Недвижимость как облигация.

Главная отличнось это ликвидность. Облигация можно продать а недвижимость?

Добавьте повышенный износ квартиры при аренде не пойми кем.
Это вычтете из аренды. Ну и налоги вычитайте.
И получается депозит в банке, гарантированный государством выгоднее.

Квартиру сколько ты будешь продавать по рыночной цене?

>стандартную квартиру относительно рядом с метро, стоимость ее будет примерно 3 млн

— lolwut

Типичный подход начинающего — рассчитывать все по максимально-оптимистичным прикидкам, в то время как в любом бизнесе опытный чел скажет, что надо рассчитать всё по самым пессимистичным прикидкам и — после этого — еще немного сделать поправку в худшую сторону для запаса;-) чем мы сейчас и займемся;

«стоимость ее будет примерно 3 млн, аренда условно 20000 т р, то по расчетам доходность равна 8%,»
Тю… Не сможете вы квартиру стоимостью 3 млн сдать за 20тыр; или наоборот — не сможете вы квартиру, дающую 20тыров дохода аренды, купить за 3лимона. Реально — аренда 3-милионной хаты даст где-то 15 тыр. Еще вы забыли учесть коммунальные услуги — важная статья расходов — примерно минус 3тыр ежемесячно. Это уже выходит (15-3)*12~= 150 тыр. в год. Итого выходит около 5% годовых; ну как — сильно привлекает? -) А я еще не закончил! Так вот, всё вышеперчисленное, это — в идеальных условиях. Когда вообще нет простоя между арендаторами. При этом каждый арендатор всегда четко и вовремя платит и ни разу не динамит; да еще и аккуратно-бережный и чистоплотный; в общем — сферический конь в вакууме;) А реально — еще куча геммора, связанного с человеческим фактором.
Так что по-хорошему от этих 5% годовых надо бы еще отнять примерно 1 месяца в год на простой между арендаторами (либо на неплатежеспособность/недобросовестность кого-то из арендаторов) и расходы на амортизацию. Ну и про ликвидность — если вдруг передумаете и захотите быстро продать — надо будет скидывать как минимум 10-20% всей стоимости. Так что такой вот расклад.

Ну а про возможный грядущий обвал в недвижимости, (о котором так долго говорили большевики), я пока вообще молчу, хотя считаю вполне вероятным и совершенно логичным.

По квартирам доходность 5-6% до вычета налогов, коммуналки и износа. Ну 7% в редких случаях. Раньше просто у всех была уверенность, что недвижка обязана расти и во все проекты закладывали ее 20% ежегодный рост :) Уже не верится, что такое было, но это правда. Эта уверенность не без аргументов. Инфляция, необеспеченность населения жильем, рост цен на разных стадиях строительства — эти факторы объективны и цены как бы должны расти. Только вот что делать в отсутствие платежеспособного спроса? А сейчас вообще непонятно откуда этот спрос появится. И кроме того рынок строительных материалов сейчас полностью отечественный и в условиях падения спроса и высокой конкуренции цены на материалы особо не растут. Но на долгие сроки недвижка лучше любых облигаций. Для нас недвижка как для американцев акции — самый популярный актив. Что бы не было с валютой стены у тебя останутся, а людям надо будет где-то жить. Все кризисы проходят, а стены растут в цене :) Но у американцев прикольнее, была бы у нас система корпоративного управления прозрачной, а культура в этой сфере высокой… и мы бы сейчас в акции побежали.