<HELP> for explanation

Блог им. alfa2007

Недвижимость как облигация.

Вот пришло на ум такое сравнение для наглядного определения доходностей, по сути различий не так и много. У облигаций есть тело облигации -номинал, условно за тело недвижимости можно взять ее рыночную стоимость, у облигации есть купон, у квартиры это месячная оплата. Если взять как пример стандартную квартиру относительно рядом с метро, стоимость ее будет примерно 3 млн, аренда условно 20000 т р, то по  расчетам  доходность равна 8%, т.е. это условно как облигация с 8% купоном, только с выплатой не раз в квартал или полгода, а раз в мес.=)). Стоимость квартиры как и цена облигации может как расти так и падать, так же с купоном если он переменный=). Конечно полностью сравнивать эти два актива бессмыслено, у квартиры дальше идут амортизация, риск человеческого фактора, у облигаций риск дефолта эмитента итд, но как вариант грубой оценки хз.
 

Главная отличнось это ликвидность. Облигация можно продать а недвижимость?
avatar

Konstantin

Konstantin, ну ликвидность у облигаций конечно повыше, ну тут дальше много чего приписать можно, возможность капитализировать и тд.
Добавьте повышенный износ квартиры при аренде не пойми кем.
Это вычтете из аренды. Ну и налоги вычитайте.
И получается депозит в банке, гарантированный государством выгоднее.
avatar

sergik99

sergik99, налоги и с облигации платятся, я же написал что сравнивать в прямую нет смысла, просто как условная техническая модель =)
Квартиру сколько ты будешь продавать по рыночной цене?
avatar

Байкал

>стандартную квартиру относительно рядом с метро, стоимость ее будет примерно 3 млн

— lolwut
avatar

Watto

Типичный подход начинающего — рассчитывать все по максимально-оптимистичным прикидкам, в то время как в любом бизнесе опытный чел скажет, что надо рассчитать всё по самым пессимистичным прикидкам и — после этого — еще немного сделать поправку в худшую сторону для запаса;-) чем мы сейчас и займемся;

«стоимость ее будет примерно 3 млн, аренда условно 20000 т р, то по расчетам доходность равна 8%,»
Тю… Не сможете вы квартиру стоимостью 3 млн сдать за 20тыр; или наоборот — не сможете вы квартиру, дающую 20тыров дохода аренды, купить за 3лимона. Реально — аренда 3-милионной хаты даст где-то 15 тыр. Еще вы забыли учесть коммунальные услуги — важная статья расходов — примерно минус 3тыр ежемесячно. Это уже выходит (15-3)*12~= 150 тыр. в год. Итого выходит около 5% годовых; ну как — сильно привлекает? -) А я еще не закончил! Так вот, всё вышеперчисленное, это — в идеальных условиях. Когда вообще нет простоя между арендаторами. При этом каждый арендатор всегда четко и вовремя платит и ни разу не динамит; да еще и аккуратно-бережный и чистоплотный; в общем — сферический конь в вакууме;) А реально — еще куча геммора, связанного с человеческим фактором.
Так что по-хорошему от этих 5% годовых надо бы еще отнять примерно 1 месяца в год на простой между арендаторами (либо на неплатежеспособность/недобросовестность кого-то из арендаторов) и расходы на амортизацию. Ну и про ликвидность — если вдруг передумаете и захотите быстро продать — надо будет скидывать как минимум 10-20% всей стоимости. Так что такой вот расклад.

Ну а про возможный грядущий обвал в недвижимости, (о котором так долго говорили большевики), я пока вообще молчу, хотя считаю вполне вероятным и совершенно логичным.
Лёва Соловейчик, ну допустим квартиру которую можно сдавать тыс за 15 можно взять и за 3 млн, ку обычно лежат на жильцах, как правило, человеческий фактор это да, в случае чего придется разруливать «нюансы», мелкий ремонт и амортизация это тоже да, хотя обычно это не так часто и вкладываться надо, через лет 5-10, мелкий ремонт обычно высчитавается из стоимости аренды. по жильцам, всетаки они держатся за квартиру, если конечно нормальные, т.к. вслучае чего им опять платить две цены при поиске + залог, так что мало кто снимает меньше чем на год. Про ликвидность это тоже да, но смысл покупать квартиру на пол года? а при инвестировании на 5 -10 -15 лет подождать месяц-три- шесть впринципе не столь важно. А вообще если считать правильно то сюда помимо платы за аренду нужно приплюсовать увеличение стоимость ну и вычесть все расходы, на срок 15 лет недвижимость очень даже ничего по доходности среди прочих.
Семен Семечкин, говорю еще раз: не возьмете вы сейчас квартиру, дающую 20-тыровый доход за 3 млн. А если возьмешь за 3 млн. — не сдашь ты ее за 20тыр. А если и умудришься — то искать/ждать такого арендатора придется месяца 3-4 — так что годовая доходность как раз на то и выйдет. По КУ общепринятая практика у нас такова, что жильцы платят только за расходы по счетчикам (эл-во, вода(если есть счетчики на нее)), — и это я учел, иначе бы оценил КУ не в 3тыр., а как минимум, в 5 тыр.; а всё остальное (отопление, содержание и пр.) — проблемы хозяина. Вы, походу, даже не занимались этим непосредственно, а беретесь рассуждать. А по поводу «нужно приплюсовать увеличение стоимости», то «если считать правильно», — как бы не пришлось вычитать уменьшение оной.
Лёва Соловейчик, я доказывать с пеной у рта не собираюсь чем занималься а чем нет, но не знаю где у вас практика такая, а в питере (может что-то изменилось за два года хз), обычно жильцы когда ищут кватриру через агенство то изначально платят две цены, а то и три, плату за аренду на первый месяц хозяину и вторую плату агенту, плюс по любому, ну правда на усмотрение хозяина, плятят залог, обычно тыс 5-10, на случай если уедут счета не погасят итд, так же обычно платят ку полностью, ну или тут тоже как договоришься, никто высчитывать по кв плате 500 руб мы заплатим, а 300 вы не будет, легче это вычесть из основной платы. Единственное сейчас вышел еще платеж за капремонт, тут да не логично чтобы его жильцы оплачивали. до кризиса согласен 20 тыр а то и 25 это квартира в пешей доступности от метро, год назад такая стоила 3,5-4 млн, чуть подальше 2,5-3,5 млн можно было сдавать за 13-18 тыс, это про питер, сейчас с учетом падающего рынка хз сколько стоят квартыры реально, так что немного убавил, всеж кричат чтож упали…
По квартирам доходность 5-6% до вычета налогов, коммуналки и износа. Ну 7% в редких случаях. Раньше просто у всех была уверенность, что недвижка обязана расти и во все проекты закладывали ее 20% ежегодный рост :) Уже не верится, что такое было, но это правда. Эта уверенность не без аргументов. Инфляция, необеспеченность населения жильем, рост цен на разных стадиях строительства — эти факторы объективны и цены как бы должны расти. Только вот что делать в отсутствие платежеспособного спроса? А сейчас вообще непонятно откуда этот спрос появится. И кроме того рынок строительных материалов сейчас полностью отечественный и в условиях падения спроса и высокой конкуренции цены на материалы особо не растут. Но на долгие сроки недвижка лучше любых облигаций. Для нас недвижка как для американцев акции — самый популярный актив. Что бы не было с валютой стены у тебя останутся, а людям надо будет где-то жить. Все кризисы проходят, а стены растут в цене :) Но у американцев прикольнее, была бы у нас система корпоративного управления прозрачной, а культура в этой сфере высокой… и мы бы сейчас в акции побежали.
Тимур Акперов, для нас недвижка это главное то что пощупать можно) походить, переночевать, а не то что можно заморозить, обесценить в ноль, итд))

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP