<HELP> for explanation

Блог им. FXFighter

Ответ на ответ, или еще раз по инвестициям в недвижимость и инвестициям вообще.

К сожалению, формат форума не позволяет вести более-менее объемную и длительную дискуссию в рамках одной записи в блоге.  Поэтому продолжим дискуссию в виде новой записи.
Итак, уважаемый Архангельский Юрий взялся за написание критики моего взгляда на сегодняший рынок недвижимости. Эта критика изложена тут  http://smart-lab.ru/blog/140733.php  там же есть и все ссылки на первоначальные материалы. Постить их здесь не вижу смысле – тот. Кого интересует дискуссия – либо помнит ключевые моменты, либо найдет их.
 
Сразу должен заметить, что при всей объемистости труда Юрия — результат получился из разряда тех, где результат определялся методом. Метод Юрия был также предсказуем: он попытался из материалов, найденных в и-нете, скомпилировать что-то убедительное.  Мягко говоря, такой метод  для сложных вопросов не годится. Отчасти потому, что и-нет в своей основе наполнен материалами рекламного содержания – заведомо ложными или ложными в умолчаниях. Остальное, представляющее собой более-менее истинную информацию, в и-нете можно найти только в обсуждениях профессионалов и это часто погребено под тоннами шума, эмоций и споров. Чтобы отделить одно от другого – нужно хотя бы глубокое погружение в предмет. Проблема в том, что инвестиции в недвижимость – сфера, привлекательная своей кажущейся простотой.  Ну, как торговля по скользящим средним. Вроде как всем всё понятно, бери и торгуй.  Но… для успешной реализации нужны знания и практика. Юрий блестяще показал, насколько он далек и от экономики, и от недвижимости.


 
Попробуем по пунктам возражений.
Далее мои реплики — Я, реплики Юрия — Ю.
 
 
Я. «Единственный шанс строителей на перекос в структуре предложения, который сделал бы часть построенного жилья невостребованным. Этим строители сейчас и занимаются — лепят никому не нужные уже в ближайшее время однушки и студии.»
Ю. Мне тяжело согласиться с тем, что строители специально строят не нужные покупателю квартиры, делая их не востребованными. Проще тогда вообще не строить интересующий сегмент квартир, создавая перекос в структуре предложения, да еще и дефицит создавать таким образом. Да, еще не придется замораживать бабки в не продающихся однушках и студиях. Эти никому не нужные однушки и студии занимают порядка 35%-40%  в объёме всех сделок уже долгие годы.
 
Я. Вы можете, конечно, использовать и категорию «веры» в этом обсуждении. Однако это унылый жизненный факт: однушки и студии в ближайшее время будут никому не нужны. Понятно, что аргумент «приезжают работать» — тоже аргумент фактический, однако посмотрите: СРЕДНЕЕ число метров во владении составляет для Питера 22 метра. Т.е. на МИНИМАЛЬНУЮ семью в 3 человека УЖЕ СЕЙЧАС приходится квартира в 66 метров. Это, конечно, немного по меркам Германии, но мы не в Германии живем.  Польза учета средних значений состоит в том, что их учет говорит о рынке в целом, не о видении какого-то конкретного бетоноинвестора. Есть мнение о том. Что «у нас меньше, чем в Германии, народ будет расширяться». Отлично. Но если даже на минимальную семью приходится УЖЕ квартира в 66 метров – кто будет покупать однушки и студии? Зачем? Им нужна бОльшая квартира. Но мы знаем, что спрос на них невелик. Это факт. Значит, стремления расширяться, которое выдается за драйвер роста рынка, в реальности НЕ СУЩЕСТВУЕТ.
Что же касается «зачем строят» — то ответ очень простой. Стройка – бизнес очень инерционный. Цикл «получение пятна-проектирование-застройка-продажи-ввод» гораздо длиннее, чем время реакции рынка. Еще пять лет назад однушек не хватало, а десять лет назад был вообще период можы на застрой большими квартирами. Вот и строят сейчас то, что проектировали 5 лет назад. Фокус в том, что СТРОИТЕЛИ это продадут. Без вопросов, они имеют запас по марже. А вот продадите ли вы это после того, как купите у них – большой вопрос. Продадите ли с прибылью – вопрос двойной.
 
Далее.
Я.«Вы видите при таких раскладах какой-то рост недвижимости? Думаю, это невозможно. Нас ждет японский сценарий: 15 лет топтания на месте. А те, кто вложатся в этот бизнес, будут либо мириться с доходностью в 5% без учета инфляции, либо выскакивать из этого «стабильного бизнеса» с убытком.»
Ю. В Японии дефляция уже много лет, а у нас по-прежнему большая инфляция. Дай Бог нам дожить до тех дней, когда в нашей стране инфляция будет около 2%. В Японии был безумный рост всего. Начиная с 1949 года, фондовый рынок Японии демонстрировал настоящие чудеса роста, вплоть до 1989 года.
 
Я. Мы живем в 21 веке. И всё происходит гораздо быстрее. Свой «безумный рост» в недвижимости мы УЖЕ отыграли в 2008-м.  И уже 5 лет недвижимость показывает стагнацию. Это УЖЕ треть от японского «потерянного 15-летия».  Желаете обсудить влияние курса к доллару  на эту стагнацию? Да пожалуйста. Вот вам динамика в долларах за последние 5 лет.
Ответ на ответ, или еще раз по инвестициям в недвижимость и инвестициям вообще.
 
 Она еще более уныла. Пик 2008 года – это 4400 долларов за метр.  Вы всерьез видите причины возвращения к этой цене? А причины?  Эффективность труда? Дефицит площадей? Никакой дефицит не прибаляет платежеспособности населению
 
О «притоке покупателей».
Ю. По Всероссийской переписи населения, в Петербурге проживают чуть более 5млн. В основном в Петербург перебираются граждане России, их может быть зарегистрировано по месту пребывания и жительства до 1,3 млн человек (урбанизация идет). Глава азербайджанской диаспоры Петербурга Вагиф Мамишев отмечал, что в городе живет до 800 тыс. азербайджанцев. Алиджан Хайдаров, глава узбекской диаспоры, говорит, что в Петербург съезжается до 750 тыс. узбеков. Представители таджикской диаспоры данные о своей численности не дают, но, по косвенным данным, их количество может достигать 600 тыс. человек. Эксперты «Делового Петербурга» предоставили данные о том, что в городе  постоянно проживает до 7,5 млн человек, то есть в полтора раза больше, чем по официальной статистике.
 
Я. Вы знаете, мнение анонимного эксперта не значит ВООБЩЕ ничего.  Тем более – мнение анонимного эксперта без указания метода экспертной оценки, т.е методом «цифра от фонаря».  Данные представителей диаспор весят тоже немного. Что за глупость – 750 тысяч узбеков?  Вы бы хоть чуть-чуть критично относились к источникам в и-нете. Они что, сюда телепортируются? Поезд из Ташкента ходит раз в неделю, вмещает от силы 600-700 человек. Чтобы набить 750 тысяч узбеков в Питер, нужно 20 лет, при этом чтобы не уезжал вообще НИКТО.
 
Да и дело в том, что они НЕ ПОКУПАТЕЛИ. Цена такого гостя на рынке недвижимости – нулевая или околонулевая. Всё, что  они платежеспособно потребляют – это  место на двухярусной кровати в комнате на восьмерых в «общежитии». Как оптимистичный максимум место в «однушке на  четверых». При аренде за внерыночные расценки, т.е. в количествах априорно малых. Значит, и надежда на то. Что вашу инвестицию выкупит гастарбайтер – исчезающее мала.
 
Я. «Проблема инвестиций  в недвижимость в том, то доходность ренты НИЖЕ банковской ставки.  И если бетон приобретен со спекулятивными целями, то в случае задержки с выходом из него – рентный вариант только усугубляет положение.  Бетон стоит, деньги заморожены, ваш капитал жрёт инфляция…»
Ю. Лично я, не знаю ни одного случая и никогда об этом не слышал, где депозит защитил бы от инфляции на промежутке в 3-5 лет хотя бы. Депозит не может расти вместе с инфляцией и ставка по нему тоже. А недвижимость может, рента тоже имеет свой темп роста.
 
Я. Коллега, еще раз: чтобы недвижимость могла расти «по инфляции», нужны условия, которые мало зависят от мантр. К примеру, нужен сбалансированный рынок. А наш рынок – до сих пор находится под давлением скачка на введении ипотеки в 2007-м.  Т.е. при введении  рынок разогнали, бетон стал переоцененным. Следующий неизбежный этап – истощение рынка покупателей. Что мы сейчас и наблюдаем. Согласно данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу  - число сделок с жилой недвижимостью составило в 2012 году – 71105, а договоров ипотеки – 25606 (!). Больше трети! Вы что, видите тут рост?  Ну, очевидно, пока ипотека не составляет 100% от сделок, то  есть куда расти. Надо только помнить, что ипотека – это выплата еще не заработанных денег.  Так что насчет непрерывного роста, повторю – я был бы осторожнее.  Если у людей нет денег на прямые покупки, а ипотека отжала уже всех потенциально платежеспособных – на чем будет рост?
 
Что же касается того, что вы не знаете «случаем, когда депозит обгонял инфляцию», то тут всё очень просто: очевидно. в ыне работает с депозитами на условиях реинвестиции. Даже депозит в 11% годовых при условии ежемесячного реинвестирования дает около 13%, а если это делать 5 лет (ну, как вы со стройкой коммерческой недвиги — вложили и доход только через 5 лет) —  то резкльтат будет 84% за 5 лет, т.е боле 16% годовых. Это эконмическая азбука, многократно описанная в популяных книжках, и непонятно. почему вы. ослепленный магией бетоноинвестирования — об этой азбуке забываете. При этом деньги у вас весь период находятся в наиболее ликвидном состоянии, и если случись что — вам не нужно месяцами искать покупателя.
 
Ю. В начале года был принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. С 1 января 2014 года все договоры долевого участия подлежат обязательному страхованию. И заплатим за это, как всегда мы с вами))). Типа это повысит ответственность застройщиков перед покупателями и исключит риски долгостроев. А на деле повысит еще на пару % стоимость жилья.  Заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин говорит, что цены в Подмосковье расти не будут. Но так же говорит, что они перестали согласовывать проекты (которые с 1 января 2014года) без инфраструктуры (сады, дороги, парковки и тд.). Понятно на кого опять переложат все расходы и к чему, это приведет, хотя он утверждает обратное (строители маржей будут жертвовать)
 
Я. Да, я именно так и утверждаю.  Никакое увеличение расходов. Прямое или косвенное, не может быть отыграно платежеспособным спросом «по факту наличия затрат».  Бизнес был бы слишком простым, если бы так легко можно было бы перекладывать свои затраты на потребителя.  Увы, но реальность чуть сложнее – обычно при таких перекладках неэффективные вылетают. А кушать хочется всем. Так, в посткризисный 2009-й затраты у строителей не менялись, вот цены они снизили ой как резко. Поэтому не надейтесь на то, что инициативы властей по доению строителей системно повысят цены. Если бы строители имели возможность их повысить – они бы сделали это уже СЕЙЧАС. Но почему-то не делают. Неужели не хотят? Нет. Не могут.
 
Ну, и наконец,  шедевральное. Диалог с «примкнувшим к бетоноинвестициям»
 
FXFighter, зачем же так упорно спорить. Просто продайте свою квартиру(вы ведь не на вокзале живете?). Через «пару лет, когда недвижка грохнется» купите 5 таких же. Увеличите свои активы в 5 раз. Обязательно напишите об этом: это дело будет, а иначе это выглядит как мантры: сколько не говори сахар во рту слаще не станет.
 
Я. kashtan1, еще раз: вы спорите с голосом в голове, а не со мной. Чтобы было вкладываться бессмысленно, не нужно чтобы бетон рушился в разы. Достаточно, чтобы он НЕ РОС. Именно это и происходит уже несколько лет. Что я и доказал с цифрами. А автор контратаки — плавает и в цифрах, и в проектах, и в сравнительной макроэкономике.
 
Ю. kashtan1, молодец))) на пальцах все разложил.  Вот и я говорю, этот спор никогда не закончится. Я сделал свой выбор, лагерь быков меня устраивает больше.
 
Я. Архангельский Юрий, если вас устраивает аргументы «на пальцах», то к чему ваш труд? Просто опубликуйте данные по вашей сделке, посмотрим её доходность. Вот это будет нормальных ход. А так, разговоры «я подтвердил позицию сделкой» — всё равно что на демо-счете свои рыночные видения «подтверждать».
 
Ю. FXFighter, мне не хотелось бы об этом рассказывать. Но я взял хату в Химках. С ремонтом она встанет в 3.1 млн(уже с мебелью и техникой). Взял в начале строительства, поэтому она еще прибавит по мере готовности. Мне очень удобно в Питер(трасса москва-питер, аэропорт, электричка прямиком на ленинградский вокзал). Когда нибудь еще и метро там появится. К концу года обещали ключи, но сдадут скорее всего к лету. Пока как-то так.
 Из коммерческой недвижки лично знаю пример(т.к. я одалживал на ремонт денег). Купили 100 кв.м. за 3млн., строили долго около 4 лет, потом ее перевели в коммерческую и отремонтили за 1.5 млн и за один год… Сейчас она сдается за 1 мульт чистыми в год и оценивается в 11-12млн. Если к пероначальным вложениям то доходность около 25% с ренты, если к рыночной цене то около 8%, как в сбере на депозите.
 
Я. Обратите внимание: инвестор, декларируя успешность вложения, не желает делиться подробностями. Причем речь идет не о фамилии или адресе, т.е. не о персональных данных.  А об инвестиционных характеристиках. Причина такой стеснительности проста: в отличие от  демо-сделки на ФР, которую легко задним числом придумать, просто поглядев архив котировок — успешную сделку с недвижимостью можно придумать, будучи только достаточно глубоко погруженным в рынок. Иначе – тебя могут легко обвинить в несогласованности твоих данных и данных по рынку из других источников.
 
Ну хорошо, давайте проанализируем  «успешное вложение» в коммерческую недвижимость. Проблема в том, что  Юрий не знает, что не существует в экономике никаких «доходностей к первоначальным  вложениям». Время всегда стоит денег, и доход через пять лет – это не доход прямо сейчас. Итак, было вложено 3 млн. на 5 лет и 1.5 млн. на 1 год.  Сколько обошлись эти вложения на момент получения первого дохода? Примем  ставку дисконтирования 12%. Это реально существующий процент, а ведь пять лет назад были ставки и 17, и 18%… Ну хорошо, пусть даже 12%.
Итак, мы видим следующее: с учетом реинвестирования – объект обошелся к началу получения дохода в 6.967 млн. Доходность по ренте, следовательно, получилась около 14%, а не 25%, как считал Юрий.  Доходность же к «рыночной цене» считать смысла нет – хотелки в объявлениях не имеют никакого отношения к реальности. Цену реализации можно сказать только ПОСЛЕ реализации, тогда же станут ясны ИЗДЕРЖКИ.
 
В целом 14% в коммерческой недвиге — неплохой результат. Но сразу же несколько НО, о которых Юрий умолчал.
  1. Вход  в бетон  5 лет назад был идеальным – на провале цены после кризиса.
  2. Юрий не указал неизбежные и немалые траты по подключению к монополистам.
  3. Юрий не указал затраты на периодический ремонт.
  4. Юрий рассчитывает доходность исхродя из 100% загрузки объекта, а это нереально.
 
В сухом остатке имеем: доходность при идеальных условиях – 14%. Это притом, что ставка депозита за этот период была и выше. Выводы – доступны всем мыслящим. Главное, в анализе возможностей не принимать на веру обычные для агентов по недвижимости постулаты:
 
1. «Недвига всегда растет».  Не всегда, и это подтверждено историческими данными.
 
2. «На любой объект найдется покупатель».  Найдется, вопрос «почем и когда».
 
3. «Ну стоит, есть не просит».  Нет, просит. Не просило — 20 лет назад. А теперь простаивающий объект может сделать дыру в кармане владельца что коммунальными платежами, что налоговыми. И убежать будет невозможно — бетон в кармане не увезешь.
 
Удачи всем.
 
 

спасибо
avatar

GHJK

Плюсую. Спорить не буду, я свое мнение высказал(без оскорблений кстати) о том, что жду рост на уровне инфляции. Вы высказали свое и каждый остался при себе, что тоже есть хорошо. Поэтому наверное и есть рынок, одни смотрят вверх, другие вниз в одной и той же ситуации. Хороших ВАМ инвестиций))
Архангельский Юрий, да я вроде тоже никого не оскорблял. Если что-то вам показалось оскорбительным — укажите, я удалю.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP