<HELP> for explanation

Блог им. ves2010

Бизнес или благотворительность? Тайны Московской аренды.

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо
 
аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)
6 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет, что весьма оптимистично. При этом надо учесть, что квартира в старом доме сдается хуже чем в новом. 8000000/50=-160000 в год
Итого: 480000-62400-36000-70000-160000=151600 чистого профита за год (12000 в месяц)
Р/Е=8000000/151000=52, при этом имеем дополна рисков: кидалово жильцов, порча имущества, заливы соседей и вечный геморрой со сбором денег
 
Теперь прикинем ипотеку
1 те же 8лям и таже хата на 50 лет под 10% годовх, ахуитетный платеж будет -67000 в месяц или 804000 в год
2 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
3 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в 15лет), что -50000 в год…
4 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет. 8000000/50=-160000 в год
Итого затраты на жилье: -800000-36000-50000-160000=1046000 в год или 87000руб в месяц
 
Вообщем мораль:
1 аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
2 московская недвижка переоценена раза в 2
3 сейчас деньги проще в банк положить, чем вкладываться во вторичку
 
 

www.vedomosti.ru/realty/news/10488521/pokupka_kvartiry_za_svoi_sredstva_prineset_ne_bolee_7
на днях статья была в ведомостях на эту тему…
Руслан rzusynin, прочел… имхо безграмотная статья…
ves2010, аха, там самое полезное — сравнение по регионам
если отойти от непонимания того, как считали «специалисты», то можно хотя бы посмотреть соотношения доходностей
в банк? Кипр ржет всей страной
avatar

GHJK

а так согласен
avatar

GHJK

да, недвижка явно выигрышнее смотрится, чем электронные деньги в банке.сегодня есть, завтра нет. а метры всегда есть метры. особенно в москве. это факт
avatar

Andron

В регионах за 8 лямов можно 6-7 комнатную хату в центре города с площадью за 150кв/м купить.
avatar

SHCHUTUSHCHA

SHCHUTUSHCHA, регионы разные бывают
billikid, в подавляющем большинстве регионов имею ввиду. Сам в интернете случайно увидел объявление как соседи продают за 5,5 лямов 5 комнатную квартиру с площадью 120-130 кв.м. дом кирпичный построен в конце 90х с видом на Волгу и в 3 остановках на троллейбусе от центра города.
>>>аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
то есть тот кто сдает занимается благотворительностью?
revol2,
1 да благотворительность… доходов ноль… одна беготня…
2 в банк имеет смысл класть деньги краткосрочно… во всяком случае сейчас лучше в банк положить чем вторичку покупать…
3 я еще просчитывал вариант с новостройкой… но там договора писец — полный лохотрон… уж лучше в банк унести
ves2010, спасибо
я спрашивал не праздного интереса ради… а как раз хотел купить эту однушку за 8 лям и сдавать за 40 в москве
сам я из регионов

выходит что идея кислая… с ваших выкладок
но в банке тоже в года деньги сквозь воремя не пронесешь
как еще можно получить пассивный жоход с 8 лям?
revol2, сам голову сломал…
revol2, о долевом строительстве не думал? Только застройщик должен быть надежен.
Exstan, думал и договора читал… в договорах там беспредел просто… деньги берут, строящуюся квартиру закладывают, а ты поручитель… и все по 214ФЗ
revol2, еще норм тема берешь первичку с черновым ремонтом, делаешь ремонт и сразу продаешь. Тут конечно тоже гемороев хватает, но зарабатывать можно хорошо.
Exstan, ну я по сути так и делал… только это не пассивный доход… а самый что ни на есть активный :)
revol2, можно инвестировать в новостройку, которая только начинает строиться, а как ключи получите можно и перепродать
pasha2206, ну я по сути так и делал… только это не пассивный доход… а самый что ни на есть активный :)
ves2010, а где сейчас сладко? автоперевозки, тоже на грани рентабельности, да там и форс-мажоров побольше будет. Оплата труда растет, топливо растет. Любой бизнес выживает за счет оборотов. Слабые и случайные уходят с рынка.
ves2010, это не благотворительность, это жизнь. Так как пока ты бегаешь ты живой, а как перестал — мертвый.=))
avatar

IliaM

Какая разница, что процент не такой большой. Главное, что он есть и будет и квартира никуда не денется в отличие от денег в банке. 7% в год от квартиры в 15 миллионов будет приносить с учётом расходов на ремонты, коммуналку и прочие нужны чистыми чуть больше 80000 рублей в месяц. Как источник дополнительного пассивного дохода это неплохая сумма, мне кажется.
avatar

fireburned

fireburned, «квартира никуда не денется в отличие от денег в банке», вот проблема в том, что в России ВСЕ думают так =) Поэтому и тарят квартиры по любым ценам.
avatar

Dirk

Dirk, ну они не то что прям «думают так», а научены личным опытом
я попал на все реформы что только мог с честным отъемом денег у населдения начиная от трудовых облигационных займов вместо зп :)
Недавно рассматривал вариант покупки квартиры в своем городе с целью сдачи в аренду, пришел к тем же выводам. Не должна квартира 50кв. стоить 3.5млн в городе с средней з/п 25к. Может конечно и еще вырасти, но участвовать в этом безумии не хочется.
avatar

Dirk

в Самаре метров 150-200 двухярусную напротив Волги можно взять и форд фокус с горничной впридачу!
Квартира в Москве — это как юстрежерис. А с банками может произойти всё что угодно.
avatar

Gloomy trader

Mark_777, да нет она просто коррелирует с баррелем, с которым тоже может произойти всё что угодно
Автор сто плюсов молодец!!! сохроню и покажу некоторым товарищам которые мне уже весь мозг проели со своей недвижкой.
avatar

Байкал

Согласен, от аренды выхлопа нет, но вот инвест в новостройки может легко приносить 20% годовых, а договора нужно изучать…
avatar

pasha2206

pasha2206, я уже писал про договора выше… по договорам ты даешь деньги, а строители сразу же закладывают твою хату — берут кредиты, а ты поручитель… случись что у тебя ни денег ни хаты… и все по 214ФЗ…
ves2010, это договора ДДУ? А застройщик кто, у кого такие договора? Просто не один договор ДДУ заключал, у разных застройщиков, но такого не видел.
pasha2206, да это договора ДДУ по 214ФЗ… застройщик МИЦ… типовой договор… там все пишется верно и хорошо, а затем одним маленьким предложением в договоре все херится… пункт о согласии на перезлог… я с ихними юристами общался… и со своими юристами… вообщем решил не влезать в это дело…
ves2010, а кредиты-то зачем, если дольщик внёс деньги, маржа у них не менее 30%. Т.е. они отбили себестоисмость и получили прибыль ещё не сдав объект
alex3585, вот и я о том же… застройщики охренели… все риски повесили на дольщика… застройщик МИЦ типовой договор… кстати я общитывал проект на новостройку… тож выхлоп минимальный… чуток лучше чем вторичка (выгода не в разы, а %30), но риски писец просто
alex3585, добавлю… застройщики не продают дом сразу целиком… сначала продают неликвид, а за тем под конец строительства продают самые вкусные няшки за большие деньги… конечно свои люди получают вкусные няшки еще на этапе котлована по бросовм ценам
ves2010, именно поэтому застройщики нуждаюся в деньгах… и в залогах… т.е долщик оплачивает их хитрожопость
ves2010, да МИЦ конечно хитрые и строят долго, но на них то рынок новостроя клином не сошелся. Сейчас конечно мало хороших объектов для инвеста, но они есть. Застройщики не охотно делятся своей маржой. А риски так где их нет, да еще и при 30% годовых.
налог больше будет на недвигу
avatar

VpnS

Больше чего, простите? Больше 13%?
avatar

pasha2206

pasha2206, налог на недвижимость, не подоходный
avatar

VpnS

все суются в недвигу здесь и цены на неё такие высоки, потому что в России очень низкие удельные затраты на содержание недвиги.
в той же европе никому в голову не придёт просто держать недвигу, ибо налоги всё съедят.
только коммерческая и никак иначе.
avatar

VpnS

а понятно, так совсем не обязательно дожидаться собственности на хату.
avatar

pasha2206

так я о том же, владение это одно дело, а инвестиции в недвижимость немного другое, а коммерческое у нес вообще не вариант, тот же налог 0,5 от кадастровой стоимости + раза в 2,5-4 больше эксплуатационные расходы.
avatar

pasha2206

А ещё квартиры взрываются и соседи меняются с хороших на «ужасных» ))
avatar

sds

В Москве дышать уже не чем. Мусоросжигательные заводы шт 8, вечные пробки, в метро давка. Как Вы там умудряетесь еще и работать? Ума не приложу. Это сколько нервов надо сжечь, для того чтобы выдержать такой темп. А главное чего ради? Жить в однушке за 40к и по 3 часа «жизни» до работы каждый день сливать и еще по 8ч на работе на?
avatar

R0land

R0land, Москва уже давно город не для жизни, даже кремлевский офис навиг руководителям не нужен, живут и работают теперь на Рублевке или в Сочах.
Не умеете — не беритесь, а говорить, что это не выгодно — не нужно. Нужно работать правильно. Реальный доход — 13-16% годовых, покупаю третью.
avatar

Pancha

Ну если у тебя хороший паяльник и друзья в госорганах, то, пожалуй, любое дело будет правильно спориться, а не только покупка недвижимости.
avatar

forts_trader


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW