<HELP> for explanation

Блог им. Makeev

Сдача в аренду Испанской недвижимости -прибыльная инвестиция или иллюзия дохода?

   Пост уважаемого «Aero V6» снова заставил меня призадуматься над темой покупки прибрежной недвижимости в Испании с хитрым планом сдавать ее потом отдыхающим. Насколько это выгодно и выгодно ли вообще. Люди в теме приглашаю Вас поделиться опытом.
Мои незатейливые расчеты примерно следующие:
Город Салоу — мечта среднестатистического отдыхающего — относительная близость  аэропорта  Барселоны, вся развитая транспортная инфраструктура Каталонии, парк Авентура, по сравнению например с Сиджесом — невысокие цены на хлеб и зрелища. Приемлемые цены на покупку недвижимости. Зелено. Птички. Русское меню. Вобщем арендатор в сезон будет.
Цена вопроса -  небольшая квартира 35-45 кв. не на первой (пожалуй, что и не на второй) линии — около 150 000 евро.
Аренда -  не меньше 600 евро в неделю. (Сам прямо сейчас в процессе съема жилья в этом городе, дак еще и нет ничего приличного — все занято нашим братом).

Итого, в месяц имеем грязного навару аж 2400 евро, а за три летних месяца соответственно 7200.

А вот дальше над бизнесом сгущаются тучи и наступает осень, детишки идут в школы и к нам соответственно не едут. Ну допустим мы заманим к себе нескольких запоздалых  кашляющих пенсионеров, или на худой конец, печальную, романтически настроенную даму,  естественно снизив цены как минимум на 50%. Посдаем наше гнездовище  еще сентябрь и октябрь, соответственно по 300 евро в неделю, итого 2400 за два месяца. А потом придет зима, город опустеет, а к нам непременно придет испанский почтальон с платежкой за коммуналку.  Думаю минимум 100 евро в месяц он нам принесет, точнее заберет. Будем прилежно оплачивать вывоз мусора, комьюнити  и прочие удобства за пустующий  апартамент, и с нетерпением ждать весны. Первый турист прилетит не раньше апреля, это будут уже знакомые нам скряги пенсионеры с дамами — готовые платить лишь 300 евро за солнце, море и песок. Итого еще два месяца 2400 евро.
Кто сдавал нашу квартиру? Скорее всего местный ушлый агент из наших бывших. Этот товарищ явно меньше чем за 10% работать не будет. А еще мы сдавали нашу квартиру не просто пожав руки и выпив на брудершафт с клиентом, а заключали с ним самый настоящий договор аренды, там ведь развитая демократия, по другому — не получится. Соответственно, к нам пришла еще одна бумаженция, в которой на чистом испанском у нас просят что-то около 30% всего заработанного в виде налога!?
Озадаченно чешем репу и подводим годовые итоги мероприятия.
Получено от аренды 12000 евро.
Коммуналка — 1200 евро.
Услуги риэлтора — 1200 евро. (думаю эта цифра будет больше)
Налог — 12000-1200-1200= 9600 налоговая база  -  налог 2800. (Кто знает точную цифру налога на сдачу в аренду, поделитесь пжл)
Получаем на руки 6800 евро. Что составит 4,5% годовых от вложенных средств.
 Для Европы в принципе терпимо.
Когда мы пойдем прятать под матрасом кровно заработанные, вдруг окажется, что он прожжен  сигаретой в трех местах с обратной стороны, а еще кондиционер истекает какой-то мутной жидкостью прямо на обои. Все это нужно менять и чинить.  Ну и уже совсем выходя из квартиры мы достанем из почтового ящика маленькую платежечку с годовым налогом. И вздохнув поймем, что заработали не более 4%.
Стоит оно того? Если жить на месте, возможно да, и можно будет не плохо сэкономить.  А вот сдавать из России, по-моему  утопия, ну или способ просто окупить содержание квартиры.
  
Что я упустил?
Критикуйте.
 

налоги местные растут, и еще вырастут.Плюс сезонность-четкоочерченная.Салоу-для гопоты.
Сиджес-пристанище меньшинств, более интересный вариант.
П.С.«получено от аренды 12000».Попробуй еще получи.
Там 80% населения тысячники.
avatar

zica

zica, огласите точную цифру налога если знаете?
Макеев Евгений, Вам как нерезу 0, есть другие сборы
Макеев Евгений, это зависит от региона.В Мадриде выше, в Каталонии ниже, но и там поднимают
avatar

zica

zica, а почему Сиджес лучше?
Григорий, Cиджес не лучше, там совсем другие цены на недвижимость.
Григорий, потому, что 30 мин. на электричке до Барсы
avatar

zica

zica, что значит тысячники?
avatar

q123

q123, значит зарплата 1000 евро, а в основном 700-800.
avatar

zica

zica, налоги будут уменьшаться, есть приказ партии. сезонность — бич!
Друзья, все для нищих кроме Марбейи на юге, погуглите!))) Можно не минусить, это факт!
Алексей, в Марбелье вода холодная
avatar

zica

Если рассматривать с точки зрения инвестиций, то слишком непонятная ситуация сейчас с ценами. Никто не гарантирует того, что они сейчас не начнут падать. Но как я знаю есть какие то хитрости и тонкости, чтобы уменьшить налоги и коммуналку, при этом повысить цену аренды и сделать так чтобы и вне сезона всё было хорошо.

Салоу чисто туристический город. Жить там не очень комфортно. Особенно последнее время. (был перед этим в салоу как минимум 3 раза, последний раз в 2011м)
avatar

Aero V6

Aero V6, спасибо за комментарий. Подозреваю, что с налогами конечно кое-что подмутить можно. А вот как сдавать вне сезона не представляю, кому, зачем? Да, понятно, что Саллоу — для туристов об этом и речь.
Макеев Евгений, те кто снимают квартиры обычно чуть «менее туристы», а потому Салоу для них тоже часто шумноват. Но конечно люди разные.
Вне сезона — Европейцы. Они путешествуют круглый год, а не так как мы. цена ниже, но иногда можно добиться высоких цен.
Aero V6, летние месяцы сами испанцы бороздят пенесулу, остальные — европейцы северяне, ярко выражено на Тенерифе, единственном месте в Испании с круглогодичной сдачей)
Aero V6, Коммуналку уменьшить нельзя, это % доли Вашей собственности в общем объекте, а налог меньше, я уменьшаю с 8 до 2%. Сделки реальные.
Подобные расчёты получаются и в России, рынок сдачи жилой недвижимости колеблется от 4 до 7% годовых, тут ещё нужно учесть что эти 4% являются добавочным доходом к некоторому инфляционному росту цены, а в целом конечно расчитывать купить квартиру по рынку не особо в нем шаря, сдавать и зашибать хорошее бабло из России в Испании...) ну не так плохо там дела в Барселоне, чтоб можно было такой доходный бизнес провернуть, сам живу на курорте и знаю, чтоб было выгодно сдачей заниматься нужно всё самому делать, в том числе и дом для сдачи самому строить) и сдавать самому и налоги не платить) вот тогда это выгодный бизнес с натяжкой получится)
avatar

Asket_m_pro

Asket_m_pro, Мой совет, проверенный мною, покупайте и сдавайте кампус.
Доходность выше 7% чистыми в Германии.
минус один и большой, не так легко прикупить. Надо охотиться, отлавливая, кто продает свою долю.
Первый раз ждал больше 2 лет, но там и доходность уже выше 8 за счет инфляции…
Shmulia, у нас в России можно найти хорошую по доходности к цене коммерческую недвижимость в средних и небольших городах, мы вот купили помещение с премией около 2млн к рынку в самом центре города и почти без доп расходов к сдаче, даже если б купили по рынку, сдача была бы около 9% годовых, но тут фактор большой именно в том что нужно рынок хорошо знать/изучать в каждом конкретном городе, понимать где действительно ликвидные помещения, а где глухие районы, например есть 2 пересекающиеся улицы, но по одной весь народ в гипермаркет с остановки ходит, а другая в 2х шагах, но туда вообще никто не захаживает, хотя и центр города)
Asket_m_pro, абсолютно верно!!! прислушайтесь!
Asket_m_pro, Инфляционный рост базы это само собой. В Барселоне цены в разы больше, конкуренция тоже, аренда уже как правило на сутки — пять максимум. Не знаю.
Это бизнес сдача в аренду. Вот и строите как бизнес со всеми плюсами и минусами, а не как некий безрисковый доп. доход.
avatar

aster

Как запасной вариант — если в России начнется п-ц.
Александр Гавриленко, не «если», а «когда».
Spekyl, не «когда», а «вдруг»
Если Вы живете не в Испании, Вам будут нужны не услуги риэлтера по сдаче квартиры, а услуги по управлению Вашей недвижемостЬю.
Это намного дороже обойдется.
На текущие ремонты (как в конце пишете)сразу закладоватЬся — это будут постоянные затраты.
avatar

aster

aster, да я понимаю, риэлтор это образно. А все таки намного это насколько?
Подоходник забыли. 25% с арендатора, 18% на доход
avatar

Gazirovkin

зачем Вам Испания для аренды? мне кажется большинство хочет жить (или временами приезжать) в своей квартире на море, эдакая мечта, но это же не значит, что надо искать инвестицию именно в это. Рассмотрите к примеру вложение в немецкую/американскую недвижимость (жилую в промышленных центрах страны) и сравните плюсы/минусы без эмоций.
P.s. и нам напишите, а мы заценим).
avatar

Elverus

Elverus, Я же написал выше. Вложения в Германии выше и доход постоянный, студенты и летом снимают и платят, чтобы не потерять. Кампусы дефицит.
И не зависят от туристов и их благосостояния. Друг в Мюнхене с торговыми площадями уже лет 5 возится, там проблем больше, но и выхлоп больше.
НО ЭТО НЕ РЕКЛАМИРУЮТ!

ПыСы: Разговаривал с испанскими риэлторами, ждут вторую волну снижения, но поменьше первой.
Может поэтому второй день ТОПИКИ ПРО ИСПАНИЮ????
Shmulia, я когда интересовался этой темой, на мой взгляд выгоднее всего было вкладываться Германия/Америка, в Германии видел квартиры с квартирантами с чистым доходом 10%, но с учетом оформления сделки и управлением — выходило 7-8%, в Америке примерно также. поэтому я и задаю вопрос, почему все привязались к курортной недвиге. Меня смущает отсутствие контроля, другая правовая система, не знание языка и большие затраты на оформление сделки и услуги купли-продажи.
Elverus, Язык и прочее не проблемы. Правовая сторона в Германии такая, что если риэлтор или нотариус утаил, что то, то он разорится отбиваясь от вас.
А почему курортная? Легко обьяснима. Риэлторы говорят спрос угасает, хотя китаезы стали появляться в Испании, на них надежда очередная.
Кампус хорош тем, что там долевое участие, а местные немцы своей дотошностью управляющие компании прямо задрачивают. Сам был на собрании, прямо жалко стало.
Shmulia, ну долевая я так понял там во всех многоквартирниках? типо как у нас доля в общем имуществе и говорят надо узнавать в каком состоянии дом (если уже возрастной), а то платеж на ремонт может быть пол аренды.
Курортная на мой взгляд это чисто эмоциональный аспект, а когда варианты начал смотреть тоже с курортной начал) Квартира у моря все дела). Всеравно 10% от стоимости квартиры отдать на оформление это жестко, не знаю как в других регионах у нас 2% ценник на риэлтора, но опять же грозят ввести обязательный нотариат как в буржундиях, тогда может уже и не так страшен будет ценник в Германии.
Elverus, кампус-студенческое общежитие, конечно «многоквартирник»!
Shmulia, озвучьте стоимость недвиги и затрат, так сказать цена вопроса, сколько все обошлось.
Elverus, Обошлось тогда (6 лет назад) в 400т долларей (курс не помню, но могу поискать в записях, в голове оперирую долларами), сейчас в год дает около 40т тоже их(курс помогает, пока, а так к исходным чуток выше 8%).
По поводу риэлтора, брал прошлым летом дом в Шварцвальде, старик со старухой взяли риэлтора на себя (дочка там работала).
Правда вылезло при ремонте всякого…
Ремонт только к осени закончу.
Shmulia, Для Европы это супер-доходность! Поздравляю!
Shmulia, Shmulia, Китаезы тихо скупают коммерческую недвигу! Все говорит о том, что их свои банки финансируют!
Shmulia, ну скиньте хоть ссылочку на Ваш кампус, посмотрим что за чудо
Макеев Евгений, Еще чего!
Не шутка. Всерьез думаете, что буду засвечивать свою недвигу?
Погуглите любой в Германии. Посмотрите цены и аренду и поймете.
Если будете покупать, повозиться с поиском придется.
Это вам не недвига в Испании.
Рекламы почти нет. Сами немцы охотятся. Я в хороших отношениях (теперь уже бывшим) ректором одного из университетов, еще когда диссер писал. познакомился.
Shmulia, я наверно не так варазился, я не имел ввиду конечно именно Вашу недвижимость. Просто может есть ссылка под рукой, что бы составить общее представление о данной теме.
Макеев Евгений, Посмотрите в Мюнхенском универе, говорят сдадут что то еще летом. Я дал команду разузнать.
Они не шибко это рекламируют.
Это недвига нужна ПОЧТИ ВСЕГДА!
Shmulia, спасибо
Макеев Евгений, Когда найдете, то не удивляйтесь низкими арендами, если дойдете, до реальной покупки, будете приятно удивлены.
Например, в Бременском универе аренда от 180 (на железной дороге почти стоят) до 220 евро.
Но стоимость маленькая, так как земля под них дается почти бесплатно и коммуникации подводятся «в подарок» строителям.
Shmulia, Как по Вашим ощущениям в Германии на рынке жилой недвижимости сейчас пузырЬ?
Рывок последних лет — это боязнЬ за судЬбу евро.
avatar

aster

aster, Не знаю. По мне так единственный, кто не сильно надувал Германия. Двушку хорошую в Берлине за 50т евров взять можно, а единичку хрущевку на окраине (в Куево-Кукуево) за 10-ку!!!
По сравнению с Чехией и то не выросло.

ПыСы: Аккуратней! Если с законом терки были, то наличие недвижимости может быть дополнительным аргументом в ОТКАЗЕ ВИЗЫ!!!
Во как!
Не шутка! То есть, что бы лишние не оставались, социалка высокая.
Shmulia, Берлин Послевоенного года рождения?
А по Австрии естЬ мнение?
avatar

aster

aster, Нет. Я там был и не очень понравилось. Народ не очень. Не такой противный (на мой взгляд), как французы, но не немцы.
Будете смеяться, но если заедите далеко в глубинку, то увидите БОЛЬШОЕ сходство простых немцев с нами.
Shmulia, Мне в Австрии нравится, более комфортно чувствую себя, чем в Германии. Но Дорого.
Народ своеобразный.
avatar

aster

Shmulia, Вариант — покупка рядом квартиры и сдача покомнатно после реконструкции!
Shmulia, Все верно, конкуренция — жесть, например испанцы вклады закрывают, а их куча!!!, и инвестируют в недвигу!
Shmulia, П статистике в Испании дна нет, продолжается снижение, но идут реальные скупки, вышли фонды частные и крупные амеровские и почему-то африканские. Работаю в секторе коммерческой недвиги, идет война за объекты! особенно хорошие банковские и аукционные. Почему лучше выбрать Испанию. а не Германию — да потому что в Испании Вы покупаете на дне!!! тогда как в Германии на пике пузыря, как и в Лондоне и в РФ.
Elverus, дело в том что мне Испания нравится как место, думали туда переехать совсем. Я конечно понимаю что это не лучшее место для подобного бизнеса. Была у меня самодельная табличка, с соотношением аренда/стоимость недвиж., может сделаю по ней пост оттдельный, дак там выходило помоему Балашиха — инвестиционный грааль, цены на нулевом цикле низкие, аренда относительно высокая, спрос постоянный.Вот Москва например в этом плане, несмотря на рапостраненное мнение, точно не грааль, сливная система :)
Макеев Евгений, нулевой цикл не сдашь) да и всякое бывает. И у меня была цель получать доход в долларах/евро, если устраивает рентный доход в рублях нафиг не надо никуда ездить надо «под жопой» покупать и сдавать, если живете конечно не в какой-нить депрессивной попе). Будут одни плюсы.
Макеев Евгений, жилая — 4-5, коммерческая 7-8 по рынку, можно больше, но это уже с усилиями))
Elverus, +1. Хочешь в недвижтмость инвестировать — купи ETF на коммерческую недвижимость.
Spekyl, присмотритесь к etf на японскую, номуровские фонды.
Еще расходы на электричество и воду вычтите, так как когда сдают понедельно, то все включено в цену аренды. Т.е. вы сейчас снимаете за 600 в неделю, а владелец потом из этой суммы заплатит коммуналку. А в сезон это может быть очень приличная сумма. Знаю таких бизнесменов кто занимается подобным делом, говорят русские не привыкли экономить свет и воду, так как в России это дешево, в итоге за месяц потом приходят квитанции и по 300-400 евро, во что я в общем-то легко могу поверить, если гонять кондиционер круглосуточно и мыться 4-м человекам 2 раза в день (горячая вода тоже от электричества). Ну и плюс коммунидад каждый месяц, суммы разные, от 10 евро, в среднем обычно в районе 50, плюс раз в год налог на недвижимость. И в итоге доходность в 4.5% годовых — это уж слишком оптимистично. Обычно подобным бизнесом занимаются те, кто покупает тут дачу для себя, приезжает иногда в отпуск, а в остальное время сдает, чтобы покрывать текущие расходы. Так еще куда ни шло. Вкладываться же ради получения дохода — по мне так сомнительное занятие, если только цены на недвижимость потом в 2 раза вырастут.
Радзиевский Андрей, спасибо за цифры и Ваше мнение!
Радзиевский Андрей, Поддержу, у меня на 3х бедрумник счет на электричество (макс) был 1400 евро!) Вкладываться надо, просто не надо бараном на рынок лезть ;)
У меня знакомый там живет (как раз в Салоу), местный испанец, без работы уже пару лет. Сдал квартиру, которая в ипотеке, уехал жить к матери. Перед началом сезона конкурс на сезонную работу в местные бутики для туристов достигал 300 человек на место. Инвестиции в недвижимость в стране, где безработица среди молодежи 50%, — БЕЗНАДЕЖНОЕ ДЕЛО
avatar

HugoRu

HugoRu, смотря где, география работает и важно не ориентироваться на русских, а брать северян европейцев, все пучком!
Да, еще забыл посчитать уборку квартиру после арендаторов, можно самому, конечно, но если сдавать удаленно, то цена — от 50 евро.
Радзиевский Андрей, 50 это Маша без документов))
Есть семейная недвижимость в Испании. Юг. Коста дель соль. Сдать в аренду очень трудно. Сдавали осенью прошлого года на 2 недели. Все остальное время стоит, ждет на отдых хозяев.
avatar

r3m

r3m, да у Вас там на юге все печальней конечно. А город какой?
Макеев Евгений, одни апартаменты 5 минут от Марбельи, другие рядом с Манилвой. 100 км от Малаги (там аэропорт). Но зато очень близко от крутой тусы — 15 минут до порта Бонус.
avatar

r3m

r3m, r3m, как выглядит пляж берег между Esteponoj i Gibraltarom ?Takой же kak до Puerto Banus?
avatar

aster

r3m, Манильва — это не серьезно сейчас, не Загалета! Марбелья 60 от Малаги, это район максимальных цен, есть золотой треугольник. 15 мин — далеко))) то что в 5ти минутах — можете сбросить в личку, возможно поможем! Нужно брать не русских!
Макеев Евгений, где Церетелли наваял?
avatar

zica

r3m, верно, и я о том же! Опыт реально негатимвный! брать только для себя, если это не коммерческая!
Из того, что видел в Испании, значительно надежнее недвижимость в крупных городах — Валенсия, Мадрид, Барселона. В зависимости от возможности управлять своей недвижимостью я бы выбирал между краткосрочной арендой для туристов или долгосрочной для студентов. Аредна для туристов может приносить значительно больший доход — например, в Валенсии мы снимали квартиру в январе-феврале за 50 евро в день (это обычная цена) и эта квартира не пустовала ни до нас, ни после. У владельца были 3 таких квартиры и ими управлял отец-пенсионер. В Мадриде цены выше.
avatar

dmbes

dmbes, у меня по поводу этих городов мысли слудующие:
1. Короткий по сравнению с пляжной срок сдачи 1-5 дней — больше расходы, больше работы.
2. В пляжной — гарантированая сдача — 4 мес в году, здесь вообще как повезет, сложно прогнозирвать.
3. Дороже сама недвижимость.
4. Больше конкуренция, успех радикально зависит от места, пляжку в сезон сметают всю приемлемую.
dmbes, Верно, еще если эта недвига коммерческая, но в Валенсии тожет ярко выражена сезонность!
проще у нас взять панс, студию или однушку возле универа и сдавать студентам. доход стабильный и постоянный. никаких проблем с налогами, языками, оформлением и прочей фигней. и процентаж нормальный, судя по нашему городу по крайней мере.
avatar

mafiozy

mafiozy, согласен. В РФ проще сдать недвижимость.
avatar

r3m

mafiozy, какой город-то?
Макеев Евгений, Вы не ровно дышите к недвижимости ))) профессионально?
avatar

r3m

r3m, конечно я ведь профессиональный пользователь c большим стажем :)
Макеев Евгений, захотите попользоваться на Коста дель Соль, пишите )
avatar

r3m

r3m, хорошо. Требуйте у правительства дешевых регулярных перелетов из России в Малагу :)
Макеев Евгений, вот этого действительно туда не хватает. Хотя Аэрофлот выполняет, но пока не очень то и дешево.
avatar

r3m

r3m, рейсов тьма, официально в статусе резидента на Коста дель Соль живут 30000 человек, туристов больше ляма прилетает из РФ)
Макеев Евгений, аэрофлот специально не снижает тариф, хотя может, говорил с представителем)))
Сдаю квартиру в Дубае — получается 11% годовых чистыми. И никаких налогов)
avatar

Ренат

Ренат, да знаем мы покупателей дубаев, как купили в 2007 году так и сидят с ней, не продать ни сдать
Макеев Евгений, чушь полная, сам живу здесь, сам сдаю. Всё прекрасно, спрос бешеный, сдаётся квартира за неделю в момент. Не надо обобщать, есть конечно индивиды взявшие недвигу на хаях в 08, но думать то надо головой, таких и не только в Дубае много было.
Макеев Евгений, +++
avatar

zica

Ну напишите пост, посмотрим, обсудим. Не знаю, не обижайтесь, ну не вериться мне в 11% годовых в Дубае.
Салоу, это ужас, а не город… Я тут с семьей сейчас в паре км от него, в Ла Пинеде. Мы туда заехали один раз на машине и больше даже вспоминать не хочется… Очень понравилась Таррагона, чисто, красиво и почти нет соотечественников)
Андрей Ф, не смешите меня Тарагоной, ну кто туда поедет? Про чистоту Таррагоны это Ва конечно круто. Особенно хороши подземные переходы к так называемому пляжу.
Салоу однозначно дыра:))
Что касаемо так лихо посчитанных цен за аренду. На Канарах вилла 3 комнаты 1500-2000 евро за месяц, если брать перед выездом и на 1 месяц, если аренда годовая, то знакомые платят 1200 евро за месяц при 4-5 комнатах и паркинг на 2 машины. Не забывайте о налогах:)
avatar

merlindark

merlindark, цены за аренду все перед Вами (например на airbn), про виллу на канарах 350 евро в неделю — очень смешно, Вы сейчас в Торревьехе за такие деньги ничего не снимите.
Макеев Евгений, Я вам назвал реальные события и факты, а Вы говорите смешно:) У меня родители недавно бронировали на ноябрь-февраль 2 комнатные апартаменты, цена — 850 евро за месяц.
Не выгодно 1-ну квартиру сдавать, цены на недвижимость там не растут, максимум на инфляцию. Только если у вас много квартир сдается тогда покроете расходы на управление, ремонт, налоги, перелеты и т.п. Также важный фактор в каком городе, какой район, нужно разбираться в этом.
Раньше основная масса людей в Турцию ездила, потом в Болгарии квартиры покупали, сейчас в Испании… тренды на место отдыха и проживания меняются.
avatar

Denis Kolchin

Denis Kolchin, Вы не правы, октройте статистику основная масса как ездила в Турцию так и ездит, тренды не меняются им просто меняться не куда, есть всего 4 массовых направления.
avatar

aster

Уважаемый Евгений! На правах резидента Испании и живущего на ПМЖ в Марбейе (юг Испании), позвольте добавить свои 5 копеек, не смотря на феерический праздник Сан хуан)))). Про Салоу – не в теме, зато слежу за жилой недвигой на Коста дель Соль, на Тенерифе, коммерческой недвижимостью в Мадриде, Валенсии, Барселоне, Малаге и ряде более мелких городов. Я скупаю комм. недвигу для себя и ряда структур фемели-офис в РФ (правда только коммерческую). ЭТО МОЙ ХЛЕБ! В общем, по всему побережью четко выражена сезонность, правильно пишите, что все сливки только летом. Все остальное время – тухляк со случайными редкими сдачами (жилой сектор). На юге Испании четко выражена сезонность. Реально сдается все соотечественникам))) только на 3 летних месяца, есть объекты, которые можно сдать только на 2 (в портфеле всего 15). С учетом текущих расходов инвестор реально в 0!( Налоги как нерезиденту платить не надо, есть отдельный налог IBI, на мусор и новый на нерезидента IRNR (абсолютный некритичный, кот. наложен в связи с подразумеваемой сдачей объекта недвижимости (ОН) в аренду, рассчитывается как процент от кадастра). Когда деньги от сдачи идут на счет, открытый в исп. банке как нерезидентный, всем глубоко… на Вас. Пока не взяли ВНЖ). На Тенерифе сдача 10-11 мес в году! Комьюнити фиксированы, одинаковы в теч года, могут увеличиваться по решению собрания жильцов. Отсюда важность наличия проф. доверенного лица на эти собрания и уплату налогов. УК берут 10-15%, уборка – хехе, считайте фикция, квартиру убивают англикосы. Наши бывшие – худшие партнеры, поверьте нашему бывшему! (сдавал свою квартиру в Португалии в Вилламоуре))). Заключение договора аренды не повлечет никаких +30% налога, только максимум НДС 21%)). Если Вы резидент – все по-другому, отдельная тема. Средняя доходность сдачи в аренду жилых ОН в Испании 4-5%, Вы в рынке, большего ждать можно лишь дисконтировав покупку через банковскую недвижимость или судебный аукцион.
Алексей, Большое Вам спасибо за профессиональный комментарий! Я могу Вам в личку пару вопросов задать?
Макеев Евгений, конечно, всегда готов поделиться с коллегой тем, что знаю, бесплатно и без втюхиваний бунгал)
Алексей, «Сеня, про зайцев это не актуально.Остров невезения!(Тенерифе)»
Мадейра круче Вашей рыбацкой Марбейи
avatar

zica

Зимой осенью и весной сдаешь московскую квартиру и живешь в Салоу;)
avatar

pzhivulin

my_1st_m, так поступают большинство живущих в Испании на ПМЖ (когда есть что сдать, ведь основная масса — бывшие нелегалы из РФ и Укр)
Алексей, купите в Лондоне- и не парьтесь.
avatar

zica


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP