комментарии Алексей Светлов на форуме

Банкротство и ипотека
Не секрет, что после завершения процедуры банкротства взять кредит или ипотеку почти невозможно. Но… мне все равно регулярно пишут

«Хорошо Алексей, ну убедили 🙌 Да, банкротство это плохо… Ну раньше не знал об этом, так получилось, что всё-таки прошёл процедуру банкротства. Теперь то что делать? ☹️

Теперь стабильная зарплата, даже есть некие накопления. Хочу взять ипотеку 🏠 Чё делать, друзья мои?!- скажете вы

Ну во-первых, надеяться на чудо! Как уже писали мои коллеги, да и я уже писал выше — есть несколько банков, которые берут в работу банкротов 💼 Можно взять ипотеку на покупку именно квартиры на вторичном рынке 🛋️. Но это не факт, да и условия будут не самые лучшие. Это Раз...

Во вторых, если вы не попадаете в перечень этих регионов (регионы, где теоретически можно сделать это Москва, Питер, Казань, Новосибирск), если вы находитесь в других городах и хотите купить дом например, то тут лечить 🩺 Да, есть уже специалисты на рынке с накопленным опытом, которые могут вам помочь увеличить историю 🧐 У нас в компании тоже есть такой специалист, вот, но сразу скажу — это всё реально дорого и долго 🕰️

Авто-репост. Читать в блоге >>>

О ситуации на рынке ипотеки
А вообще смотрю на все, что происходит в банках по ипотеке и хочу сказать следующее:

➡️Совет дня, нет ГОДА от брокера Алексея — начинайте работать со своей кредитной историей. И я не про просрочки или банкротство. Я про нагрузку и прочее.

Знаете как было хорошо работать до недавнего времени- пришла заявка, чуток поработал с ки, с калькулятором, подал в банк, получил одобрение и оплату от клиента. Все хорошо.

Сейчас же это ужас что происходит. Летят к чертям все наработки, все истины, все не работает. Каждый кейс — это реально отдельная большая история. Даже для опытных брокеров.

А все почему? Потому что поголовно у всех у вас большая нагрузка. И требования банков к ПДН ( показатель долговой нагрузки) резко ухудшились.

А с нового года центральный банк ужесточает требования к клиентам по ижс и кредит наличными под залог недвижимости.

Плюс сами знаете что будет с программой семейная ипотека. С 1 февраля теперь одна льготная семейная ипотека на семью, а не в одни руки как сейчас.

Короче, пошли в магазин и купили чай. Зелёный чай. Много.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ставки по ипотеке на вторичном рынке на сегодня
Сравните в каких банках и под какие ставки выгодно (относительно) сейчас брать ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке жилья (предложения банков РФ на конец октября)👇

Также по этим условиям можно сделать рефинансирование вашей ипотеки.

Т-Банк
• Базовая ставка: 17.90% (для всех размеров ПВ от 20%)
• ПСК: 17.93% — 24.11%

Санкт-Петербург банк (БСПБ)
• Базовая ставка: 18.49% (для всех размеров ПВ от 20%)
• ПСК: 19.34% — 22.86%

Уралсиб банк
• Базовая ставка: 19.49% (для всех размеров ПВ от 20%)
• ПСК: 19.39% — 33.06%

Татсоцбанк
• Базовая ставка:
o 20.00% (для ПВ 20 и 30 %)
o 19.50% (для ПВ 40 и 50%)
• ПСК: 19.49% — 22.98%

ДОМ РФ Банк
• Базовая ставка: 20.20% (для всех размеров ПВ от 20%)
• ПСК: 21,559% — 24,149%

Металлинвестбанк
• Базовая ставка:
o 20.20% (для ПВ 20%)
o 19.70% (для ПВ 30% и 40%)
o 19.10% (для ПВ 50% и выше)
• ПСК: 21.037% — 28.161%

Кубань Кредит Банк
• Базовая ставка: 20.00% (для всех размеров ПВ от 20%)
• ПСК: 20,262% — 22.414%

Промсвязьбанк (ПСБ)
• Базовая ставка: 20.39% (для всех размеров ПВ от 20%)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новые условия по программе Семейная ипотека
Ну и подытожим:

➡️у вас в семье нет никакой льготной ипотеки, значит вы можете оформить сегодня две льготные ипотеки.

А с 1 февраля ОДНУ только

➡️у вас у обоих или одного из супругов есть льготная ипотека взятая до 23 декабря 2023г, значит как в варианте один вы можете оформить сегодня две ипотеки на семью, а с 1 февраля 2026г одну.

➡️если у вас у одного из супругов или у обоих есть льготная ипотека, взятая после 23.12.2023г или вы где-то у кого-то поручитель, донор, то с 1 февраля ваша семья не сможет взять семейную ипотеку.

Единственный вариант- погасить ту ипотеку и родить ребёнка.

➡️если вы родители ребёнка, но официально не в браке, то вы можете и сейчас и с 1 февраля взять по одной ипотеке на каждого.

P S про развод. Это через суд и специалисты говорят в лучшем случае 2 месяца, а может и полгода, если есть имущество и дети маленькие. Да и нужен ли ради второй льготной ипотеки такой геморрой (

Вроде все описал!

Думаю полезно.

#кредитнаяистория #рынокжилья #застройщики #советы #льготнаяипотека #ипотекаброкер

Авто-репост. Читать в блоге >>>

По следам Изменений по программе Семейная ипотека
После внимательного изучения постановления Минфина РФ по программе Семейная ипотека о чём писал вчера вечером следующие выводы:

➡️Про брачный договор не пишите 🤔😂

Теперь это не работает. Если в браке, то оба участника

➡️ далее, если условно жена взяла семейную ипотеку в 2024г, то муж не сможет взять семейную ипотеку после 1 февраля 2026г.

Тк. Так как его созаемщиком будет обязательно его любимая жена, а она уже использовала свое право на получение льготной ипотеки.

➡️То же самое касается тех «благодетелей» с гордым именем «Донор», которые подарили свое право на получение льготной ипотеки кому-то. Если сейчас жена или муж «Донора» захочет взять семейную ипотеку, то кабза🙈 нельзя.

➡️и самое интересное. Те кто оформил сейчас рассрочку у застройщика с идеей потом перейти на льготную ипотеку, а у вас муж (жена) уже взяли льготную ипотеку или имеют не айс кредитную историю, срочно делайте отказ от этой сделки)))

Коллеги пишут, что единственный вариант это обойти — развод. И сразу моё мнение по этому поводу

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Важные изменения по льготной ипотеке



📌 Минфин внес изменения в программу льготной ипотеки. Теперь при покупке недвижимости у застройщика муж или жена автоматически становятся созаемщиками второй половины. То есть, если жена покупает недвижимость у застройщика, то муж автоматически становится созаемщиком. Теперь действует правило: одна льготная ипотека на семью.

💡 Какие выводы из всего этого? Читайте ниже.

📌 Главное: Мы наконец-то пришли к тому, ради чего эта программа стартовала — обеспечить семью квартирой! Но что мы видим на самом деле? Все стараются взять две квартиры. Соответственно, упадёт спрос. Это раз.

📌 Бомба: Но самое главное — это невозможность исключить из сделки второго супруга, если у него плохая кредитная история или было банкротство. А вот это просто бомба! По опыту таких сейчас очень и очень много. Это ещё убьёт спрос у застройщиков.

📌 Минфин и «доноры»: Минфин не запретил, как пишут некоторые, сделки с «донорами», когда человек, кто не имеет возможности взять льготную ипотеку, берёт в качестве созаёмщика того, у кого есть ребёнок. Но Минфин требует, чтобы в сделке были и муж, и жена. Соответственно, если есть семья, у них нет права на семейную ипотеку, они привлекли сестру жены, то и муж этой сестры тоже участник. А у него может быть плохая кредитная история. И каждому донору надо выделить 6 кв м. Итого 12 м вашей квартиры уже не ваши.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Конец рынка аренды коммерческой недвижимости
Приветствую, друзья! Важные новости для тех, кто следит за инвестициями. Как вы знаете, с 2026 года вступают в силу значительные изменения в налогообложении. Сейчас наиболее прибыльным сегментом считается рынок коммерческой недвижимости, в частности сдача помещений в аренду под ритейлеров. Доходность здесь варьируется от 10 до 25%, а иногда достигает и 30%, но в среднем составляет около 20% годовых.

Что же изменится с начала следующего года благодаря инициативам Минфина? Во-первых, лимит годового оборота для ИП снижается до 10 миллионов рублей. Превышение этого порога повлечет за собой обязательство уплаты НДС. Патентная система и упрощенная система налогообложения (УСН) для таких предприятий станут недоступны. То есть, вместо нынешних 60 миллионов, нижняя планка составит всего 10 миллионов, или около 800 тысяч рублей в месяц. Вместо условных 6% от дохода, придется платить 22% НДС. При текущей рентабельности коммерческой недвижимости, это может нанести серьезный удар по рынку.

Зачем же Минфин идет на такие меры? Во-первых, для компенсации затрат банков, выдавших льготную ипотеку на покупку квартир или студий для сдачи в аренду))

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Понты дороже золота ))



Большинство заявок (65,3%) на микрозаймы в России в сентябре пришлось на владельцев iPhone, на владельцев Android — лишь 34,7%, говорится в исследовании микрофинансовой компании (МФК) «Займер», которое есть у РИА Новости.
«Владельцев iPhone среди запрашивающих займы больше, чем пользователей Android — 65,3% против 34,7%», — говорится в исследовании.

Что вы знаете о понтах?)

«Да, ничего, нищеброды со своим китайским андроидом!)))»

Не не так. «Ну и что, что микрозайм, зато у меня Айфон )))»

У меня, если че, самсунг))

Если вдруг, кто не в теме- наличие микрозайма в кредитной истории — это очень и очень плохо это фактически запрет на получение потом кредита или ипотеки.

#кредитныйброкер #кредитнаяистория #микрозайм

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Так ли страшна переплата по ипотеке?
Друзья, сегодня поговорим о том, что действительно пугает многих при оформлении ипотеки. Вы уже догадались? Правильно, это слово — переплата. Та самая цифра в конце графика платежей, которая заставляет глаза лезть на лоб. Но давайте разберемся, так ли она страшна?

Когда вы смотрите на эту огромную сумму, которую, по вашим подсчетам, вы отдадите банку за 30 лет, возникает вопрос: а зачем вообще знать эту цифру? Ведь вы покупаете квартиру своей мечты, и условия кредита вас устраивают. Переплата — это неизбежная часть любого кредита, будь то в России или Швейцарии. Даже если ставка минимальна, она все равно будет.

Вспомните, как 15 лет назад 100 тысяч рублей были огромной суммой, а сегодня это уже не те деньги. Так и с ипотекой: через 30 лет те деньги, которые вы платите сегодня, будут иметь совсем другую ценность. Поэтому не стоит зацикливаться на общей сумме переплаты.

График платежей нужен вам только для того, чтобы не забывать вносить ежемесячные платежи. А при возможности вы всегда можете сделать частичное или полное досрочное погашение. Важно, что вы купили квартиру и условия кредита вас устраивают.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риелтор как двигатель продаж или?
💬 История одного звонка

Звонит утром девушка, нужно срочно оформить семейную ипотеку. Как брокер, первым делом прошу показать кредитную историю. Увиденное повергло в шок: у девушки уже есть льготная ипотека, три кредитных карты и два кредита. Совокупный ежемесячный платеж — около 100 тысяч рублей. Девушка в декрете, хочет купить еще одну квартиру, чтобы сдавать её в аренду. Оформить нужно срочно, потому что акции застройщика заканчиваются.

На мои вопросы о доходах и сроках сдачи квартиры в эксплуатацию девушка уверенно отвечает словами риелтора: всё будет хорошо, квартира быстро окупится, проблемы минимальны. Но реальность сурова: платежи по кредиту начнутся сразу, а доход от аренды появится неизвестно когда. Квартира требует ремонта, мебели, налогов, коммунальных платежей… Арендаторов может не оказаться вовсе.

Такая ситуация знакома многим. Люди берут кредиты, надеясь на будущую прибыль, не задумываясь о возможных проблемах. Рекомендации друзей и риелторов заменяют здравый смысл и расчёт. Итог печален: долги растут, финансовая нагрузка становится невыносимой.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рефинансирование ипотеки. Основное
Рефинансирование ипотеки: сколько раз и когда можно?

Многие задаются вопросами о том, как часто можно рефинансировать ипотеку и через какое время после оформления кредита это возможно. Давайте разберёмся!

Сколько раз можно рефинансироваться?

Ограничений по количеству рефинансирований нет. Вы можете рефинансировать ипотеку столько раз, сколько это будет выгодно и целесообразно.

Через сколько времени можно рефинансироваться?

Здесь всё зависит от банка, в который вы планируете обратиться. В большинстве случаев банки, такие как Сбербанк и ВТБ, требуют, чтобы вы произвели минимум 6 платежей по текущему кредиту. Однако есть банки, которые готовы рассмотреть рефинансирование уже через 3 месяца, а некоторые даже позволяют сделать это с первого платежа.

Таким образом, рефинансироваться можно через 6 месяцев по общим правилам, но в некоторых случаях — и через месяц.

Помните, что рефинансирование — это отличный способ снизить ставку и уменьшить ежемесячный платёж. Главное — внимательно изучить условия и выбрать наиболее выгодный вариант!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ошибка в рефинансировании



Ну и сразу в догонку. Так сказать с пылу с жару.

Девушка хочет сделать рефинансирование. Прикиньте, рефинансирование автокредита.

Смотрим внимательно данные этого автика.

-Ставка 23%

-Срок 8 лет.

А если она сделает рефинансирование, так как ей тяжело платить сейчас.

Но нет специальных условий по рефинансированию.

Это будет новый кредит наличными по текущим условиям. А условия на текущий момент такие:

Ставка 30-35% годовых, срок до 5 лет.

Соответственно, условия после такого рефинансирования у нее будут хуже, чем сейчас.

Понятно пишу? Что делает брокер Алексей?

Описал это клиенту и не взял в работу.

Но. Самое прикольное, девушка была уже в руках «опытного» брокера и они уже пробовали сделать рефинансирование. Не удачно, правда. Ну как не удачно. Кредит на 40 000 рублей взяли в сбербанке.

Зато, я так понимаю оба согрелись))))

А я пост пишу дольше, чем делал анализ ситуации и дал ответ.

Как то так. Работайте с профессионалами! И будет вам счастье.

Всегда перед подачей заявки на кредит или ипотеку считаем будущий платеж по этому продукту.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Главная ошибка перед подачей заявки на ипотеку



Пока вы тут чуток зависли история из жизни. Реальная!👇

Вы решили взять ипотеку

Супер. Все у вас хорошо в кредитной истории, с доходом и первым взносом.

И вы подали заявку и получаете отказ. Что не так то?

Оказывается за три дня до этого вы были в салоне связи и купили себе новый телефон. Супер. Ещё и оформили рассрочку. Вообще огонь.

И? Кто же такой добрый то у нас, что дал вам возможность взять телефон без денег? А это у нас микрофинансовая компания при банке Совкомбанк. Ай молодцы.

Только, когда вы подали заявку на ипотеку банк сделал запрос кредитной истории. Зараза такой. Зачем спрашивается, я же такой хороший заемщик. А там взятый три дня назад микрозайм🙈

Понимаете реакцию робота банка?😉

Вы пишите в анкете, что ваш доход ого го какой.

Вы берете ипотеку с платежом ого го каким, но при этом у вас нет денег на жизнь и вы берете займ в микрофинансовой компании.

И что делает робот? Ставит отказ.

И вы думаете это один случай?

Нее)) мильон.

Очередной бесплатный совет от брокера Алексея- собрались брать ипотеку, никаких банков, магазинов, курсов повышения квалификации прочего, где надо оформить кредит, карту, рассрочку и прочее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Итоги сентября на рынке ипотеки



1- по словам сбербанка рост числа заявок реальных 318% год к году

2- у топовых агентств недвижимости рекорд за последние несколько лет по сделкам

3- Индекс московской недвижимости Домклик резкий рост за сентябрь и рекорд за всю историю.

4 — крупные банки не справляются с потоком заявок

5 — риелторы по крупным городам говорят что реально есть спрос и самое главное, более половины это живые деньги.

А что происходит? Стоило упасть ставке на вторичном рынке чуть ниже 20% и народ побежал покупать? А наличные откуда?

Кто что думает?

#недвижимость #ипотека #купитьквартиру

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В России активно растёт предложение коммерческой недвижимости — исследование Домклик



🏠 Рынок коммерческой недвижимости: предложение выросло на треть

За последний год количество объявлений о продаже коммерческих объектов выросло на 34%, об аренде — на 29%. Такие данные приводят аналитики Домклик по итогам сентября 2025 года.

Главные тренды:

🟢Парковки — чемпион по росту предложения: +154% в продаже.
🟢Склады — стабильный: +74% в продаже, +105% в аренде.
🟢Офисы — рост предложения на 40%, при этом аренда немного дешевеет.
🟢Производственные помещения — дефицит предложения при росте цен на 67%.

Что это? Народ активно избавляется или как?))

А как же крутая доходность то?)) Как посмотришь статус инвесторов, так там все очень круто. А почему же тогда массово выходят на продажу?

Вопросики, однако.

Что думаете?

PS короче скоро в России и инвестировать будет некуда с нормальной доходностью.

Квартиры- 5-7% и рост предложения квартир
Коммерция чуть больше 10, и тоже как видим рост предложения.

Акции в заднице.

Остаётся купить длинную офз и получаем стабильно 15%.

Мечты Минфина сбываются)))

#инвестициивнедвижимость #недвижимость

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ставка ЦБ без изменений - что будет на рынке недвижимости?
Беда пришла в Россию 😉. Вернее для заемщиков.

Умные люди, реально очень умные, говорят, что ставка 17% годовых от нашего центрального банка будет минимум до марта следующего года. То есть в этом году мы не увидим больше снижения ставки центрального банка 🤔

Что это значит для всех заемщиков?

Ничего хорошего. Всё как и было до этого:

➡️нет возможности сделать рефинансирование ваших кредитов, взяв кредит наличными без залога

➡️дешёвые деньги только под залог недвижимости

➡️ставки по ипотеке на вторичном рынке без изменений еще полгода

➡️коллапс с продажами вторичного жилья и, соответственно, ноль роста цен на квартиры. Привет инвесторам кто побежал покупать в сентябре))

И ещё очень важное добавление к этому. Половина продаж застройщиков — это рассрочка, то есть люди должны к моменту сдачи дома в эксплуатацию либо принести деньги либо оформить ипотеку. Берут люди рассрочку в надежде на то, что через полгода год-полтора ставка на рынке вторичного жилья будет очень низкой. К сожалению этого не будет и людям будет проще отказаться от оформления ипотеки, соответственно у застройщика появится Пул квартир, которые нужно будет срочно продавать.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ого, новости по льготной ипотеке
Хм, не понял 👇

БАНК ВТБ с 1 октября повышает ПВ по основным госпрограммам с 30,1% до 40,1% (исключение ПФ банка, комбо, тут ПВ от 20,1%).

Применяется по дате заведения заявок, но то, что подано до 01.10 можно выйти в сд елки до 04.10 с прежним ПВ.

Напоминаю, по базовым условиям по программе Семейная ипотека первый взнос 20,1 %. И тут банк номер два делает 40% и это на фоне обсуждения бюджета на следующий год.

Костин что-то знает?))

Больше информации у меня на канале t.me/broker_Aleksey

#втб #семейнаяипотека #Светлов

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мантры риелторов про инвестиции в недвижимость
Итак, у меня есть телеграмм канал. И вот под одним из постов такой замечательный комментарий от риелтора на тему брать или нет сейчас ипотеку для инвестиций.

«Нужно понимать, для чего покупают такие квартиры, я вижу 2 варианта: либо для себя, либо под аренду вдолгую, когда квартира будет сдаваться лет 10
Грубый расчет 1кк стоимостью 18млн, 6млн ПВ, 12млн в семейную на весь срок под 3,5% платеж 54тыс, сдавать такую квартиру можно за 120тыс, чистый доход 50тыс, тут каждый сам выбирает для себя — вклад, офз или недвижимость, во что больше верит, то и берет»

Понимаете. Тут у потенциального инвестора должно быть 6 000 000 рублей на первый взнос и ориентировочно 3 000 000 рублей на ремонт и комплектацию квартиры.

Надеюсь читатели смогут просчитать рентабельность сего дела?)) (Подскажу- 6% годовых при полной загрузке квартиры круглый год). Про налоги, жкх и прочее естественно никто не пишет

И что вы думаете? Куда народ идёт со своими мильонами? На биржу? Нет. Офис продаж застройщика.

Как-то так у нас с финграмотностью.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Брать ли ипотеку сейчас с прицелом на рефинансирование?

Алексей, и ещё вопрос. Брать сейчас ипотеку, а потом рефинансировать под меньший %. Или ждём весна-лета 2026. Как думаете, когда ставки по ипотеке упадут, опять цены на недвижимость поскачут вверх

Брать ли ипотеку сейчас с прицелом на рефинансирование?

Замечательный вопрос, друзья мои! Давайте разберёмся, стоит ли брать ипотеку сейчас с целью последующего рефинансирования.

Аргументы против

1. Неопределённость ставок. Мы не знаем, когда в России появятся адекватные ставки по ипотеке. Центральный банк не планирует снижать ставки в ближайшее время. По прогнозам, ставка в 12% годовых от Центрального банка может быть достигнута только к концу следующего года.

2. Высокая стоимость ипотеки. Сейчас ипотека с платежом 100 000 рублей за квартиру, которую можно снимать за 40-50 000 рублей, выглядит нерациональной. На рынке аренды предложение превышает спрос, и цены продолжают снижаться.

3. Дополнительные расходы. При покупке недвижимости по ипотеке возникают дополнительные расходы: первый взнос, расходы на сделку, риелтора, брокера, страховку и т.д. Эти расходы можно избежать, если арендовать жильё.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Когда делать рефинансирование ипотеки
Стоит ли досрочно гасить ипотеку, если планируется делать рефенанс в следующем году?
Исходим из логики, что зачем нам уменьшать срок, если в действующем банке не планируем оставаться?

Рубрика: Ваши вопросы, мои ответы

Получил отличный вопрос о рефинансировании ипотеки. Тема действительно важная и требует детального разбора.

1. Частичное досрочное погашение

Если у вас появилась возможность внести часть суммы для досрочного погашения ипотеки, делайте это немедленно. Все сложные формулы, которые предлагают блогеры, не имеют реального математического обоснования. Банк начисляет проценты на остаток задолженности каждый день. Чем быстрее вы уменьшите этот остаток, тем меньше переплатите банку.

2. Рефинансирование и досрочное погашение

Эти два процесса не связаны между собой. Вы можете сделать 100 досрочных погашений и спокойно провести рефинансирование через полгода, год или даже два. Наличие частичных досрочных погашений не влияет на возможность рефинансирования.

3. Как делать досрочное погашение?

Существует два варианта:

Авто-репост. Читать в блоге >>>