Развод по-сочински. Как риелторы дурят инвесторов 😁

Подозреваю, сегодня уже почти не осталось людей, которые ни разу в жизни не попадались на чей-то развод, а с приходом интернета их количество стало равно нулю. На руку нечистым играет безусловный факт, что лох – не мамонт, и вряд ли станет. Это я о нас с вами.

Тебя не разводили? Моё почтение Шерлок, дальше можно не читать. А всех потерпевших милости прошу, уделить еще 2 минуты, чтобы не попасться на развод сочинских риелтеров....




Наверное, любой гражданин нашей страны хочет, чтобы у него был стабильный пассивный доход.

Гостиничный номер в лучшем курортном городе страны — один из лучших вариантов для осуществления этой задачи.

И вот, Вы берете в руки телефон и звоните в сочинское Агентство недвижимости… потом во второе… третье...

И везде так сладко поют о том как много можно заработать на аренде в Сочи.

И ведь действительно можно… но не во всех комплексах.

Помимо крупных отелей, названия которых у всех на слуху (это Cosmos, Azimut, Alean) в Сочи существует и множество маленьких отелей.

Управлением этими гостиницами занимаются Управляющие компании (отельные операторы).

В настоящее время в Сочи преимущественно используется котловой метод распределения дохода. При данной финансовой модели вся валовая прибыль минус расходы от общей кассы делится между всеми собственниками, независимо от того какие конкретно номера сдавались.
Основные финансовые модели у отельных операторов следующие:

80 на 20 (где 80% — это доход собственника);
70 на 30 (где собственник получает 70% от дохода);
60 на 40 (в пользу собственника);
37 на 63 (где собственник получает лишь 37%).
Все мы учились в школе, и смотря на эти цифры ☝️ легко понять, что 80% намного больше, чем 70… 60… или, тем более жалких 37%...

Но, давайте копнем глубже и попробуем разобраться в этом вопросе на конкретных примерах… так ли всё однозначно:



По мне, так это 👆 откровенно топорный вариант, завернутый в красивую многоходовку, после которой жертва даже не поймет, что поводом для всего этого спектакля изначально послужило желание нагреть её на бабки...

Ведь задача Отдела продаж и риелтора (которые хотят одномоментно срубить куш и забыть о Вас) — рассказать Вам красивую сказку о том, сколько Вы будете зарабатывать, если приобретете номер в этом отеле...
Покупатель поймет в какую «Ж» он попал… но произойдет это гораздо позже… когда начнет получать свои «80%»...
Ведь, при продаже данного варианта покупателю никто не расскажет, что распределение 80 на 20 происходит не с валового дохода, а с чистой выручки.

РАЗБЕРЕМ НА ПРИМЕРЕ ОБЫЧНОГО АПАРТ-ОТЕЛЯ В СОЧИ:
Стандартный апарт-отель, работающий по схеме 80 на 20, и 70 на 30 — это небольшая гостиница на 50 — 60 номеров.

Давайте посчитаем возможные доходы отеля при оптимистичном раскладе:
50 (номеров) * 1,4 млн ₽ (прогнозируемая доходность с 1 номера в год) = 70 000 000 ₽ валовая прибыль со всего номерного фонда за год.

Теперь посчитаем расходы:
1) Маленькие, никому неизвестные гостиницы не могут самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому они вынуждены размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.

За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст 19% от стоимости проживания. То есть оплата этих 19% ложится на плечи собственников.

Итого: 70 000 000 — 19% = 56 700 000 ₽.

Расходы на привлечение постояльцев = 13 300 000 ₽.

2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, бассейном, местами общего пользования нужно постоянно следить.

По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%, или 2,1 млн ₽ в год (со всех собственников).
3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3% или 2,1 млн ₽ в год (со всех владельцев).

4) Коммунальные расходы, страхование, фонд капитального ремонта — все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода, или 3,5 млн ₽.

Таким образом, исходя из этих расчетов, собственник получит:

70 млн (валовый доход) — (19% — 3% — 3% — 5%) (расходы) — 20% (вознаграждение отельера) = 35 млн ₽/50 (номеров) = 700 000 ₽, из которых владелец номера заплатит еще 6% налога и чистый доход составит 658 000 ₽.

Вывод: при планировании покупки досконально изучите договор на управление и посчитайте, сколько на самом деле можно получать с того или иного объекта.Чтобы потом не ощутить себя жертвой афёры.



Однако, не все Отельеры и риелторы скрывают от потенциальных покупателей истинное распределение дохода. Есть и те, кто прямо говорит: чистый доход собственника будет составлять 37-40%… но❗️❗️❗️ не с чистого дохода, а от валовой прибыли.

Инвесторы попадаются на подобный маркетинговый ход в огромных количествах. Почему же так происходит? Почему инвесторы, которые смогли заработать большой капитал в своей сфере… при приобретении недвижимости на Черноморском побережье выбирают абсолютно не подходящие для инвестиций проекты?

Возможно это из-за того, что:

1) У них отсутствует элементарная финансовая грамотность?

2) Инвесторы являются заложниками своих стереотипов (считая, что любой отель в Сочи — лучше, чем, например в Анапе)?

3) или, это обычная лень… Когда, доверившись риелтору — инвесторы не перепроверяют его слова?

На эти вопросы 👆, я не знаю ответов, но!!! 👇

Зная эту информацию теперь Вам будет проще ориентироваться в сочинской недвижимости.

Пользуясь случаем, обращаюсь к своим коллегам:
— «Если вас не пугают плохая карма и угрызения совести — продолжайте громить кошельки соотечественников, предлагая им Отели, где они заработать не смогут. Ежели вы по другую сторону баррикад и на вашем флаге красуется символ порядочности – предлагайте только хорошие объекты, способные долгие годы радовать Ваших клиентов (пусть даже при этом Вы получите меньшую комиссию).

Обращаюсь к потенциальным покупателям: — »Изучив возможные махинации, можно существенно повысить шансы заподозрить афериста и остаться при своих".

Спасибо, что дочитали до конца 😁 и, хорошего вечера 🤝

С Уважением,
Литовка Роман