<HELP> for explanation

Блог им. siamcat

Про продажу недвижимости, чтобы вложить в фондовый рынок

Вот тут Леди Джей троллила Смарт-лаб тем, что продала квартиру в Питере и все вложила в свою торговлю.
 
В комментах были негативные отзывы именно о том, что продала недвижимость. Типа: дура, зачем продала.
 
Хочу спросить: почему так ?
Считаете недвижимость — высшей ценностью ? 
Или целью вашей торговли на рынке: скопить и купить недвижимость ?
 
Спрашиваю потому, что считаю, что период роста в России цен на недвижимость в разы, а не на уровень инфляции, исчерпан. И если есть вложения, то надо продавать и вкладываться во что-то другое.
 

Можно продать квартиру вложить деньги в банк и жить на проценты и ещё будет оставаться)
Константин, ну, какое то время поживете, а инфляция то не спит. У людей зарплаты и пенсии вырастут, а покупательная способность процентов нехило упадет.
Константин, это сколько твоя квартира стоит?
Годок они ещё подержат, не зря провалили и отсрочили налог на недвижимость, да и главного по картам упустили, типа сбежал. Не верю.
avatar

Vasdoc

Согласен. Недвижимость постепенно становится низколиквидным активом. «При первом же шухере» она зависнет и просадку можно будет терпеть долго.
avatar

koekto

да все понятно с недвижкой уже. только вот 90% людей этого не понимают или еще до них не дошло еще, переоценена раза в два как минимум.
avatar

Байкал

я как то сохранял один топик где приводился пример про сдачу в аренду квартиры, сейчас депозит больше приносит читайте если кому интересно smart-lab.ru/blog/111217.php

Бизнес или благотворительность? Тайны Московской аренды.

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо
аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)
6 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет, что весьма оптимистично. При этом надо учесть, что квартира в старом доме сдается хуже чем в новом. 8000000/50=-160000 в год
Итого: 480000-62400-36000-70000-160000=151600 чистого профита за год (12000 в месяц)
Р/Е=8000000/151000=52, при этом имеем дополна рисков: кидалово жильцов, порча имущества, заливы соседей и вечный геморрой со сбором денег
Теперь прикинем ипотеку
1 те же 8лям и таже хата на 50 лет под 10% годовх, ахуитетный платеж будет -67000 в месяц или 804000 в год
2 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
3 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в 15лет), что -50000 в год…
4 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет. 8000000/50=-160000 в год
Итого затраты на жилье: -800000-36000-50000-160000=1046000 в год или 87000руб в месяц
Вообщем мораль:
1 аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
2 московская недвижка переоценена раза в 2
3 сейчас деньги проще в банк положить, чем вкладываться во вторичку
avatar

Байкал

Не забывайте, что свою хату можно ещё и ЗАШОРТИТЬ! Впарить, пожить годик-другой на Бирюлёвской или там Курьяновской овощебазе, а потом откупить подешевле. Так многие иностранные инвесторы сейчас делают.
alex-zz, это вы про меня или про автора расчетов в комментах?

В посте другой вопрос поднят: почему бы не продать и не вложиться во что-то иное?
Сиамский Кот, потому что надо понимать разницу между бизнесом с чётко оговоренными дивидендами и биржевыми спекуляциями. Они потому и назваются«СПЕКУЛЯЦИИ», что никакого отношения к бизнесу не имеют.
Опять же, допустим,(здесь многие начнут спорить про фонды и бла-бла)))). Если вкладывать в фонд, памм, Ду и т.д, в любом случае идет расчет на доходность за год, хотя идет прямое предупреждение о рисках.
ыыы… я думаю, никто нехочет вкладываться в «пузырь». Неее, исключения канешн есть, чудаки, до сих пор верящих в чудо, и несущих свои «5 сольдо». )))
Кот, вот к примеру, ты сможешь взять, и так просто 200-300к зелени в унитаз спустить?? ))) На удачу… а вдруг из канализации лям выплывет.)))
На бирже работают только со свободными средствами, осознавая, что их можно полностью потерять. )))
avatar

Gella

раскрыть комментарий
Сиамский Кот, а чо, недвижимость кушать просит?? )))
Зачем спекулировать тем, что и так приносит доход. )))
avatar

Gella

раскрыть комментарий
Gella, как, недвижимость всё ещё приносит доход?
какое досадное упущение… )) ничего, скоро исправим-с..)) будет приносить что положено — расход...))
alex-zz, ну единственную — глупо. А если не единственная и от аренды доходы не устаривают?
раскрыть комментарий
Потому что спекуляции приходят и уходят, а квартира всегда будет квартирой.
Я к тому, что никто не может дать гарантию, что завтра вы будете зарабатывать. По этому надо иметь какой-то стороний доход. Чтобы можно было не нервничая на тему «ч0 мне завтра жрать, доширак или ролтон?», спокойно разобраться.
Квартира в данном случае — это оптимальное решение. Не надо доп.знаний и траты времени, просто берешь и сдаешь её.
Или как вариант, случился бы тогда дефолт в сша, всем банкам хана. А квартира как стояла, так и будет стоять.
avatar

GHJK

alex-zz, ну ну… панельный дом будет вечно стоять??? через 50 лет это будет убитая временем изношенная рухлядь в старом районе…
раскрыть комментарий
Сиамский Кот, 5-7% годовых. Но они будут всегда и в какой-то степени они гарантированы. Это что-то осязаемое и реальное, на худой конец, это всегда можно детям отдать.
Ну ядерную войну мы не берем в расчет, там всем хана.
Ну да, до депозита не дотягивает. Но если случится задница, то никакое АСВ вас не спасет. А банк и его владельцы будут спасать себя, и про вас и не вспомнят.
avatar

GHJK

раскрыть комментарий
раскрыть комментарий
Дура, что глупо распорядилась деньгами, а не то, что квартиру продала.
avatar

pit_trader

раскрыть комментарий
раскрыть комментарий
Абсолютно согласен.
Если ты трейдер, ты должен относиться к недвижимости как к финансовому инструменту, не более и не менее.
И перекладываться по своему разумению из одного актива в другой — из недвижимости в акции, из акций в облигации, из облигаций в валюту и т.д. Могут быть ошибки при перекладках? Несомненно, как и при банальной покупке/продаже фьючерса на индекс ртс. Но вот это табу «продать квартиру и отнести деньги на рынок — сумасшествие» мне непонятно. А другие деньги тогда зачем в рынок нести, которые не от продажи квартиры? Их значит слить можно?
avatar

bumbarash

bumbarash, трейдер=лудоман чтоль?
есть активы, есть пассивы. Квартира — если одна, то это вообще не актив, а средство проживания. Если несколько — то может быть и защитный актив. А вот машина — точно пассив, но что-то тут не слышу криков продать свои тачки и вложить в прибыльные активы
Даже еще проще — например ты считаешь, что акции гмк будут стоить через год дешевле, чем сейчас. Ты продаешь свои 1000 акций (пусть даже без шорта, только свои) и через год покупаешь 1500. Вуалябля, ты молодец и гений.
А если ты сейчас продаешь свою двушку в Питере и через год покупаешь трешку — это чем плохо?
Ты опять гений, даже если ты за этот год не заработал на рынке этими квартирными деньгами еще и на двушку в Риге.
avatar

bumbarash

bumbarash, у вас есть своя квартира, как свободный актив, приносящий прибыль? )))
судя по комментам -нет. )))
В жизни (а не только на бирже) есть такое понятие — портфельное инвестирование. Вам никто не запрещает заниматься спекуляциями, но эти все схемы -продал квартиру/поднял на бирже/купил квартиру — исключительно мечты и фантазии, не имеющие никакого отношения к реальности.))
avatar

Gella

bumbarash, ты трейдер или ванговщик? трейдеры торгуют что видят, а угадать сколько через год что будет стоить — могут только прыщавые дрочильщики, но только в своих мечтах.
раскрыть комментарий
раскрыть комментарий
раскрыть комментарий
раскрыть комментарий
Gella, ладно, давайте отвлечемся от «продал — поднял на бирже — купил».
давайте среднее звено устраним для простоты, сделаем «продал — купил». далеко то ходить не надо, хоть сша, хоть Испания, хоть та же Латвия.
продавшие квартиры (дома, недвижку) в 2007-м, могли впоследствии существенно улучшить свои жилищные условия. разве нет?
и если например человек считает, что на рынке недвижимости сейчас бум, то следует ли считать его сумасшедшим, если он продал квартиру по хаям, на его взгляд?
Другое дело, что он может быть ошибся… а может быть и нет.
И возможно, что куча народу, ютящихся в однокомнатной квартире с детьми, родителями, бабушками и дедушками, его этой прозорливости позавидуют через пару лет, когда выяснится, что можно было бабушек поселить отдельно?
avatar

bumbarash

кстати про «портфельное инвестирование».
это не означает «купил и держи всю жизнь», иногда надо и продавать. в идеале по хаям )
bumbarash, )))
приставка «бы» в жизни хреново работает. ))
есть и такое выражение «знал бы где упадешь, соломку подстелил».
сложно сказать, в моменте, что цена на хаях, и убедив себя в этом, можно через год переселиться куда-нить в тьму-таракань, без цивилизации.))
ыыы… это тож самое, как хаи/лоу на бирже ловят.
А вообще, по личному опыту, лучше покупать на низах -тогда уж точно в плюсе будете.)))
avatar

Gella

bumbarash, 2007 год — хороший пример, как и 98. Вот только жаль, что эти примеры бывают очень редко. Вы же 99% случаев получите обратную картину — прямые убытки, и кучу гемора.
Так что намного более возможно что куча народу потом будет угорать над таким идиотом
раскрыть комментарий
чувствую зря ввязался, сейчас мне и без того малый рейтинг обнулят )
avatar

bumbarash

alex-zz, ха ха ха поржал спасибо… давно так не смеялси…
т.е. мой 25ти этажный дом на окраине снесут… этоб на его месте построить 100 этажный новый чтоб отбить косты за бесценную землю… красивая сказка про обжитые районы под снос…
alex-zz, ну боковик имеется. Все же квартира для вас не инструмент, а что-то большее.
в общем по количеству минусов я понял — большинство считает, что отнести зарплату на фр и слить можно, это нормально.
а вот слить там же квартиру это уже безрассудство )
avatar

bumbarash

bumbarash, У каждого свои тараканы в голове вон Тимофей взял 10лямов у инвесторов и свалил в америку загорать и зарабатывать, а кто-то однушку в Москве сдает и пердит что лучше и стабильнее инвестиции нет во времени…
bumbarash, а вы сами так не считаете?? видимо вы точне не заработали еще ни одной хаты — не знаете каково это
привлекательность недвиги снижается, цена уперлась в потолок.
это все видно на графиках, если в двух столицах она еще приносит какую то прибыль, то в регионах эффект от нее ниже банковского депозита.

monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

интересен график цен по отношению к общей массе денег, процессы сша и рф протекают одинаково.

сделай столицей новосибирск, и цены в москве рухнут.
О чем разговор?

Во-первых, Леди Джей, как я понял, решила писать рассказ о несуществующих событиях, но пишет красиво и интересно, подтягивая зрительскую массу Смартлаба, которая по своему принципу разношёрстная, и комментарии типа «дура» вполне ожидаемы, хоть и неприятны.

Во-вторых, по поводу продажи недвижимости. Всё зависит от склонности к риску и жизненных обстоятельств. Сравните доходность (рентную доходность + прирост в стоимости) недвижимости и доходность ваших операций на фондовом рынке, с учётом издержек ликвидности и трансакционных издержек.

Во-вторых, поймите одно: продавая недвижимость и внося деньги на рынок, вы меняете реальный актив (где можно, можно открыть студию, работать, можно в будущем отдать детям для жизни и пр.-пр.) непросто на ценные бумаги, за которыми стоят реальные активы, а (как в случае с рынком ФОРТС) на производные ценные бумаги, то есть на ценные бумаги, за которыми стоят ценные бумаги, за которыми стоят реальные активы. В общем, вы уходите от реальных активов в сферу обращения фиктивного капитала. Недвижимость — вещь гибкая, под неё и кредит можно взять не то, что кредит под брокерский счёт (ну как бы под него он и не нужен, используй сами деньги со счёта), но всё же. Другими словами, когда деньги в ликвидных, близких к деньгам активам, новые деньги (например, за счёт ссуды взять вряд ли получится). Только под залог самих ценных бумаг, но никак не фьючерсов и опционов. А вот когда деньги переведены в реальный, но неликвидный актив (недвижимость), под неё можно взять кредит на бизнес, скорее всего, Другое дело, что на рынке ФОРТС есть свой кредит — в виде плеча от брокера. Всё от вашей склонности к риску, отношения к инвестициям и ликвидности.
Я бы так делать не стал, но не значит, что навязываю это другим.

Всем успехов и профита на бирже!
А Леди Джей молодец. Так всполошила аудиторию! Уже и топики отдельные про неё создают. Популяризируется.

На любом форуме с преимущественно мужской публикой всегда девушка/женщина быстро набирает популярность и интерес и к своим топикам, и к своим мыслям, да ещё и изложенных в необычном стиле текста. Правда или нет — нет смысла говорить. Но популярность уже набрала. Покруче двухлетней давности споров Романа Некрасова и Василия Олейника, но пока не дотянуло до истории Гнома.
Тоже про недвижку написал в бложике…
avatar

NiktoK


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP