Блог им. artem7684

Доходность российских акций такая же как доходность бизнеса по сдаче в аренду квартиры в москве?

Для расчета беру фонд российских акций АТОН «петр столыпин».  РИСУНОК №3. ( ниже)


Цена пая 1.06.2006г 590 руб 
цена пая 31.12.2021 4200 руб 

Использую формулу для вычисления СЛОЖНОГО процента ( это когда идёт как бы реинвестирование /капитализация )
И получается ставка 13,1% годовых  (табличка 4 самая нижняя)

Также Смотрю цену на квадратный метр недвижимости в Москве.
По данным сайта IRN ru
Цена одного метра квадратного на дату  01.06.2006г    60000 руб  за 1м2    ( возьмем 40 м2, тогда квартира стоила 2 400 000 руб )

Цена одного метра квадратного  на дату 31.12.2021г  240000  руб  за 1м2  ( цена квартиры 40м 2 = 9 528 734 руб )

Это получается рост 9% годовых. (таблица 1 )
Плюс возьмем что аренда квартиры платилась по 30 тыс руб в месяц. итого за 16 лет    5 760 000 руб  

суммируем  9 528 734 руб + 5 760 000 руб = 15 288 734 руб Итого мы имеем на 01.01.2022 год.
Если взять начальную цену квартиры 2 400 000, то рост составил 12,3 % годовых (Таблица 2)
и эта сумма превратилась в 15 млн руб за 16 лет
( при условии что деньги с аренды мы не тратили, а копили)

Правильно я посчитал?
Тогда акции не особо выгодно держать.
А по какому еще графику можно посмотреть динамику фонда акций с 2006 года?


ТАБЛИЦА 1
Доходность российских акций такая же как доходность бизнеса по сдаче в аренду квартиры в москве?


ТАБЛИЦА 2
Доходность российских акций такая же как доходность бизнеса по сдаче в аренду квартиры в москве?



РИСУНОК 3
Доходность российских акций такая же как доходность бизнеса по сдаче в аренду квартиры в москве?


ТАБЛИЦА 4
Доходность российских акций такая же как доходность бизнеса по сдаче в аренду квартиры в москве?



ДОПОЛНЕНИЕ

А еще сейчас посчитал — индекс SP500 растет со скорость 8% годовых в долларах, ( в промежутке последние 16 лет) Это даже обгоняет рост долларовой цены на недвижимость в Москве. ( 3,4% годовых в долларах  с 2000$ в 2006 году по 3500$ в 2022 году за квадрат)

Но!!   SP500 c 2000 по 2010 годы вообще не рос, нулевая доходность.
Но последнее время хорошо рос, и наверно он сейчас надулся как пузырь, и американские акции с P/E 40 лет, говорят могут сильно схлопнутся ..

Можно еще какой нибудь фонд или график посмотреть на российские акции… только VTBX он короткий график. Фонд СБЕРА Добрыня никитич, у него слабая доходность. 7% годовых.

Возможно облигации на ИИС-типА на три года — это неплохое решение. но если девальвируется рубль и настанет гиперинфляция, то покупательская способность рубля сильно снизится.

Хорошие Акции наверно не такая уж плохая идея.
В 2006 году за одну акцию сбербанка можно было купить 12 яиц (десяток стоил 27 руб, одна акция сбера 34 руб), а сейчас 30 яиц ( десяток стоит 90 руб, одна акция сбера 280 р).



★3
39 комментариев
Надо 100 грдовых делать стараться
avatar

Хорошее сравнение. С интересом прочел. 
Стоит ещё учесть риски в акциях, которые  выше нежели в м2, и получится что фонда- обычный хайп.
Кстати меня давно удивляет один момент- среди моих знакомых состоятельных людей, нет ни кого, кто вкладывался бы в фонду. Сперва мне это казалось странным. Были мысли что эти люди просто не в теме, отстали от жизни. Отчасти это действительно так, но только в той части, что эти люди ни чего не понимают и не хотят  понимать в фонде.  А вот на счет причин этого я как-то засомневался. И подумалось мне- а может они просто чувствуют, что фонда это несерьезно? Поэтому даже не хотя тратить время на  изучение и тем более вкладываться туда.
Они вкладываются именно в недвижку. Или в расширение бизнеса, проценты от вложений в который, многократно превосходят любые дивиденды любых акций. 

avatar
Курц, недвижка, потому что это понятный актив, который можно увидеть и пощупать
Расим Касимов, 
чем строчка в реестре акционеров не нравится, с соответствующими правами
Олайвир Стокс, это дополнительный уровень абстракции. Я просто взлянул с точки зрения обычного человека не знакомого с фондой
Олайвир Стокс, А с какими правами? По сути все эти права лишь на словах.
Будем честны- мы со своими акциями не имеем ни какого влияния на компании и на решения директоров. Даже размер дивидендов не гарантирован. Нас с акциями завода не пустят даже на проходную этого завода. Не странно ли- совладельцев завода не пускают даже на проходной. Что-то здесь не так)
А могут вообще принудительный выкуп устроить. Я уже трижды на это налетал. 
какие права? Есть только право купить акцию или продать её. Это не доля в бизнесе, как некоторые думают. Это своего рода займ, без внятного процента  и непредсказуемой конечной суммой возврата.
Купите реальную долю в дешманском ООО торгующим шаурмой на вокзале и вы будете действительно совладельцем бизнеса со всеми правами. А акции это ценная БУМАГА.
avatar
Курц, 
компании приносят прибыль, она никуда не девается, а приращает капитал по сложному проценту, рано или поздно рынок её переоценит и никаких расходов на держании акций нет 
это не займ, акции всё равно кто её держит, компания от торгов на бирже ничего не получается кроме рыночной оценки всей компании

ООО — это не публичная компания, разговор именно про владение публичной компанией, права, согласен, для миноритария без кооперации с другими миноритариями относительно небольшое, но их достаточно присутствовать на собрании акционеров, самостоятельно выбрать какими компаниями владеть 


Олайвир Стокс, Ну вот видите, из всех прав только право купить или не купить. остальные права фикция.
А прибыль можно прокрутить так, что ни на основные средства ни на дивиденды ни чего не останется. И вы с этим ни чего не сделаете. Логично же, что мажоритариям и топ менеджменту выгодно оставить армию мелких акционеров с носом. ну или кинуть им косточку чтоб не воняли.
В итоге весьма специфический актив получается. 
Я не против фонды. Но как вижу это весьма специфичный инструмент для размещения капитала. Львиная доля частных инвесторов лезет в фонду практически в слепую, и я среди них. Хоть порой и кажется, что разбираешься кое в чем… но на самом деле ни хрена. И более понятным и контролируемым инструментом по прежнему остается недвижка или реальный бизнес, нежели фонда.
avatar
Курц, точно так оно и есть😏
avatar
Курц, купите реальную долю в акционерном обществе и вы так же будете влиять на компанию.
А если вы купите 1% от уставного ООО, а у другого больше 90%. Все решения будут без вас.
У вас только запись из налоговой.
Генадий Гимаев, как купить реальную долю, если продают меньше 50%?
Где взять два-три трюлика бабла?
avatar

Генадий Гимаев, Разница в том, что мелкий инвестор, может на свой капитальчик (к примеру 5-10 млн) купить весомую долю в ООО. А вот в публичных компаниях он ни когда не купит существенного количества акций. Вот и набирается в АО огромная армия бесправных совладельцев.
Другой вопрос что ООО свои доли не продают налево направо, как АО. Но при желании можно найти выход. Та же франшиза по сути дает эту возможность. И это будет реальный заработок, а не мечты на фонде.
Думаю когда-нибудь появится и рынок долей в ООО.

avatar
Курц,
Ну это ООО типа шаурмы у вокзала.
И я с удовольствием продам часть у таком ООО.
На такие деньги у такого ООО нет ничего на балансе, кроме договоров аренды и других обязательств.
На эти деньги новое ООО открою....
Франшиза за такие деньги это найти себе работу и заниматься этой фраешизой. И доход мизерный если не убыток.
И рынок долей в ООО давно уже есть, поищите на авито.
Вы говорите покупка акций сбера это развод
И вместо этого просто дичь предлагате с рисками зашкаливающими не то что потерять все, а в долги попасть или под уголовку
Курц, люди в бизнесе, как правило, поднялись в 90-х и соответственно пережили много чего: девальвации, кризисы всех мастей и пород, видели взлёты и падения Хопер-Инвеста, МММ, Менатепа, Империала и много чего ещё. Ещё помнят, как происходят рейдерские захваты, которые и сейчас происходят, но уже гораздо реже. Ведь обанкротить бизнес при желании могут за пару недель, а недвижимость она и в Африке недвижимость и уверенность в том, что на пенсии не придётся жить на одну пенсию.
avatar
Курц, тоже прозрел немного. Родственница открыла кухню с доставкой ролы, пица, вложения 200-300К, на раскрутку ушло 7-8 месяцев, теперь каждый месяц 100К на карман кладёт, короче 500% годовых.
Биржа может и нужна, но это либо к пенсии, либо детям достанется, да и то, если очередная девольвация всё не сожрёт😅.
Короче, на биржу надо идти когда есть уже всё для жизни и сверху ещё 100 лимонов, ну тогда можно 20-30 лимонов закинуть для разнообразия.
Многие здесь прибылью считают рост стоимости акций, типа вон как выросло, сколько теперь бабла🤣, но при этом молчат о том что они эти деньги не берут и завтра акции так же упадут в цене а они снова будут нищими😅
Короче, тут либо спекуляции и копьё сейчас, либо ждать до 70 лет и если свезёт то будет пенсия, вот и весь успех.
Но сам я пока идей для бизнеса не вижу, вкладываю в бумагу с нулевым доходом, что инфляция сжирает, то мне акции и отдают, но это тоже не точно
avatar
Bablos, Я такого же мнения. Фонда сильно переоценена в своих возможностях для простого обывателя. С опытом уже начинаешь к депозиту в банке или к ОФЗ относиться не так уж и со смехом. 
Будущее у фонды это массовая миграция хомячков в ОФЗ и фонды. Акциями напрямую будут спекулровать единицы. Как и раньше. Тоесть спецы трейдеры.
avatar
Курц, Недвижка это очень специфический бизнес со своими геморрами  и внезапными приключениями. Лет через 15 она настоколебает и жилая и нежилая. Даже если это жилая Москвы с подпором из регионов где арендодатель еще имеет возможность жестко диктовать свои условия арендатору. 
avatar
Феликс Труфакин, Лет через 15 появятся новые фин инструменты. А торговля акциями останется уделом узких спецов УК.
А пока недвижка по прежнему на коне. Консервативный надежный инструмент.
avatar
фонды берут плату за управление, кажись 
за квартиру ещё платить амортизацию, страховку

прибыль в экономике делает только бизнес, потерять можно лишь покупая его по завышенным к прибыли ценам
Квартира не всё время сдаётся, хорошего арендатора ещё нужно поискать. И сколько раз ремонт в ней нужно сделать за это время?
1. Так основной рост с 2016 года начался у фонда… с чего вы взяли что следующие 5-10 лет не будет крутого пике
2. Аренда у вас без расходов или это с учетом расходов?.. думаю нет, и скорее всего за 16 лет как минимум два ремонта сделаете, что снизит вам итоговую доходность на 2-3%
3. А если сравнить допустим допустим иначе, взять 100 рублей, вложить в 2006 году и посмотреть сколько у вас будет денег сейчас… на 42trends.ru/ наглядно на графиках видно что недвига мск проигрывает акциям
4. опять же вы сравнили мск, а вот в регионах может быть не все так интересно, зависит от населённого пункта — это я к тому, что недвига не как одни из вариантов может быть, но явно не единственный, она скорее консервативный вариант, да и вообще если и вкладываться то только коммерческую
avatar
Подсчет не корректен, так как вы считаете паи или инвестицию не понимая куда конкретно можно вложиться. И держим в уме, что всегда есть время когда рынок на грани шухера и рынок на лоях + есть время когда рынок на хаях. 
Если возьмем акции во время шухера как сейчас, то за год можно поднять 60-100% годовых на определенных эмитентах. хата в Москве столько не даст.
Дополнительно эмитенты которые платят хорошие дивы дадут  +от 10% годовых.
avatar
Автору надо зарегить права на новый индекс: «Инлекс яйца „
avatar
Всё правильно. Никого не слушайте. Вы молодец! Куда Вам можно деньги в управление дать?
avatar
По квартире надо ещё считать ремонты и простои, а по акциям НДФЛ.
И надо сравнивать доходность российских акций и акций США в привязке к валютам. Падения рубля в 2008 и 2014 снижают доходность в России. По сути девальвация.
Ок, плюнем на налоги и ремонты, допустим они равны. Snp500 не рос, но и не девальвировал + давал дивиденды. Если это посчитать, то окажется что американские акции оказалось держать выгоднее в этот период, именно из-за девальвации рубля. А девальвация рубля происходит регулярно.
Потом, с 2014 по 2020 недвижка не росла вообще. То есть приносила только доход с аренды. В общем стагнировать могут как акции так и недвижимость.
Но в 2014 году рубль опять упал и это снова ударило по доходности российских активов в том числе недвижимости в России.
Если бы не вот эти вот падения рубля постоянные, без вопросов российский фондовый рынок выигрывал бы. Он потому и опережает рост американского рынка потому что рубль постоянно дешевеет. Рост нужно считать в долларах. Чтобы привести к одному знаменателю.
В итоге получится что недвижимость не самый выгодный инструмент А вот акции экспортёров быстрее недвижимость и быстрее американского рынка. Суть в том что добывающие предприятия выигрывают от падения рубля, Они ведь зарплату платят в рублях и не повышают её когда рубль падает, резко растёт потому что выручка в долларах.
Колониальная экономика, Россией владеют колониалисиы и Они получают сверхприбыли за счёт падение рубля.
В общем всё это бла-бла-бла про то что всё нужно считать в привязке к одной валюте, чтобы был общий знаменатель.
ну ты и математик)))))
avatar
1. У Российских фондов большая комиссия, которая съедает 1% годовых. Чтобы ее не было, можно покупать индекс ММВБ руками. Смотреть было бы конкретнее по индексу ММВБ полной должности для налоговых резидентов.
2. На сдачу квартир нужно много времени. Либо нанимать УК, которая забирает 20% прибыли.
3. Отдельный пункт при сдаче квартир — затраты на амортизацию. Косметические ремонты, капитальные ремонты, мебель.
4. Фондовый рынок сейчас откатился, а на рынке квартир пузырь. Правильно смотреть доходность между 2 пиками или 2 ямами того и другого инструмента.
Диверсификация. Недвижка + акции + биткоин. And chill out
Да, я как то считал ОДИН проект в Москве (location, location, location даже для Москвы очень важен) — получилось на уровне облиги RUS 28



А если еще учесть, что Индекс РТС полной доходности (для резидентов) с учетом дивидендов, инфляции и налогообложения если бы Вы вложились в него в январе 2009 года дает доходность около 1,5% годовых

То с решение по недвиге — довольно разумное
avatar
У меня у самого в блоге подобные расчёты. НО- с индексом акций не совсем корректно сравнивать. Есть разница инструментов:
1. Волатильность. Недвижка ближе к облигациям. Она не падает на 30% за день (что мы видели в 2020, да и -6 на прошлой неделе- тоже)
тут видимо корректней шарп считать. или сортино. соотношение риск доходность. Или с облигациями сравнивать
2.Ликвидность. тут ценные бумаги выигрывают. недвижку скорей с вне биржей можно сравнить или с фондами внебиржевыми
avatar
Данный расчет более менее справедлив только для 4 городов: Москва, Питер, Сочи и ещё какой-нибудь на Ваш вкус. В остальных городах такого подорожания недвижки, чтобы она обогнала акции по моему нет. Это надо очень хорошо разбираться, в каком болоте купить новостройку, чтобы она обогнала Теслу. А если сравнение с Теслой некорректно, тогда почему мы сравниваем не всю недвижку по стране, а только Москву с индексом?
Ты попробуй быстро этот актив продать. А при нынешней льготной ипотеке для новостроек, продажа становиться вообще не реальна.

Андрей Силантьев, более того сейчас местами околонулевая субсидируемая застройщиком ипотека, так что вторичку и переуступки и 5 лет можно продавать, главное себе внушить что цена же не падает :) вообще «падение цены» недвиги довольно специфическая штука — упрямый собственник пару лет пытается держать ценник, только потом начинает хорошо двигаться вниз.

avatar
Неправильно прочитал. Почему это у тебя аренда на протяжении всего времени одинаковая?
avatar
PavelRM, для простоты расчетов. раньше 30тр в месяц. соглсен сейчас больше. 40 тр в месяц
avatar
Артем, думаю правильнее % от стоимости квартиры брать. Если сейчас это 40т.р. = 5% годовых, так же считать и для 2006г, то получится 10т.р…
avatar
PavelRM, не 10 тр в месяц не было в 2006 году, я помню в 2008 году ценник был примерно 25 тр. а сейчас 40..45 тр. я взял среднее 30 тр.   
avatar

теги блога Артем

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн