Блог им. Culibin

Подпольный заработок. Как подвалы и чердаки жилых домов могут оплачивать услуги ЖКХ

    • 16 июня 2020, 13:30
    • |
    • Boris
  • Еще


Чердак, подвал и даже крыша могут быть источником получения прибыли, и про это прекрасно знает большинство управляющих компаний (УК), которые не забывают сдать в аренду часть крыши или стены в подъезде для установки соответствующего оборудования; или предоставить (за плату) часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек; или сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона. А ведь доход могут получать жители, а не УК.

интернет-провайдеру


Подпольный заработок. Как подвалы и чердаки жилых домов могут оплачивать услуги ЖКХИсточник: РИА «Новости»

Действительно, в ряде случаев недобросовестные управляющие компании используют общедомовое имущество по своему усмотрению, да ещё и с коммерческой выгодой для себя. При этом в платёжки за услуги ЖКХ такие УК строку «содержание помещения» внести не забывают. Вот и получается, что за содержание общего имущества платит собственник квартиры, а пользуется этим имуществом сторонний арендатор. Но как такое возможно, неужели нельзя этого избежать?



Чаще всего — можно, но для этого необходимо, чтобы собственники недвижимости в многоквартирном доме занимали активную позицию, участвовали в проведении общего собрания, которое и определяет, как будет использоваться общее имущество дома и какую УК пригласить для управления эксплуатацией многоквартирного дома. При этом, согласно закону, УК получает от собственников право пользоваться общедомовой территорией и осуществлять её обслуживание, но не более того. Всё имущество дома — это собственность его жильцов (ст. 162 ЖК РФ).

Даже если в договоре между УК и собственниками дома определён порядок доступа к нежилым помещениям, это не означает, что УК может для себя извлекать коммерческую выгоду за пользование общедомовым имуществом, так как УК не может быть признана отдельным хозяйствующим субъектом. На это неоднократно в своих определениях указывал Верховный суд.



А вот собственники помещений в многоквартирном доме получать пассивный доход от общего имущества в доме могут.

Конечно, недобросовестные УК стараются не акцентировать внимание жителей на данной норме, ведь они предпочитают вести дела с арендаторами без общего собрания жильцов, хотя, согласно статье 45 ЖК РФ, управляющая компания обязана вести реестр собственников и в случае коммерческого использования общедомового имущества каждому собственнику положена его доля от дохода. Распределяется эта доля пропорционально размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику (ст. 37 ЖК РФ).

Поэтому, если ваш дом изобилует антеннами сотовых операторов, рекламными вывесками или коммерческими помещениями, есть повод задуматься, куда уходят деньги от арендных платежей всех этих организаций.


Подпольная разница

Следует отметить, что УК не всегда виновата в том, что коммерсанты из вашего дома аренду собственникам не платят. Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это. Можно обратиться в Росреестр или просто сделать запрос через портал госуслуг и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на официальном портале по ЖКХ, но, к сожалению, детальные сведения там есть только по малому количеству домов. Придётся обращаться в УК, которая обязана показать вам все документы. Никаких законных оснований для отказа у неё нет. Тут и выяснится, что у чердачных и подвальных помещений могут быть отдельные собственники, никоим образом не связанные ни с одним из жильцов этого дома.

«Печать» 90-х

В 90-е годы законодательство допускало приватизацию подвальных и иных помещений, этим пользовались «предприимчивые люди», которые приватизировали или выкупали нежилые помещения на чердаках и в подвалах. Особый интерес был к тем, которые были «удачно» расположены. «Прихватизированные» помещения переоформляли в собственность новых покупателей.

К сожалению, в этих случаях доказать, что нынешний собственник владеет такой недвижимостью незаконно, практически невозможно. Тем более что в этом случае в подвале или на чердаке проводилась реконструкция, в результате которой в той части нежилого помещения, которая досталась коммерсантам, теперь не имеется инженерных коммуникаций, и такой объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числиться общим имуществом, ведь, согласно закону, само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении.

Новостройки

В современных новостройках застройщик может изначально определить часть чердачных или подвальных помещений как нежилые и отвести их под специфические цели (например под крытый паркинг или серверно-коммуникационные помещения).

В этом случае наличие таких помещений должно быть указано в проектной декларации (с которой всегда стоит ознакомиться при покупке квартиры). Если технические помещения разделены застройщиком по цели назначения и оформлены соответствующим образом, то их коммерческое использование законно. Однако стоит обратить внимание, что если в проектной документации чердаки и подвалы ни за кем не закреплены, то эти помещения будут являться местами общего пользования в силу закона.

В отличие от права собственности на квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает одновременно с правом собственности на помещение. То есть если при оформлении квартиры в собственность в договоре не указаны нежилые помещения, которые в доме имеются, то собрание собственников имеет право обратиться в Росреестр с просьбой включить данные помещения в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Росреестр должен будет это сделать в силу пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Держи карман шире

В большинстве случаев имущество многоквартирного дома, которое находится в общей собственности, жителями используется только по своему прямому назначению: подъезды и коридоры — только для прохода, лестницы — для подъёма и спуска, чердаки и подвалы — для размещения коммуникаций.

Для коммерческого использования общего имущества нужна инициативная группа собственников, которая будет проводить собрания, вести работу с потенциальными арендаторами и отчитываться о полученных от этой работы доходах. Основная масса собственников этим заниматься не хотят, а это очень устраивает недобросовестные УК, которые ловчат и распоряжаются тем, чем только могут, по своему усмотрению.

В тех же домах, где собственники взяли управление общедомовым имуществом «в свои руки», доход от коммерческого использования общей собственности идёт на общие нужды.

Чаще всего полученные деньги направляют либо в фонд дома по ЖКУ (тогда происходит зачёт в счёт будущих платежей, и несколько месяцев за коммуналку или не платят совсем, или производится частичная оплата), либо деньги тратят на ремонт и благоустройство придомовой территории.

Самозахват не пройдёт

Согласно ст. 138, 161, 162 ЖК РФ, именно управляющие компании обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть именно УК должны направлять претензии и иски. На практике такое происходит редко, и собственникам приходится защищать свои права самостоятельно.

До обращения в суд рекомендуется всё же направить жалобу в жилинспекцию. К жалобе необходимо приложить акт осмотра общедомового имущества, которое используется в коммерческих целях без согласия собственников, и копию претензии в адрес того, кто незаконно использует это имущество.

Или обращайтесь за судебной защитой. Помните: появление на вашем доме, внутри него или на придомовой территории несогласованной рекламы, оборудования непонятного назначения, козырьков, лестниц или иных конструкций, о которых вам ничего не известно, — это повод потребовать объяснений у вашей УК, а при инициативных действиях жильцов и получить дополнительный доход.

    ★8
    10 комментариев
    Чердак, подвал и даже крыша могут быть источником получения прибыли,

    Для халявщиков?
    За инфраструктуру надо платить.

    Если паразиты живут на халяву, значит, они паразиты.

    Я приду в контролирующие органы и расскажу, что в этом доме живут паразиты, которые живут за мой с вами счет.
    Потому что мы платим, а эти цыганщики — нет.
    avatar
    Lgner, Нет, ну их совсем  уж халявщиками нельзя назвать, поскольку они все же платят УК, по другой схеме, обходя часто налоги. Вот только есть ли у них такое право?   Без согласия жильцов, заключать такие сделки, формируя в  карман УК «пассивный доход» с молчаливого согласия граждан.

    И при этом ежегодно поднимают  тарифы на ЖКХ.
    Хотя на «худой конец»,  ввиду того что граждане не лезут в их бизнес, могли бы каждый год по немного снижать цены или хотя бы их не поднимать, с периодичностью хотя бы в три года.
    avatar
    Boris, ну вот в этом вашем мирном интернетике Гравицапа из Германии решает за тебя, как тебе платить.

    Минутку, удивись, почему всем плевать?
    avatar
    Lgner, Каждый из участников этой «сети» получает свой интерес.
    avatar
    Давно уже если дома строят в долевой собственности заранее создают ТСЖ  или кооператив. Проблема ТСЖ это голосование если палаты большие это неудобно пока всех облазишь. На своем опыте скажу если и в ТСЖ то надо себе зарплату брать с взносов жильцов и особо с ними не дружить т.к. придется их потом отрезать от света и канализации. 
    Люди не задумываются, за что они платят, а вы хотите чтобы они еще и про доход думали. 99% жкх — банальное воровство
    Cherami, с чего вы так решили, что только по суду? Вот целый раздел, который описывает порядок таких ограничений
    Cherami, как раз таки воду нельзя, а канализацию и свет можно.
    У меня на первом этаже в квартире было кафе, запахи, шум вентиляции даже ночью…    Предлагали мне бесплатно заменить 6 большущих окон в квартире на современные, под конец предлагали 10% от дохода кафе (около 50 тыс. руб. в месяц). В итоге ушли ВОН через Суд!  Сейчас там тихий офис. Как можно продавать свой сон за деньги?  Предлагал им 50% платить с прибыли, но они пожадничали и съехали.

    теги блога Boris

    ....все тэги



    UPDONW
    Новый дизайн