<HELP> for explanation

Блог им. ArhYurez14

Ответ на блог им. FXFighter "К вопросу об инвестировании в недвижимость ч. 1,2 и 3"

Дошли руки написать ответ. Получилось достаточно емко, но еще прилично материала не попало в ответ, уж очень много времени это отнимает. Ничего личного и без обид, но я категорически не согласен с его мнением (FXFighter) и не нашел никаких аргументированных «за». Пробегусь по некоторым фразам из его блогов и далее выскажу свое мнение.
 
 
Из первого блога (http://smart-lab.ru/blog/136576.php):
1- «Это статья за 2007г, а население за 2013. С тех пор уже введено 14млн.м (без 2013г.). Осталось 9млн.м. до полного насыщения рынка по приведённым условиям (человеку — по комнате). Это ввод за 3-4 года, один из них уже почти закончился, больше трети из этих 9млн. уже заложено и продаётся. Единственный шанс строителей на перекос в структуре предложения, который сделал бы часть построенного жилья невостребованным. Этим строители сейчас и занимаются — лепят никому не нужные уже в ближайшее время однушки и студии.
»
Мне тяжело согласиться с тем, что строители специально строят не нужные покупателю квартиры, делая их не востребованными. Проще тогда вообще не строить интересующий сегмент квартир, создавая перекос в структуре предложения, да еще и дефицит создавать таким образом. Да, еще не придется замораживать бабки в не продающихся однушках и студиях. Эти никому не нужные однушки и студии занимают порядка 35%-40%  в объёме всех сделок уже долгие годы.
2- «Вы видите при таких раскладах какой-то рост недвижимости? Думаю, это невозможно. Нас ждет японский сценарий: 15 лет топтания на месте. А те, кто вложатся в этот бизнес, будут либо мириться с доходностью в 5% без учета инфляции, либо выскакивать из этого «стабильного бизнеса» с убытком.»
В Японии дефляция уже много лет, а у нас по-прежнему большая инфляция. Дай Бог нам дожить до тех дней, когда в нашей стране инфляция будет около 2%. В Японии был безумный рост всего. Начиная с 1949 года, фондовый рынок Японии демонстрировал настоящие чудеса роста, вплоть до 1989 года. В начале 90-х годов прошлого века он вышел на лидирующие позиции в мире с долей 40%. Для сравнения, на долю американского фондового рынка тогда приходилось всего 32%. С 1985 по 1990 годы индекс Nikkei 225 вырос более чем в 3,5 раза. Акции покупали просто потому, что они росли. На фундаментальный анализ финансовой деятельности японских компаний внимания никто не обращал. Цена японской недвижимости тогда тоже била рекорды. Сообщается, что земля под дворцом императора в Киото тогда стоила больше, чем все земли американской Калифорнии!

Ответ на блог им. FXFighter "К вопросу об инвестировании в недвижимость ч. 1,2 и 3" 
 
Но не стоит забывать, что с 1990 года курс японской национальной валюты укрепился к доллару практически в 4 раза, и индекс MSCI Japan в пересчете на доллары США выглядит не так удручающе. Еще инфляция у них с 12% в 1990г. снизилась до 1.2% 1992г, нам такое не светит.
3- В комментариях, я сказал о том, что у Вас интересный взгляд на ситуацию, но не со всеми доводами согласен. Есть масса людей приезжающих и снимающих хаты, они будут пытаться покупать и поддерживать спрос. И что застоя не будет, но на уровне инфляции будет плавный рост еще очень долго, все-таки жилья по России не хватает очень сильно.
Вы решили, что умозрительное (мое) мнение «всегда будут» плохо согласуется с реальной статистикой. 5 миллионов жителей Ленинграда жили в площадях, примерно на 30 миллионом метров меньших, чем сейчас живут 5 миллионов жителей Санкт-Петербурга.
 По Всероссийской переписи населения, в Петербурге проживают чуть более 5млн. В основном в Петербург перебираются граждане России, их может быть зарегистрировано по месту пребывания и жительства до 1,3 млн человек (урбанизация идет). Глава азербайджанской диаспоры Петербурга Вагиф Мамишев отмечал, что в городе живет до 800 тыс. азербайджанцев. Алиджан Хайдаров, глава узбекской диаспоры, говорит, что в Петербург съезжается до 750 тыс. узбеков. Представители таджикской диаспоры данные о своей численности не дают, но, по косвенным данным, их количество может достигать 600 тыс. человек. Эксперты «Делового Петербурга» предоставили данные о том, что в городе  постоянно проживает до 7,5 млн человек, то есть в полтора раза больше, чем по официальной статистике. И хотя считается, что летом на улицах становится свободнее, в июле число одновременно пребывающих в городе людей и вовсе может достигать 12 млн человек с учетом абитуриентов, туристов и приезжающих к родственникам граждан РФ.
4- «уже 5 лет как нет роста даже «на уровень инфляции.»
 
Ответ на блог им. FXFighter "К вопросу об инвестировании в недвижимость ч. 1,2 и 3" 

На картинке все видно, инфляцию думаю можно не смотреть, она примерно показала те же цифры в 40% за эти 5 лет.
Удивительно то, с какой легкостью все с Вами согласились в комметнариях. Возразил еще только Александр Шадрин, тоже сказав по сути, что не согласен с Вашими доводами, но чуть более грубо.


 
Теперь пройдемся по второй части (http://smart-lab.ru/blog/136673.php).
1- «Но прочему же так стойки штампы «недвижимость всегда растет», если любому здравомыслящему человеку достаточно взглянуть на график и поинтересоваться историей вопроса, чтобы в этом усомниться?»
Посмотрел историю и еще больше убедился в том, что недвижимость растет и самое интересное, она растет примерно на уровне инфляции (вроде об этом еще говорил Bampi_Johnson) в долгосрочке. И не стоит забывать о том, что недвижимость это основной актив домохозяйств.
Ответ на блог им. FXFighter "К вопросу об инвестировании в недвижимость ч. 1,2 и 3" 
 
Более длинную историю не получилось найти. В России за последние 15 лет недвижимость обогнала инфляцию (графики есть в блогах у Арсагеры), и я ставлю на долгосрочный рост на уровне инфляции (не говорю что проливов не будет).
 
2- «Проблема инвестиций  в недвижимость в том, то доходность ренты НИЖЕ банковской ставки.  И если бетон приобретен со спекулятивными целями, то в случае задержки с выходом из него – рентный вариант только усугубляет положение.  Бетон стоит, деньги заморожены, ваш капитал жрёт инфляция…»
Лично я, не знаю ни одного случая и никогда об этом не слышал, где депозит защитил бы от инфляции на промежутке в 3-5 лет хотя бы. Депозит не может расти вместе с инфляцией и ставка по нему тоже. А недвижимость может, рента тоже имеет свой темп роста. Просто не нужно покупать бетон со спекулятивными целями, им нужно защищать активы от инфляции.
3- Парень под ником f4k2c9d, в комментариях говорил интересные вещи. «длинные деньги перестанут строить жилой фонд, начнут вкладываться в коммерческую недвижимость, далее в загородную, затем опять в жилую и т.д.…»
Так вот, инвестиции в коммерческую недвижимость в первом полугодии 2013г побили исторический рекорд по объёмам (3.8 млрд $).  На вторую половину 2013 года в целом по России запланировано открытие 45 ТЦ (это много). Возможно, он прав и этот процесс идет сейчас.
4- «А что касается «строятся новые кварталы» — то это ни о чем не говорит. Их еще продать нужно. К примеру, в Питере сейчас экспонируется 3.5 миллиона метров новостроя. При объеме ежегодного ввода 2.2 миллиона. Вы можете это осознать?»
Вы, видать давно не пытались купить квартиру в Питере. 

Ответ на блог им. FXFighter "К вопросу об инвестировании в недвижимость ч. 1,2 и 3" 
 
Красным по памяти отметил, чего не было 4-6 лет назад. Здесь и Ладожский парк, Новый оккервиль, Аврора 1 и 2, у меги куча домов, выросшие с нуля все дома на Пятилеток, две кучи домов между Коллонтай и Зольной вдоль Дальневосточного пр. Сотни, а скорее тысячи квартир которые разлетелись как пирожки.  Особенно помню, как в Авроре 1 месяца за 3 сожрали все (это было 1.5 года назад).

 5- «Защита от инфляции? Для переоценённого актива это невозможно, а бетон сейчас очень переоценен.»
Относительно чего? Аналогов в Европе, аналогов в Америке в валюте, каких-то коэффициентов, относительно Вашего ощущения справедливой стоимости…….Это очень спорный и отрытый вопрос. Недвижимость стоит столько, сколько за нее платят поверх себестоимости. Некоторые считали акции Магнита переоцененными начиная с 5000р, а он уже 8500р и может до 10000руб дорастет. Так же и недвижимость может переоцениваться еще лет 10-20 спокойно все выше и выше. 
6- «Я о том и пишу — у нас к Детройту потихоньку всё идет. Экономические показатели. показатели стоимости, показатели продаж — всё об этом говорит. А мне в ответ какие-то мантры «вон у нас скока приезжих».»
В Детройте совсем другие причины падения цен на недвижимость и ничего общего с нашей ситуацией нет. Самая режущая слух фраза из всех трех блогов.
7- «Я просто человек опытный и много раз это всё проходил. Но я повторю, мне не жалко.
1. Цены в объявлениях — это хотелки. И если на этапе стагнации хотелки как-то приближаются к рынку, то на этапе роста — сильно отрываются. Поэтому 73 за метр — это ваши мечты.
2. Цены в объявлениях — не просто хотелки продавцов. Это еще и хотелки покупателей. Ни один вменяемый покупатель не купит бетон дороже, если есть вариант дешевле. Всякими мантрами типа «у меня не первый этаж, у меня хороший ковер» — можно только успокоить продавца, когда он третий месяц постит объявление, а ему даже не звонят. Поэтому купят у того. кто хочет за ТАКУЮ ЖЕ квартиру полтора миллиона, а н едва с половиной. Остальные — останутся мечтать.
3. Доходов от роста цены у вас НЕТ и НЕ ПРЕДВИДИТСЯ. Вы же сами написали: «продавать не буду». Поэтому у вас нет никакого «дохода от роста», считать его бессмысленно. Если вы будете выходить для фиксации прибыли — что вы будете делать с деньгами? Не знаете? Значит, вы не выйдете НИКОГДА.»
Цены всегда завышают, чтобы было место для торга (это нормальная практика). Вариант дешевле не значит лучше, надо смотреть цена/качество (окна могут выходить во двор, а могут на 3-е транспортное кольцо в том же доме). Доход от роста будет тогда, когда вы отфиксируетесь, все правильно. Моя задача сохранить покупательную способность денег во времени и недвижимость один из инструментов, который позволяет это сделать. И когда я найду способ более эффективно ипользовать эти деньги, то с удовольствием выйду из позиции.


 
Ну а в третьем посте ничего интересного не было(http://smart-lab.ru/blog/137041.php). Просто мнения разных экспертов, которые тоже не знают что будет. Лично мне предпочтительнее опираться на свое мнение, составленное на основе хоть каких-то исторических и статистических данных.

 
 
Многие не до конца оценивают влияние ипотеки на цены на недвижимость. В 2007 в Латвии начался кризис на рынке недвижимости. Правительство Латвии приняло постановление усложняющее получение ипотечных кредитов (увеличили первоначальный взнос до 10% и необходимость предоставления справки о реальных доходах), чтобы остановить рост цен на недвижимость. Падение составило 70% за 2.5 года. А в Нью-Йорке ипотека 3.6% на 30лет, а если взять на 5 лет будет 2% годовых. Это одна из причин, которая привела к ценовым войнам в начале этого года на Манхэттене.
Обещают нам дешевую ипотеку с 2016 года (ЦБ на последнем заседании тоже упоминал эти сроки). Путин говорит о цифрах в 6.5% годовых. До европейских 3-4% нам далеко, но с текущих 13.5%(средняя за 2013 по данным АИЖК) это было бы существенно. Хотят внести поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости). Суть в том, чтобы банки моги застраховаться от ситуации, когда денег от проданной залоговой квартиры не хватает на покрытие кредита. Это позволит снизить первоначальный взнос. Взнос выше 30% сегодня могут внести только 18% потенциальных заемщиков, 20%- доступен уже 40%, 10%-уже 80% потенциальных заемщиков по исследованиям АИЖК.
Объём сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки ежегодно увеличивается (за последние годы на 20-40% ежегодно). Доля объёма ипотечной задолженности в ВВП страны находится на уровне около 10%, в то время как в развитых странах он около 100%. Доля ипотечных сделок составляет всего около 23% от общего объёма сделок (пока это исторические хаи). Потенциал очевиден. Россия достигнет такого же распространения ипотечных продуктов, как в Европе, не ранее чем через 10-12 лет. Не забываем про материнский капитал (4.2 млн сертификатов было выдано на 1 января 2013г) в размере 408960 руб.

Ответ на блог им. FXFighter "К вопросу об инвестировании в недвижимость ч. 1,2 и 3" 
Многие считают, что квартиры в Москве такие дорогие из-за приезжих. Среди тех, кто интересуется покупкой квартиры в Москве более 50% -жители других регионов. Больше всего покупок в Москве совершают жители Московской области-38%. Далее идут сам москвичи-33%, и лишь оставшиеся 29% покупают жители других регионов. Больше всех в Москве (из 29%) покупают жители Тульской области, Краснодарский край, Рязанская область, Чувашия, Владимирская и Волгоградская области. Из всех этих покупок около 15% совершаются с инвестиционными целями, остальные берут для себя. И около 90% приезжих в столицу берут ипотеку.
В начале года был принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. С 1 января 2014 года все договоры долевого участия подлежат обязательному страхованию. И заплатим за это, как всегда мы с вами))). Типа это повысит ответственность застройщиков перед покупателями и исключит риски долгостроев. А на деле повысит еще на пару % стоимость жилья.
Заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин говорит, что цены в Подмосковье расти не будут. Но так же говорит, что они перестали согласовывать проекты (которые с 1 января 2014года) без инфраструктуры (сады, дороги, парковки и тд.). Понятно на кого опять переложат все расходы и к чему, это приведет, хотя он утверждает обратное (строители маржей будут жертвовать). И этот процесс идет не только в Московской области.
Почти половина регионов России не может достигнуть среднего по стране показателя ввода жилья (0.45 кв. м на человека в год) из-за нехватки строительных материалов. Производство стеновых материалов (кирпич, газобетон) составляет в среднем 0.24 куб. м на человека в год, железобетонных изделий (ЖБИ) — 0.25 куб. м. По предварительным оценкам минрегиона, надо стоить около 20 цементных заводов, 10 стекольных, 30 по производству нерудных материалов, 15 производящих теплоизоляционные материалы, реконструировать более 200 действующих предприятий по производству ЖБИ. При этом существующие заводы расположены по России неравномерно и на транспортные расходы приходится в среднем 18% от себестоимости стройматериалов. По данным Росстата в 2010 ввели 58.4 млн кв. м, в 2011-62.3 млн кв. м и в 2012-65.7 млн кв. м (на 5% больше 2011).
По сравнению с 2007 годом средняя площадь приобретаемых квартир сократилась на 21% (с 80кв. м почти до 63кв. м). Современные планировки становятся эффективнее: жилое пространство увеличивается за счет уменьшения нежилого. Либо цена привлекательнее за счет уменьшения нежилого пространства. Наиболее востребованными в данный момент являются квартиры мин. Площади — менее 40кв. м, по итогам 2012г на них пришлось 30% сделок, а в 2007 было только 5%. Вот на что идут застройщики, а не искажают структуру предложения.
Всегда есть интересные проекты, например: В США строится подземное убежище на 5000 человек (http://realty.rbc.ru/articles/12/09/2013/562949988871904.shtml?utm_source=rbc_face&utm_medium=main_menu&utm_campaign=glavnoe) или новое направление зарождается на нашем рынке, так называемые апарт-отели от ГК «Пионер» (http://yesapart.ru/).
А меж тем средняя стоимость однушки в Москве перевалила за 6млн руб… Может потому, что у нас обеспеченность жильем в благополучных регионах еще очень сильно отстает от Европы или других стран. Мы строим в 3 раза меньше чем американцы, а у них недвижимость растет на уровне инфляции даже с учетом кризиса 2008.

Я свою ставку сделал, часть сбережений уже в недвижимости. Считаю, что она будет расти на уровне инфляции в долгосрочном периоде. До момента, когда все накупят в ипотеку под 6% годовых (а места для маневра полно), еще много лет и возможно недвижимость будет расти чуть быстрее инфляции на этот период времени. Потом, возможно и будет пролив которого все ждут, но когда??? Поэтому, нет смысла угадывать с точкой входа, ее можно и не дождаться в этой жизни))) Обязательно буду сдавать в аренду (когда она достроится и когда я свалю из Москвы), а рентный доход буду инвестировать в акции.  Вот собственно такой у меня взгляд на недвижимость.
 

++++

обстоятельно
Пока не прочитал, но 4 плюса за большой труд.
Ничего себе, ответ.++++
Ерунда какая-то. Представители диаспор кидают цифры. от которых у вас головокружение? Это восточная ментальность — им ХОЧЕТСЯ, чтобы было у них «30 тысяч одних курьеров».
Раельно — из этих тысяч гастарбайтеров купит квартиру дай Боже, чтобы 0.1%. Вскладчину с остальными 99.9%.

Остальное даже комментировать нет особенного смысла — взгляд из разряда «если вчера было так здорово, значит будет и завтра». Фокус в том, что если за 2 года понастроили столько метров, это значит что покупатели этих метров УЖЕ с рынка ушли.

Конструктивно было бы рассмотреть доходность ваших «инвестиций в недвижимость» с конкретными данными о дате входа, доходности и динамике цены. Но почему-то мне кажется, что этих данных мы не увидим.
avatar

FXFighter

FXFighter, пример Москвы привел, о том что на самом деле покупают все сами москвичи. А эти гастарбайтеры вполне нормально зарабатывают(есть знакомства и я знаю их доходы)и самое печальное, что они рубят больше учителей в школах и многих наших врачей
Архангельский Юрий, они нормально зарабатывают относительно Ташкента и Душанбе. Но недостаточно, чтобы покупать здесь квартиры в столицах. Иначе бригады гастеров быстро бы заместились псковичами и белгородцами.
FXFighter, да ладно ерунда, интересно реально.Интересно сколько времени ушло на этот топик у автора.
Алексей, поиск и проверка материала 2 дня, обработка один день и написание один день. итого в пятницу начал-в понедельник закончил, 4 дня голова была забита этим
Апарт-отели — это «не новое направление», а попытка сбагрить рынку неликвид через изменение позиционирвание. Сейчас это, видите ли, не «дом с неликвидной общажной планировкой», а «апарт-отель».
И простейший анализ показывает, что вложиться в него будет неудачной идеей. Минимальные апартаменты там стоят 3400 тыр., ожидаемая доходность — 15 тыр. 5.3% годовых. И вы всерьез полагаете, что апартаменты площадью 26 метров и ценой 3400 тыр будут расти «на инфляцию»? Вы оптимист.
avatar

FXFighter

FXFighter, Для нашего рынка в такой проект(большой) пока первый. Я не призываю в него вкладываться, я хотел показать что есть не просто квартиры… есть земля, загородная недвижка, котеджи, комерческая, офисная и апарт-отели…
Что касается
«бетон сейчас очень переоценен.»
Относительно чего? Аналогов в Европе, аналогов в Америке в валюте, каких-то коэффициентов, относительно Вашего ощущения справедливой стоимости…….Это очень спорный и отрытый вопрос.»

Тут твсё очень просто. И никакого «открытого вопроса» тут нет.
Жильё имеет конкретное, четко выраженное потребительское свойство: оно нужно чтобы жить, и в нем можно жить. Для этого его и покупают. оплачивая его из зарплат. Так вот, о переоцененности говорит простой показатель: отношение цены метра к средней зарплате. У американцев он 0.15-1.3 (в крупных городах, ес-но), в России — 2.1-3.7. Разница весьма показательна.
avatar

FXFighter

FXFighter, Черных зп в нашей стране еще очень много, надо искать статистику, но мне кажется что около 50%, и это может сильно влиять на расчет этих показателей.
Архангельский Юрий, 90% сделок на недвижимость идет по ипотеке. никаких «черных зарплат», коллега.
+
аргументировано и без предрассудков!
Нас ждет японский сценарий: 15 лет топтания на месте. А те, кто вложатся в этот бизнес, будут либо мириться с доходностью в 5% без учета инфляции, либо выскакивать из этого «стабильного бизнеса» с убытком.»

Ты полный БАЛБЕС или неудачник* ни когда не продавал недвижимость в +5 процентов!!! Минимум базовая продажа квартиры имела доходность + 30 %. в настоящий момент новая сделка — перспектива 25-30%.
avatar

SMOOOKflood

SMOOOKflood, бросьте истерить. Вы вложились в бетон и вам страшно?
Вы потратили деньги на забор или котлован? Успокойтесь. Всегда найдется следующий барашек, готовый взять это у вас. Но не рассчитывайте на то, что у него будет много денег. У буратинок не бывает много денег.
FXFighter, о боже ещё один неуч
SMOOOKflood, отойдите от зеркала, господин риэлтер.
FXFighter — НЕУЧ правильно пишется — Риелтор смотри базу знаний Википедии, просвещайся Ж))))))
SMOOOKflood, Значит я правильно понял, что вы риэлтер? Отлично. Это объясняет истеричность вашей реакции на обсуждение.
FXFighter, вот паранойный Болван :) Продажа недвижки моё хобби как трейдинг. :)
SMOOOKflood, выпейте валерианы. Как может быть «хобби» занятие, на котором угорают на минус 11% за пять лет? Это дорогое хобби. Понятно, почему вы так нервничаете.
В Питере знаковое явление — цены на первичку котлована превысили цены вторички, аналогичной по качеству.
100 тыс.р/м2

Скупают все подряд, т.к. вкладывать больше некуда. нет доверия к государству.
Валюта или депозит — риски дефолтов, акции — сейчас только дурак понесет свои кровные на биржу (спекули не в счет), драг.металлы показали свои цены-пузыри.
avatar

Olleg

dimano, Как-будто в котлован вкладываться безрисково… Смешные люди.
Mark_777, котлован дают рассрочку на 3 года.
Вторичка требует 100% оплаты, люди не тянут.
а за 3 года реально скопить набрать, работая всей семьей, добавить кредит, но не ипотека

Поэтому спрос на первичку колоссальный, цены растут, сам выбирал — уже половина продано.
avatar

Olleg

dimano, это факт, мы когда искали жилье, цены росли на глазах, конечно, не как в 2005-6гг, но точно не падают!!!
Александр Шадрин, финальный шорт-сквиз?
avatar

VpnS

dimano, это прямое враньё. О каких-то индикативных показателях, которые что-то «превысили», есть смысл говорить только на уровне статистики. усреднения. А средние 100 тыро за метр новостроя в Питере — это фантастика. Хотя отдельные проекты есть, но это явно не массовый сектор и его влияние невелико. Пока есть Каменка с ценой 42 тыро за метр и сотнями тысяч метров ввода — о росте цен на новострой говорить глупо.
FXFighter, что такое Каменка?
Александр Шадрин, новострой в Приморском Районе. СУ-155.
Очень интересная тема, молодец. Плюс!
Далее. Об инфляции.
На картинке мы видим данные не за пять лет, а за почти 7, т.е. 6 лет и 8 месяцев.
Рост вторичной недвижимости (а ваша инвестиция на рынке это вторичная недвижимость) выросла аж на 39%.
Но это, простите, эквивалентно инфляции 5%. Вы ничего не перепутали? Вы не в Европе живете и не в Америке. У нас инфляция немного побольше. Ведь это период включал в себя период взрывного роста после введения ипотеки в 2007 году, и такой рост уже не повторится. А вы, рассчитывая на «Будет дорожать по инфляции» — желаете того, чего УЖЕ не было много лет.

Теперь вы не удивляетесь тому, с какой легкостью все согласились в комментариях?
avatar

FXFighter

FXFighter, Ну возьмите за пять точных лет(промахнулся тут, 12-5=7 вот и взял 2007)сильно ничего не поменяется.
Архангельский Юрий, ну если «ничего не поменяется», тогда какой смысл что-то брать? Еще раз: не обеспечивает бетон уровня инфляции.
Если брать «точно пять лет», то в анализе нужно будет учитывать ценовую яму в кризис. Вы уверен, что взрывной рост повторится? а на чем?
FXFighter, в России не только строят мало, но и обеспеченность жильем на низком уровне, а про качество части старого фонда, включающего неудачные планировки, я думаю не надо говорить. Поэтому цены на недвижимости в России еще будут расти, но, скорее всего, за счет регионов, нежели столиц.
Григорий, в России строят не «мало», а «больше чем в Европе».
О качестве фонда, планировках и прочем — можно говорить тогда, когда у людей будут деньги всё это оплатить. Уверен, что прикупить еще 100 кв. метро по 5 тысяч за метр — захотят миллионы. Но предложите им это сделать за 100 тысяч за метр — и ваши рассуждения окажутся избыточными.
Не вижу смысла спорить, у всех свое мнение… деньги Ваши и Вам решать что с ними делать.
Я свое мнение составил и выразил в этой статье, постарался проверить все данные которые использовал и брал их как можно «свежее».
Архангельский Юрий, о какой «свежести» данных можно говорить, если вы пользуетесь в своих суждениях данными 2-летней давности, но при расчете динамики цен путаетесь на год-полтора? Почему у вас «апартотель» — это «новый проект», если ему как минимум два года?
Молодец, потрудился!
А на мой взгляд все предельно просто: нефть 110 — все хорошо и вы продолжаете спорить про себестоимость, таджиков, спрос и прочую муру… ИЛИ нефть 50 — и после проведения сокращений планктона этажами мы будем иметь сильно подешевевшую в валюте недвигу (__В USD__). Это кстати устранит перекосы типа хрущ в москве стоит дороже дома в Нью-Йорке.
avatar

oki7

oki7, всё произойдет и при нефти за 110, но стабильно.
Чтобы рассуждать о вечно дорожавшей недвиге, нужно 250 через три года.
FXFighter, зачем же так упорно спорить. Просто продайте свою квартиру(вы ведь не на вокзале живете?). Через «пару лет, когда недвижка грохнется» купите 5 таких же. Увеличите свои активы в 5 раз. Обязательно напишите об этом: это дело будет, а иначе это выглядит как мантры: сколько не говори сахар во рту слаще не станет.
kashtan1, вы вообще-то читате то, с чем пытаетесь спорить? Мы обсуждаем инвестиционную привлекательность бетона. Даже если бетон рухнет в 5 раз, мне нет смысла продавать СВОЮ квартиру. В ней я живу, живут мои дети, я там сделал ремонт как мне нравится. А то. что можно заработать на шорте квартиры — я легко заработаю в других местах.
FXFighter, конечно читаю. Вот автор, считает, что цена будет расти, он купил. Подтвердил свое предположение деньгами. Что мешает вам сделать тоже самое? Если Вы считаете, что цена рухнет, то логика подсказывает, что «пока дорого» нужно продать свою, положить деньги на депозит, на % от него снять квартиру в своем же районе в 2 раза лучше текущей с более классным ремонтом. Ведь %% по депозиту в банке выше %% от ренты в 2 раза. Дальше цена квартиры падает в 3 раза, вы покупаете новую, в 2 раза больше, делаете там суперремонт. Итого, имеем, что прямо сегодня, абсолютно без риска, Вы можете улучшить свои жилищные условия в 2 раза. Однако вы не делаете этого, почему?
kashtan1, еще раз: вы спорите с голосом в голове, а не со мной. Чтобы было вкладываться бессмысленно, не нужно чтобы бетон рушился в разы. Достаточно, чтобы он НЕ РОС. Именно это и происходит уже несколько лет. Что я и доказал с цифрами. А автор контратаки — плавает и в цифрах, и в проектах, и в сравнительной макроэкономике.

Вы посчитайте, что я буду иметь, если реализую ваш проект. Процент по вкладу — 10-11%. Я свой ремонт не отобью.
kashtan1, молодец))) на пальцах все разложил.
Вот и я говорю, этот спор никогда не закончится. Я сделал свой выбор, лагерь быков меня устраивает больше.
Архангельский Юрий, если вас устраивает аргументы «на пальцах», то к чему ваш труд? Просто опубликуйте данные по вашей сделке, посмотрим её доходность. Вот это будет нормальных ход. А так, разговоры «я подтвердил позицию сделкой» — всё равно что на демо-счете свои рыночные видения «подтверждать».
kashtan1, вы невнимательны. Не «через пару лет грохнется». а !15 лет стагнации". Это разные вещи.
oki7, можно этот домик в Нью-Йорке удаленно посмотреть?
Григорий, посмотрите сами — google в помощь. Найдете половину пригородов Нью Йорка с ценой за дом 250-400 К USD. Это — цена не самых хороших квартир на окраинах Москвы.
avatar

oki7

На российском рынке недвижимости надут двойной пузырь: относительно доходов населения, которые, в свою очередь, являются производной от пузыря в нефти. Между тем, по прогнозам US Census Bureau (там демографы не с купленными дипломами), население РФ скукожится к 2050 г. до 109 млн чел. Сейчас цены поддерживает последнее многочисленное поколение беби-бумеров 80-х и дорогая нефть (инвестиционный спрос). При этом имеющийся уже инвестиционный навес пустующей жилой недвижимости способен удовлетворить имеющийся спрос. Где-то после 2016 г., когда резко на спад пойдет демографический бум (в связи с отменой маткапитала и естественным выходом основной части женщин-бумеров из самой активной репродуктивной фазы), ожидаю обвала российского рынка недвижимости. Если рухнут цены на нефть (неизбежный сценарий — вопрос времени, когда он реализуется), то обвал недвижки начнется раньше.
avatar

Stanislaus

Для думающих: посмотрел динамику цен РОВНО ЗА ПЯТЬ ЛЕТ.
По вторичному жилью «рост» составил МИНУС 11%.
О каком тут «на инфляцию всегда растет» может идти речь?
Понятно, почему ТС написал «не хочу спорить». Тут и спорить не о чем.
avatar

FXFighter

Далее:
Площади — менее 40кв. м, по итогам 2012г на них пришлось 30% сделок, а в 2007 было только 5%.

И вы всерьез полагаете, что это говорит о росте? Странно. По моему мнению, это просто кричит о том, что для этого рынка у людей просто НЕТ денег.
avatar

FXFighter

FXFighter, а что вы думаете про коммерческую недвижимость?
Можете написать статью, как ту, что уже написали?
Сиамский Кот, по коммерции ситуация тоже нерадужная. По-моему, хуже, чем с жилой. Написать, конечно, могу… но неясно. будет ли это кому-то интересно.
FXFighter, будет.
Вкладывающие в российскую недвижимость принимают на себя ненулевые риски политической нестабильности. Путин начал сворачивать социальное государство (тарифы ЖКХ, увеличение пенсионного возраста, отмена маткапитала) уже при $110 за бочку, при $60-80 же всё будет ещё веселее.
Если ещё учитывать, что цена на аренду ограничена сверху нерастущими зарплатами, то смысла покупать недвижку именно в России с целью именно сдавать в аренду в упор не вижу. Ну выиграете вы 50-100 базисных пунктов, но ценой таких рисков…
avatar

agabekov

agabekov, рф — не социальное государство.
социальные государства — швеция, норвегия, франция и т.д.
слабые и больные здесь никому не нужны.
avatar

VpnS

VpnS, значит, тем более некому будет жить в этих квартирах. Сл-но, никому будет и покупать.
agabekov, Цель обогнать инфляцию хоть на сколько нибудь и сохранить бабло, которое понадобится в будущем… на открытие бизнеса например или еще чего нибудь. Насчет рисков не согласен, но конечно если есть другой более ликвидный инструмент позволяющий обогнать инфляцию (кроме акций и бизнеса), то я бы сохранял деньги в нем.
yesapart.ru/ интересный проект. Бы бы такой у теплого моря!))
avatar

libez

libez, Там на самом деле достаточно интересно. Они готовы выкупить через 5 лет обратно у тебя помещение(т.к. это не хата, а коммерческое помещение) по оговоренной цене. Я особо не в давался в подробности, но наверняка есть еще сюрпризы.
Я так понимаю, топикстартер не похвалится данными по своей инвестиции. Застеснялся, видать, высокой доходности. И почему я не удивлен?
avatar

FXFighter

Арсагера — ФА, Обязательно почитаю, спасибо.
Всем спасибо, кто не поленился прочесть и принял участие в дискуссии и за +(все ради них). Хороших Вам инвестиций.
«Почти половина регионов России не может достигнуть среднего по стране показателя ввода жилья (0.45 кв. м на человека в год) из-за нехватки строительных материалов.» — без обид, но это бред.
Я не беру Москву и Питер (извините, но эти города надо рассматривать как Ватикан, а не как Россию в целом).
Так вот, причина не нехватка строительных материалов, а уровень доходов населения в этой самой половине России.
В калькуляторе (http://www.calc.ru/kreditnyi-kalkulyator-sberbanka.html) прикинул ипотеку (под 6,5% годовых) на квартиру стоимостью 2 500 000 руб. при первонач.взносе 500 000 руб., т.е. берем 2 млн. руб. под 6,5% на 60 месяцев.
На выходе сумма ежемесячного платежа 39132 руб. — в большинстве своем в нашем городе это месячный семейный бюджет ± 10000.
Так это, если будет 6,5% годовых. При 11% — 43484 руб. в месяц на обслуживание кредита. И так 5 лет.

Сравнивать Россию и США в плане развития ипотеки некорректно. Просто, потому что в США распределение крупных налогоплательщиков юр.лиц равномерно по всем штатам, в то время, как Москва аккумулирует больше половины налог.поступлений.
avatar

Bagser

Отличный анализ. Спасибо большое!!!

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP