Мысли о недвижимости⁠⁠

Недавно похвалился на одном популярном форуме тем, что вышел в плюс по российским акциям. Было много комментариев с похожим содержанием:

«Рынок акций снова начал расти? Это, конечно, здорово. Но выбравшие путь накопления капитала в акциях — это лохи какие-то.

Вот недвижимость — другое дело! Я (мой брат/сват) купил однушку в 2019 (2020/2021) году, и, судя по сайтам с объявлениями, она выросла в два раза!»

Примерно так себе представляют люди будущее рынка недвижимости в стране:

В такие моменты хочется все бросить, поставить крест на своей стратегии и бежать бронировать у застройщика однушку у метро! Но когда я сажусь изучать этот вопрос, я прихожу к выводу, что рынок жилой недвижимости в РФ имеет явные признаки пузыря. И вот почему:

▪️ Судя по динамике цен (взять, к примеру, СберИндекс), в последние два года на рынке недвижимости царила эйфория. Рост почти на 100% за два года. Когда что-то растет на 40-50% в год без явных фундаментальных причин — это выглядит как пузырь.

▪️ Фундаментальными причинами роста стоимости недвижимости я могу назвать следующие:

а) рост населения страны;

б) приток иностранного капитала и иностранных инвестиций;

в) повышение благосостояния и прирост реальных доходов;

г) увеличение доходности или высокая доходность относительно других типов активов;

д) отсутствие нового предложения на фоне не уменьшающегося спроса.

▪️ Но окружающая нас реальность такова:

а) население сокращается, а к традиционной для нас естественной убыли в последний год добавляется существенный миграционный отток. Причем, отток целевых клиентов для рынка недвижимости крупных городов.

б) иностранный капитал в страну перестал поступать в принципе — не только на рынок недвижимости (представляю себе иностранца, вдруг решившего купить однушку в Мурино и понимаю, как абсурдно это звучит).

в) в стране экономический кризис, реальные доходы населения сократились  — рост стоимости жилья не является проекцией растущего благосостояния.

г) доходность от сдачи жилья в аренду (СПб, Москва) сейчас находится на уровне около 4% годовых (собственная оценка, на основе опыта сдающих в аренду друзей и знакомых, а также на основе объявлений в моем районе) — и это без учета износа жилья и непредвиденных расходов. В то время как ставка доходности по вкладам составляет около 7%, а по гособлигациям варьируется от 7% до 9% (после вычета налогов). Я уже молчу о вариантах с доходностью в валюте.

д) на рынке недвижимости наблюдаются рекордные темпы ввода нового жилья  — любое замедление здесь может стать катастрофой для целого ряда отраслей, подпитывающих этого монстра.

▪️ Главная причина роста стоимости недвижимости известна всем и многими признается не совсем здоровой. Но все считают, что эта не совсем здоровая ситуация будет сохраняться вечно. Рынок недвижимости, словно наркоман, «торчит» на бесконечно вкалываемых ипотечных льготах. Ставки по ипотекам значительно ниже реальных кредитных ставок. Государство компенсирует банкам эту разницу, как бы выплачивая за покупателя половину процентов. Эти укольчики бесконечно подпитывают наркомана, а когда его начинает ломать — дозу увеличивают новыми госпрограммами.

▪️ Все рассказы о покупке недвижимости сводятся к тому, как она выросла в цене за короткий период времени. Это преподносится как победа. Все остальное — вторично. Его квартира по объявлениям в моменте времени стоит дорого, ситуация принципиально отличается от лохов с состоянием, нарисованном в биржевом терминале. Кстати, победителей из II половины 2022 года не слышно: примерно с августа-сентября 2022 недвижимость не растет в цене, а даже немного снижается.

▪️ Доход от аренды сокращается. Так, в СПб средняя ставка по аренде сейчас на 17% ниже, чем была в конце 2021 года. Чтобы она оставалась такой же в реальном выражении, она должна была вырасти на 15%, компенсировав тем самым эффект от инфляции — а потом ещё на 25%, чтобы догнать увеличившуюся стоимость квадратного метра.

▪️ Доходность от аренды исторически была близка к доходности безрисковых альтернативных инструментов (ОФЗ, вклады). (см. там же: https://spb.restate.ru/graph/ceny-arendy-kvartir) Сейчас безриск — это 7-8% годовых. Если этот тренд не сломался, то либо аренда вырастет в 2 раза, либо цена на жилье упадет.

▪️ Среди моих уважаемых подписчиков есть консенсус, что строят сейчас говно и муравейники. Но все мы послушно идем брать эти муравейники, ведь они всё равно вырастут в цене! Покупаем то, что сами не считаем качественным продуктом (даже если не очень надо, про запас и потому что все берут), просто потому что оно растет в цене, тем самым создавая плодородную почву для пузыря.

Впрочем, наркомана на укольчиках могут держать ещё долго. Рынок недвижимости рухнет ровно в тот момент, когда я передумаю и куплю однушку у метро.

--------
С уважением, Александр Елисеев aka Finindie
Блог в Телеграм: t.me/Finindie