднее значение по всем регионам составляет 12,8%.

Если оценить стоимость всех объектов в фонде подходом прямой капитализации на базе прогнозируемого ЧОД 2026 года и средней ставки капитализации по стране, то справедливая стоимость активов будет ниже на 17% или 93 млрд руб. Но важно отметить, что такое упражнение не учитывает реальных возможностей УК по увеличению ЧОД в связи с перезаключением действующих договоров / заключением новых на свободные площади.

> Коммерческие параметры объектов:

• Исходя из свежих отчетов только в двух объектах были свободные площади, но сейчас фактическая вакансия 0%: 1) 78% в Пушкино: с арендатором Сберлогистика был расторгнул договор и 16 февраля должны были освободиться 85 тыс. кв.м. По моей информации, договор был перезаключен со Сберлогистикой, поэтому фактически вакансия не образовалась (точные условия увидим в следующем отчете). 2) 28% в М4: на момент последней оценки площадь пустовала, но сейчас ее уже заняла компания РВБ (Объединённая компания Wildberries и Russ).
• В большинстве объектов заключены долгосрочные договоры аренды, в 11 из 18 объектов сроки договоров на весь объект заканчиваются после 2030 года, а в остальных объектах полностью или частично будет требоваться перезаключение или поиск новых арендаторов в ближайшие 5 лет.
• В среднем ставки аренды находятся на нижней границе диапазона рыночных ставок, что создает потенциал увеличения операционного дохода при перезаключении договоров аренды. Но стоит отметить, что применение подхода дисконтирования денежных потоков уже сейчас частично учитывает этот будущий рост дохода, что отражается на текущей стоимости активов фонда.
• Средняя стоимость кв.м всех складов в фонде - 78,9 тыс. руб.
• В 2026 году чистый операционный доход от всех объектов в фонде прогнозируется на уровне 11,9 млрд руб.

Комментарий:

В каждом конкретном случае оценщик подходит к выбору методов и их весов индивидуально. Доходный подход, в свою очередь, допускает вариативность в выборе между прямой капитализацией и дисконтированием денежных потоков. Добавьте сюда субъективность в определении ставки капитализации — и мы получаем инструментарий, который при определенном желании позволяет манипулировать итоговым значением справедливой стоимости объекта в диапазоне 5–20%. Так устроен мир оценки крупных объектов — это всегда искусство балансирования между текущими данными и прогнозами будущих доходов.

Подход дисконтирования денежных потоков дает более высокую текущую стоимость актива по сравнению с прямой капитализацией в случаях, когда текущие ставки аренды ниже средних рыночных значений. Часть договоров аренды была заключена несколько лет назад, когда рынок находился на иных ценовых уровнях. По мере завершения этих контрактов и перезаключения их по рыночным условиям, операционный доход объектов способен увеличиться. Это создает классическую ситуацию отложенного роста: сегодняшняя стоимость активов уже учитывает этот будущий потенциал через механизм дисконтирования.

Разрыв между текущим ЧОД и рыночной стоимостью — это конечно не раздутый пузырь, а отражение будущих возможностей. Ключевой фактор это способность Управляющей компании перезаключать договоры аренды на рыночных или даже лучших условиях. Учитывая доминирующее положение СФН на рынке, текущие ставки аренды и качество арендаторов, для которых смена локации убыточна, я предполагаю, что этот потенциал будет реализован. Именно в этом и сосредоточен главный драйвер увеличения стоимости активов фонда в среднесрочной перспективе.

> Коммуникация с инвесторами / IR-политика

Управляющая компания «Современные фонды недвижимости» за последние пару лет стала более открытой и прозрачной для инвесторов, что является позитивным трендом, который отражается на всем рынке.

Из плюсов можно выделить:

• Очень понятный и доступный сайт УК, где есть подробная информация по каждому фонду и составу активов. Раньше такой детализации не было. Наличие личного кабинета инвестора, который доступен только тем, кто купил паи через УК.
• По каждому фонду есть реестр документов в удобном формате для скачивания и изучения.
• С 2025 года по фонду Современный 7 ежеквартально выпускаются отчеты с ключевыми новостями по объектам (индексация / перезаключение договоров аренды / покупка и продажа). А также отражается доходность от выплат и роста стоимости активов.
• На сайте есть раздел с видео контентом, обучающими статьями и часто задаваемыми вопросами. УК публикует в документах отчеты об оценке для неквальных фондов.

Из точек роста:

• Нет публичной коммуникации с инвесторами (через телеграм канал или проведение прямых эфиров/мероприятий/экскурсий).
• По фондам не публикуются финансовые модели от управляющей компании, которые позволили бы оценить прогнозируемую доходность на предмет ее реалистичности.
• Нет прогнозов / планов по размеру регулярных выплат в фондах. По фонду Арендный 7 есть только прогнозируемая общая доходность на горизонте 5 лет (но эта цифра ежеквартально меняется, сейчас она равняется 33%).
• Нет доступа к ЛК для инвесторов, которые купили паи на бирже.

Комментарий:

Подводя итог анализу ключевых документов фонда, нельзя не отметить высокий уровень открытости Управляющей компании. Да, с учетом статуса неквального фонда и требований регулятора, УК обязана раскрывать значительный объем информации, а ПДУ накладывают существенные ограничения. Но даже в этих рамках количество информации по данному фонду производит впечатление открытости и готовности к диалогу с инвесторами.

Однако есть нюанс, который не позволяет поставить высший балл безоговорочно. Отчеты об оценке объектов фонда не демонстрируют единого, методологически обоснованного подхода. Итоговые значения справедливой стоимости, на мой взгляд, выглядят завышенными, если опираться исключительно на текущий операционный доход. Разрыв между тем, что фонд генерирует здесь и сейчас, и тем, во сколько это оценивают эксперты, слишком велик, чтобы его игнорировать (-17%).

Такой подход к оценке создает риск, что текущая стоимость паев включает в себя ожидания, которые еще предстоит оправдать. Если УК действительно удастся перезаключить договоры на рыночных условиях и реализовать заложенный в оценку потенциал, этот разрыв исчезнет, а «минус» превратится в «плюс».

Пока же фонд получает твердую четверку по данному блоку. Будем наблюдать, сможет ли «Современный 7» конвертировать свои амбиции в реальные деньги для пайщиков. Потенциал для этого есть — и немалый.

Итоговый балл по всем блоку: 4 из 5 баллов

5. Анализ доходности фонда

Давайте начнем с анализа уже полученной доходности для инвесторов, которые купили паи на самом старте фонда:

• С момента запуска фонда — расчетная стоимость пая выросла на 26% за 4,5 года (с учетом сплита), что дает CAGR = 5,2%

• За все время было выплачено 43,7 тыс. руб на один пай (с учетом сплита), что составляет в среднем 9,5% годовых.
• Расчет фактического IRR дает результат в 13,9% (с учетом продажи пая по текущей расчетной стоимости, но продать по расчетной стоимости сегодня не получится).
• За 4 кв 2025 года по фонду была аномально высокая выплата в размере 4689 руб. на пай, что на 60% выше ожидаемой  — это связано с удачной продажей склада в Красноярске и получением сверх дохода за этот период.

> Расчет будущей доходности

А теперь переходим к самой важной части данного обзора — оценке инвестиционной привлекательности фонда и будущих сценариев доходности. На сайте фонда сейчас указана потенциальная доходность в 33% годовых  — это оптимистичный сценарий среднегодовой доходности от СФН при условии инвестирования до 31 марта 2031. Давайте разберемся — что скрывается за этим сценарием и насколько он реалистичен.

Мотивации рисовать необоснованно такую высокую доходность у УК абсолютно нет, поскольку все паи в фонде были распроданы еще два года назад. Поэтому выгоду с такого завышения и притока новых покупателей СФН не получит, а наоборот возможен только негатив, если они не смогут реализовать заявленный оптимистичный план. Это значит, что у УК есть конкретный план и вера в реалистичность его достижения.

—

Поскольку УК не показывает своим инвесторам финансовые модели и прогнозы — я самостоятельно сделаю финансовую модель в двух вариантах: базовый (на базе данных из отчетов об оценке) + оптимистичный (заложим перезаключения договоров и продажу активов по верхнему уровню рыночных цен). Модель будет построена на 5 лет (до марта 2031 года) и предполагает погашение паев по расчетной стоимости.

> Базовый сценарий

В базовом сценарии я беру исключительно текущие коммерческие условия по каждому объекту (ставки аренды и условия индексации), а также финансовые потоки, которые прогнозируют оценщики в своих отчетах на базе документов, предоставленных заказчиком. В этих прогнозах подписание новых договоров происходит бесшовно и на рыночных условиях (берутся средние ставки аренды в конкретных локациях).

• Чистый операционный доход растет среднегодовым темпом в 6,6% и достигает уровня 16,4 млрд в 2031 году.
• Стоимость активов (СЧА) рассчитывается подходом прямой капитализации на базе средней ставки в 2031 г. для данного подхода из отчетов об оценке (10,9%).

Фонд торгуется на бирже и биржевая цена пая давно уже не соответствует расчетной стоимости (сейчас она на 16% ниже расчетной), поэтому для оценки потенциальной доходности для инвестора я возьму текущую биржевую цену в качестве цены входа в фонд (цена закрытия на 16.02.2026 - 106 400 руб.). Выход же из фонда будет по расчетной стоимости (= погашение паев).

—

• С учетом цены входа на 16% ниже текущей расчетной стоимости пая, получаем, что CAGR (среднегодовой темп прироста) стоимости пая за 5 лет составит 9,4%.
• А средняя арендная доходность 12,4% от цены покупки (будет постепенно расти с 10,7% до 14%).

• Расчет IRR показал результат в 19,1%, а ROI в годовом выражении составил 22,9%.

Как мы видим, базовый сценарий, который строится исключительно на предпосылках и денежных потоках, взятых из отчетов оценщиков — дает результат в 19,1%, что является примерно средним значением относительно аналогичных фондов на рынке. Но важно понимать, что это только при цене входа на 16% ниже текущей расчетной стоимости. Если покупать паи по расчетной стоимости (126 тыс. руб), тогда IRR составит 14,3%, а ROI = 16,1%.

> Оптимистичный план

В данном сценарии я закладываю перезаключение договоров аренды по верхнему диапазону рыночных цен в ближайшие 5 лет по всем объектам в фонде, а также продажу активов через 5 лет по верхнему ценовому диапазону из-за высокого качества и относительно низкого срока эксплуатации (средняя цена за кв.м в 2031 году составит 125 тыс. руб., а CAGR - 9,6%).

• В этом сценарии ЧОД растет средним темпом в 10,9% в год, достигая уровня в 20 млрд к 2031 году.
• Стоимость активов на начало 2031 года оценивается в 183 млрд руб. при caprate в 10,9%.

• С учетом цены входа на 16% ниже расчетной стоимости пая, получаем, что CAGR стоимости пая за 5 лет составит 13,9%.
• А средняя арендная доходность 13,5% от цены покупки (будет постепенно расти с 10,7% до 15,7%).

• Расчет IRR показал результат в 23,6%, а ROI в годовом выражении составил 30,9%.

Оптимистичный сценарий не выводит нас на заявленные 33% годовых даже с учетом покупки паев по текущей биржевой цене, которая на 16% ниже расчетной (также я делаю вывод, что УК на сайте показывает именно ROI, а не IRR). Но тут может быть еще несколько предпосылок, которые УК закладывает в модель, что делает ее более доходной:
1) УК планирует проведение ротаций объектов при наличии хороших предложений (это может позволить в моменте продать часть активов с прибылью и распределить ее инвесторам, либо купить новые объекты по привлекательной цене).

2) У СФН есть план и предварительные договоренности по части объектов на преждевременное обновление договоров аренды с крупными арендаторами, что позволит увеличить операционный доход раньше завершения текущих договоров (это вполне вероятная ситуация, поскольку СФН является крупнейшим в стране арендодателем складской недвижимости класса А и имеет сильную переговорную позицию несмотря на коррекцию на рынке).

Если резюмировать, то при входе по текущей рыночной цене пая — это один из самых доходных фондов складской недвижимости на горизонте ближайших 5 лет, который имеет существенный апсайд по операционному доходу и соответственно по стоимости пая / выплатам арендного дохода (даже несмотря на завышенную оценку на базе текущего потока).

По данному блоку однозначно 5 из 5 баллов (но хочется, чтобы УК более прозрачно транслировала свои расчеты и предпосылки, а не просто показывала итоговую цифру потенциальной доходности).

6. Оценка ликвидности фонда

При формировании фонда паи продавались через Управляющую компанию по расчетной стоимости (до конца 2023 года), хотя биржевые цены всегда были на 10-30% ниже расчетной. То есть на бирже всегда было выгоднее купить паи этого фонда, нежели напрямую через УК. Сейчас покупка/продажа возможна только через биржевой стакан.

Выделю ключевые моменты:

• Листинг фонда состоялся в январе 2022 года, наличие маркетмейкера не предусмотрено.

• 3-х месячный среднедневной оборот 15 млн руб.
• 4 кв 2025 года — период с самым большим объемом торгов (930 млн руб.), хотя текущий квартал судя по всему станет новым рекордсменом.
• Суммарный объем торгов за все дни существования фонда составил более 7,2 млрд руб.

Как мы видим, ликвидность в фонде на достаточно высоком уровне в абсолютных значения. Но если оценивать ее относительно всего размера фонда, то оборот составляет примерно 2,5% от СЧА в год.

С конца 2024 года наблюдается устойчивый тренд на рост биржевой цены пая, что означает превышение спроса над предложением, которое в первую очередь связано со снижением ключевой ставки и перетоком капитала в альтернативные инвестиционные инструменты. Сравнивая 4 кв 2024 г. c 4 кв. 2025 г. - биржевая цена пая выросла на 40% (а к текущему моменту уже на 50%), объем торгов увеличился почти в 8 раз.

Комментарий:

То что фонд торгуется на бирже это сильное преимущество, которое обеспечивает удобную и быструю возможность входа/выхода из инструмента. Но ключевой момент — это цена по которой можно быстро войти/выйти из фонда. Как мы увидели, биржевая цена пая стабильно ниже расчетной с момента листинга фонда на бирже. Это дает прекрасную возможность для покупателей (купить паи ниже расчетной цены), но не дает продавцам выходить по справедливой оценке с фиксацией реальной прибыли, особенно если паи были куплены через УК по расчетной цене.

Есть три ключевые причины по которой сложилась такая ситуация: 1) нет маркетмейкера 2) стоимость пая на уровне 100 тыс. руб., что ограничивает значительное количество инвесторов регулярно докупать паи 3) большое количество неквалифицированных инвесторов в фонде, которые подвержены рыночным настроениям и колебаниям (продают паи по ценам ниже расчетной).

При дальнейшем снижении ключевой ставки и росте прозрачности со стороны УК — биржевая цена будет приближаться к расчетной, что потенциально и обеспечит нужную ликвидность на уровне расчетной стоимости.

Итоговая оценка: 5 из 5 баллов (не отнимаю один балл за отсутствие возможности выйти по расчетной стоимости в текущий момент, поскольку я смотрю на этот фонд исключительно с точки зрения входа в него или увеличения своей позиции)

7. Риски фонда

1. Рыночные риски (складская недвижимость)

Рынок складской недвижимости в России входит в фазу охлаждения после нескольких рекордных лет дефицита. Мы уже сейчас видим падение спроса, снижением арендных ставок, а также рост вакантности и избыток предложения. Поэтому возможно:

• Давление на арендные ставки при перезаключении долгосрочных договоров;
• Рост вакантности в регионах с высоким уровнем свободных площадей;
• Усиление конкуренции со стороны новых качественных объектов.

Вероятность: Средня. Текущая конъюнктура потенциально неблагоприятна для складского сегмента, но в фонде сосредоточена первоклассная недвижимость в лучших локациях и с крупнейшими арендаторами из своих сегментов. А также текущие ставки аренды находятся на нижней границе средних ставок по рынку, либо ниже рыночных, что дает запас в текущих и будущих переговорах с арендаторами.

2. Риски арендаторов

Значительная доля объектов сдана ограниченному кругу крупных арендаторов. Например, 6 из 18 объектов арендует OZON (по площади это почти 500 тыс. кв.м, то есть более 30% площадей фонда).

Ухудшение финансового положения арендаторов может привести к задержкам платежей или запросам на пересмотр условий. А в условиях замедления экспансии e-commerce это создает дополнительную уязвимость.

Вероятность: Низкая. Помимо компании OZON в фонде еще множество крупных арендаторов — ВкусВилл, Х5, СДЭК, ВИ и тд. А новостей или предпосылок о снижении количества арендуемых площадей от кого-то из данного списка компаний — пока я не встречал (но все может поменяться).

3. Риски объектов недвижимости

Риск полного или частичного уничтожения объекта/ов (пожар / дроны и тд). Данный риск должен закрываться договорами страхования, которые покрывают восстановительную стоимость. Но точных условий и параметров таких договоров УК не раскрывает (но у меня лично нет сомнений, что все объекты застрахованы на полные суммы, поскольку в рамках всех операционных затрат это незначительная статья). Но важно понимать, что получение страховой выплаты может занять не один год, а может и вообще не произойти, если случай будет признан не страховым.

Вероятность: Низкая. В фонде современные склады с передовыми системами определения источников возгорания и пожаротушения. Более того, для таких объектов недвижимости вопрос безопасности — это ключевой вопрос функциональности всего объекта, за которой отвечает как сам арендатор, так и управляющая компания на объекте (facility management).

4. Риски действий Управляющей компании

Согласно Правилам доверительного управления УК имеет возможность покупать любую недвижимость в состав фонда и направлять денежные средства на депозиты / в акции (например, могут быть куплены объекты из других сегментов по непривлекательным ценам).

Вероятность: Низкая. Фонд уже наполнен складской недвижимостью на все собранные от инвесторов средства. Возможна лишь точечная ротация объектов с целью получения дополнительного дохода (как показывает текущая динамика — УК действительно действует в интересах инвесторов).

5. Риски ликвидности / выхода из фонда

1) Невозможность реализации паев по цене близкой к расчетной из-за отсутствия маркетмейкера в биржевом стакане. На текущий момент цена пая ниже на 16% от расчетной.

2) Фонд создан до 31 марта 2031 года, но существует высокая вероятность, что срок фонда будет продлен на основании голосования пайщиков.

Вероятность: Высокая. Инструмент не подходит для краткосрочных спекуляций и требует готовности держать паи как минимум до погашения фонда (5 лет). А далее принимать участие в голосовании.

Комментарий:

Перечень рисков в данном фонде довольно стандартный для фондов складской недвижимости. Но как уже упоминалось ранее: из-за масштаба фонда, диверсификации по регионам и арендаторам — вероятность реализации ключевых рыночных рисков сильно снижается. Это делает данный фонд крайне устойчивым к большинству форс-мажоржных обстоятельств.

8. Заключение

Погружение в детали и документы фонда «Современный 7» оставляет крайне положительное впечатление. За четыре года компании «Современные фонды недвижимости» удалось создать продукт, масштаб которого заставляет говорить о нем если не как о новом стандарте рынка и реальным аналоге западных REIT, то как о серьезном лидере на рынке складских розничных фондов.

В инвестиционной среде долгое время гуляло два устойчивых мнения о фондах СФН:
1) Фонды от СФН — это кот в мешке, потому что непонятно, что и по какой цене УК будет приобретать на привлеченные деньги, временно оседающие на депозитах.

2) Розничные фонды создаются исключительно для того, чтобы сливать туда неликвидные активы аффилированных структур, фиксируя прибыль для своих.

Кейс «Современного 7» эти мифы если не разрушает полностью, то заставляет как минимум серьезно усомниться в их реальности. За последние пять лет СФН превратился в крупнейшего системного игрока на рынке складской недвижимости России. И этот титул — не просто почетное звание. Он дает реальные рыночные преимущества: доступ к лучшим объектам, возможность диктовать условия в переговорах с девелоперами и арендаторами, экономию на масштабе. Активы приобретаются по ценам и ставкам, которые выглядят крайне привлекательно на фоне рыночных и, главное, имеют серьезный потенциал роста. Нюансы, безусловно, есть, и к некоторым фондам УК есть много вопросов. Но общая картина именно по этому фонду складывается очень позитивная.

Все это говорит об одном: Екатерине Черных и ее команде удалось создать лидера рынка коллективных инвестиций в недвижимость, ушедшего в отрыв от ближайших конкурентов. Да, наличие банковской сети Сбера в качестве основного канала дистрибуции стало, без сомнения, решающим фактором масштабирования. Но конкуренты в лице структур ВТБ, «Альфы» и Т-Банка пока нервно курят в сторонке, поэтому списывать все только на доступ к деньгам розницы было бы нечестно. Компетенции и профессионализм топ-менеджмента — фактор, который в этой формуле занимает далеко не последнее место.

Ключевое, на что я бы обратил внимание потенциального инвестора — это текущая возможность покупки паев по цене ниже расчетной стоимости. Если в моем предыдущем обзоре фонда от ДОМ.РФ ситуация складывалась с точностью до наоборот, то здесь открывается по-настоящему интересное окно возможности с потенциалом доходности в оптимистичном сценарии на уровне 30+% годовых.

Итоговая доходность для входящего сегодня инвестора складывается уже из трех компонентов:

• Рост стоимости активов за счет перезаключения договоров аренды по рыночным ставкам;
• Ежеквартальные выплаты от операционного дохода;
• Дельта между ценой входа и расчетной стоимостью пая — а сейчас она составляет внушительные 16%.

Отдельного внимания заслуживает и «опцион», который получат пайщики в 2031 году. К моменту окончания срока фонда перед ними откроется уникальная возможность самостоятельно определить судьбу своих инвестиций: проголосовать за продление и сохранить уже увеличенную арендную доходность еще на 10-15 лет, либо выйти из фонда, погасив паи по расчетной стоимости, которая к тому моменту, вероятно, будет существенно выше сегодняшней.

Таблица с основными преимуществами и недостатками фонда:

Все это звучит как описание идеального фонда на складскую недвижимость, но не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Рынок есть рынок, и форс-мажоры не отменял никто.

Итоговый рейтинг: А (28 из 30 баллов)

Фонд получает высшую оценку. Это случай, когда хочется наблюдать за развитием истории с особым интересом.

Данный обзор является субъективным и независимым мнением автора телеграм канала REIT по-русски. Подписывайтесь на канал, чтобы получать свежую информацию о доступных для частных инвестиций фондах недвижимости.

-