SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. TraderPY
Реальная причина высоких цен на рынке недвижимости
- 04 июля 2020, 20:55
- |
Реальная причина высоких цен на рынке недвижимости — это завышенные ожидания продавцов.
Вот в Москве сейчас продается более 150000 квартир. Некоторые не продаются годами:
Как видим, львиная доля в пределах МКАД.
Есть такие люди — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса
Вот типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:
— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.
— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.
— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.
— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.
Непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы.
Кстати, наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:
— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;
— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);
— супруги, находящиеся в процессе развода;
— ипотечники;
Если что-то не продается — нужно снижать цену!
Вот в Москве сейчас продается более 150000 квартир. Некоторые не продаются годами:
Как видим, львиная доля в пределах МКАД.
Есть такие люди — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса
Вот типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:
— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.
— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.
— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.
— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.
Непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы.
Кстати, наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:
— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;
— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);
— супруги, находящиеся в процессе развода;
— ипотечники;
Если что-то не продается — нужно снижать цену!
теги блога Павел
- Apple
- EURUSD
- McDonalds
- Pfizer
- S&P500 фьючерс
- Spacex
- tesla
- Автоваз
- акции
- Байден
- Банки
- Бизнес
- БИРЖА
- брокеры
- будущее
- вакцина
- веганы
- веселье
- война
- вопрос
- втб
- Выборы
- Газ
- Газпром
- ГОСА
- Демура
- деньги
- дивиденды
- доллар
- евреи
- европа
- Запад
- здоровье
- ЗОЖ
- израиль
- ИИС
- Илон Маск
- Инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- История
- капитализм
- Китай
- коронавирус
- Крах
- Кризис
- криптовалюта
- Либерализм
- либералы
- Лотерея
- Макдональдс
- медлаб
- мобильный пост
- москва
- Налоги
- натуральный газ
- наука
- Невидимая рука рынка
- недвижимость
- Нефть
- Облигации
- обман
- опрос
- открытие
- Открытие брокер
- оффтоп
- политсрач
- Путин
- Работа
- развитие
- рецензия на книгу
- Роснефть
- Россия
- РФ
- Рынок
- Санкт-Петербург
- санкции
- Сбербанк
- Сибирский гостинец
- Смартлаб
- смерть
- спорт
- СССР
- столото
- США
- Тесла
- теханализ
- Тимофей Мартынов
- торговые сигналы
- Трамп
- трейдер
- трейдинг
- украина
- философия
- форекс
- Экология
- экономика
- электромобили
- Юмор
- Яндекс
Тут два вопроса: 1. кому нужно? 2. и по какому закону собственник кому то что то должен снижать и уступать?
Покупатель в свою очередь должен и обязан: 1. Умерить свои хотелки по цене 2. если что то не устраивает поискать в другом месте, где все его хотелки выложены на блюдечке с голубой каемочкой ©.
И на посошок: недвижимость не помидоры, не завянет.
2. По закону спроса и предложения
— за жлобство
Tundrurat,
Собственно да. Тут обмен более ликвидного актива (деньги) на менее ликвидный. А на счёт «не завянет» «кота»- ну цена вполне может и упать+ стоимость владения в виде комуналки тоже капает+ это замороженные деньги которые могли бы прибыль в другом месте приносить.
Выдавливайте из себя совок ибо только в злобном совке владельцы чего то считались жлобами.
Подкипает что то пролетарское? Или иные какие то мысли несправедливости?
Баланс это когда продавцы, которым надо срочно продать — снижают цену к уровню запросов покупателя; а покупатели которым надо срочно купить (таких даже больше) — покупают по цене продавца.
— стремительно дешевеющее, гниющее, приносящее только затраты ведро (по сути машина это аналог гаджета)
— актив, дорожающий вместе с инфляцией, который в период продажи можно сдавать — дополнительно принося в период ожидания +5% годовых
это конечно сильное сравнение.
D-trade, Вы игнорируйте очевидное
1.цена может и расти и падать. Падала неоднократно недвижка. И росли допустим с курсом доллара иномарки. Лично работал с человеком который купил новую машину в 2014 а потом она б у стоила дороже когда доллар в 2015 подскачил
2. Спрос и предложение. тоже никуда не дивается.
3. Ржавает. Сдавать… бред. Износ и идёт и у жилья. объективно. Есть даже у строителей метрика уровень износа дома. Дома не стоят бесконечно и с возрастом дома обзаводятся проблемами на устроение некоторых из которых нужны деньги, а другие даже за деньги не исправить.
Сдавать- ну в аренду и автомобиль можно сдать. Было бы желание. А квартиросьёмщик вряд ли будет рад отдавать деньги за квартиру из которой его выселят как только найдется покупатель. Ну или покупатель не будет готов ждать пару месяцев пока квартиросъёмщик найдет новое жильё и съедет. Как факт.
Цена BMW 2000 года и цена новой BMW сейчас.
После 20 лет владения можете продать свою и купить новую?
Страховка, КАСКО, ТО, налог, ремонт, бензин, резина за 20 лет владения BMW в % от начальной стоимости.
И по квартире? По московской квартире за 20 лет всех затрат и на 10% стоимости не наберётся.
А за BMW отдадите 2-3х кратную стоимость и продать сможете за 10-20% от цены покупки
— стремительно дешевеющее, гниющее, приносящее только затраты на квартплату, ремонты жилье (по сути квартира это аналог гаджета)
— актив автомобиль, дорожающий вместе с инфляцией, который в период продажи можно сдавать в аренду или таксовать — дополнительно принося в период ожидания +5% годовых
это конечно сильное сравнение.
Сравнение
квартиры новой и авто из салона
квартиры 5 лет и 5летнего авто этой же модели
квартиры 10 лет и 10летнего авто этой же модели
Ну для примера БМВ 3-ей серии
Цифры в студию, раз взялись нести бред, то стоит делать это красиво
Но вот волга стоит 1,5 ляма — дороже БМВ:
https://www.avito.ru/krasnodar/avtomobili/gaz_24_volga_1978_742912328
Вот копейка стоит 1 лям:
https://www.avito.ru/moskva/avtomobili/vaz_2101_1980_1979075090
Соберитесь с мыслями! Автомобиль более выгодная инвестиция получается))
https://www.avito.ru/permskiy_kray_pozhva_x/avtomobili/gaz_m1_do_1960_1941592516
1) 110 лет
www.cian.ru/sale/flat/228290429
2) 140 лет
www.cian.ru/sale/flat/167327907
3) 150 лет
www.cian.ru/sale/flat/234872017
Сравнивать цены, более уместные для отдельных предметов мебели, с ценами на объекты недвижимости?
Дороже чего? Первая попавшаяся 3ка -3180 ре
cars.bmw.ru/5edb906ce3aba20001d2bd9a/
Михаил Prozz,
Ключевой аспект который недогоняет Кот- это сколько простаивает неджвижка на рынки. то есть стоят пустые квартиры. Продавцы которой если не несут убыток, точно имеют недополученную прибыль от замороженных средств. Видел по паре городов США цифры- вполне прилично. Думаю и в МСК также
Продавцы — это застройщики, миллиардные компании, которые синхронно повышают цены.
Продавцы вторички — это богатые собственники-москвичи, у которых много активов и в числе прочего скидывают недвижку (возможно чтобы купить новую) — которую в процессе можно сдавать, находясь в плюсе, ожидая лучших цен.
И покупатели — самая бедная сторона, чаще все провинциалы-понаехи, обремененные детьми, каждый месяц платящие за аренду — т.е. каждый месяц ожидания, уходящие в минус.
В рынке и активах они не разбираются — деньги у них заемные и ипотечные. Для них 0.5 млн. наценки, это значит чуть чуть размер ипотечного платежа увеличить.
И в конце 2014 года. Когда покупатели мели все по любым ценам, сражаясь за очереди и право купить.
Когда покупатель приходит в супермаркет и покупает по заявленной цене — это рынок покупателя?
Смысл недвижки — что обычно продавец может ждать сколько угодно (например есть ЖК построенные в 2012 и в них предлагаются по 400 квартир площадью 100м2+ — и цены на них не снижают — т.к. застройщик давно отбил свои затраты и двойную маржу, а эти остатки, как уйдут, так уйдут, хоть через 10 лет), вт.ч. получая рентный доход со сдачи, а покупатель выходит на рынок только когда уже «припёрло».
Речь строго про Москву, за Мкадом рынка недвижимости нет (кроме пары локальных островков, типа центра Питера и Сочи).
Каждый раз со снижением ипотечной ставки — появляется новая волна, получивших такую возможность.
Государство поддерживает продавцов-застройщиков и продавцы-вторички об этом знают.
Сейчас снижение % ставки беспрецедентное.
Соответственно те продавцы, которые последние 2 года не скидывали покупателям, а ждали своих цен — правы.
А покупателям придется теперь платить больше.
Регионам дали: маткапитал на первого ребенка и льготную ипотеку — там волна желающих купить тоже пополнится — соответственно будет рост цен.
В Москве в местах нахождения АВ — практически нет Пятерочек и наоборот. Это не конкурирующие сегменты. И АВ вполне себе процветает.
Завышают в пределах 10% от цены спроса, когда оценщики закладывают торг — 3%.
Вот эти 7% и есть «несовпадение» цены спроса и цена предложения.
Этот шаг крайне небольшой и его делает продавец, если нашел какой-то более интересный вариант использования денег от продажи.
Или покупатель если ему понравилась эта конкретная квартира.
То что вы описали по поводу сдачи — для рынка найма Москвы совершенно не характерно, если владелец не конченный идиот или жлоб.
В 99% случаев салона, хостела или квартиры для пары десятков гастарбайтеров — владельцы в курсе происходящего, но соблазняются 2х кратной отдачей от аренды.
Рынок в России: торгуются за 20к вплоть до мордобоя и материнский капитал как основа всего. Средний лот дешевле чем новое авто среднего класса.
Рынок в Москве: средняя цена лота выше 12 млн, у продавцов по несколько квартир, а покупатель оперирует сроком ипотеки при желании убавляя/добавляя 2-3 млн.
Там и так дешевле. Не у всех квартир есть аналоги.
И собственник (у которого таких квартир и 3 и 10) может ждать дольше, чем приезжий ипотечник, которого пилит жена, каждый месяц надо платить аренду, детей надо переводить в школу до начала учебного года итп.
Проще одобрить кредит чуть побольше, чем ждать у моря погоды.
Риэлтеру, которой хочет побыстрее закрыть сделку и срубить комиссию (не тратя времени на показы и деньги на рекламу).
В стартовом посте — типичные риэлтерские вопросы, с целью пробить мотивацию продавца и прожать на снижение цены.
Если продавцу реально НАДО продать быстро — то скинет цену к уровню спроса. А так вполне может ждать нужного предложения год-другой.
В регионах люди уже прикидывают стоимость владения недвигой и избавляются от лишних, или недостаточно прибыльных активов. Москва просто привыкла, что «всегда растет», поэтому так. Посмотрите соотношение продажи/аренды. Космос.
Цены пойдут вниз в тот момент, когда ощутимо повысится стоимость содержания недвиги (жкх/налог). А это, в свою очередь, также регулируется государством. Таким образом, по содержанию начнут доить, когда продажи подзакиснут. Да или просто когда припрёт (прикиньте, сколько в стране домовладений и какой объем стабильных поступлений в бюджет можно собирать). Ипотеку захотел и не плати. За тобой еще бегать будут. А когда хаты уже на тебе — будешь башлять. Или избавляться поохотнее.
Доить будут всегда.
Продавцы не догоняют, то с каждым задержанным годом продажи они теряют % по ставке по вкладу. Например, выставили за 11 миллионов и не продают годами… Поставь за 10 миллионов, положи в банк и еще через год будет 10 миллионов и 500 тысяч… Через 2 года уже больше 11 миллионов, как и хотел.
Продавцы с завышенными ценами все же когда-то продадут по ним, когда реальная стоимость квартиры + проценты за упущенные года в итоге дадут их цену.
Спасибо.
Это или диверсификация, или используется теми кто даже депозит в банке РФ считает ненадёжным вложением (вспоминая 98 год и Югру), не говоря уже про облиги и прочее.
И как в анекдоте, если у них есть десяток квартир по $1 млн, а Вы считаете, сколько они по итогу недополучили денег — кто-то из Вас неправ. И видимо, это не тот кто имеет такое количество активов)
У нас двое ждунов — один продавец, другой покупатель. В итоге через два года ждун продавец может рассчитывать на продажу на 20% выше, а ждун покупатель потерял на своем ожидании УЖЕ 20% бетона. Кому ждать выгоднее?
въехать в трешку нахаляву вобщем…
Хозяева практически не несут издержек при владении жилой недвижимостью.
Все остальное вторично.
предложение.
Природные ресурсы ничто по сравнению с жилищем для человека.
Когда «грохнется цена», то я уже знаю как оправдать падение цены на тот или иной товар.
Благодаря этому ресурсу!!!
1) продавца деньги
2) у банка первый взнос+часть денег+квартира или проценты если клиент всё же выплатил
3) у покупателя долги, если повезло то возможно квартира, плюс налоги, ЖКХ и все прочие прелести, которые нельзя даже на месяц вперёд по тратам прогнозировать…
Или как рассказ пелевина про кокаин и ад;)?