<HELP> for explanation

Блог им. keylsd

Основные покупатели британской недвижимости далеко не россияне

Основные покупатели британской недвижимости далеко не россияне

Ситуация в экономике России заставила многих людей задуматься не только о диверсификации валютной, но и страновой. Одна из опций – покупка зарубежной недвижимости. Для самых «продвинутых» инвесторов есть варианты, когда покупается недвижимость не жилая (для сдачи в аренду или перепродажи), а инвестиционная. На этом рынке мировой лидер по доходности – Великобритания. Как можно купить номер в британском отеле и получать пассивный доход в 15–20% годовых в валюте, почему стоит вложиться в парковочное место у аэропорта «Глазго» и как нерезиденту получить в Англии кредит под 4–5% годовых? Об этом в интервью TrueInvestor.ru рассказал представитель ведущего продавца британской недвижимости в России Dom International Сергей Чупахин. Вместе со мной вопросы задавал мой отец Сергей. Интервью прошло в ресторане Chelsea GastroPub.

Основные покупатели британской недвижимости далеко не россияне

Кирилл: Сергей, благодарю, что согласился на интервью. Нашим читателям сразу сообщу, что ты не человек со стороны, а немного знаешь моего отца Сергея. Он покупал через вас один объект в Лондоне и сейчас через вас же его продаёт. Я же начну с банального вопроса. На твоём сайте я не нашёл раздела «О компании», поэтому придётся тебе рассказать вкратце о вашей фирме. С чего начали и как пришли в бизнес?

Сергей Ч.: Наша компания создана в 2009 году. Как раз в 2008–2009 гг., когда начался кризис, стали поступать запросы со стороны инвесторов, которые хотели сберечь свои капиталы. Так и началась наша компания. Стали поступать запросы – мы начали их обрабатывать.

Кирилл: Сколько у вас сейчас офисов?

Сергей Ч.: У нас главный офис в Лондоне и есть представительство в Москве. Было в Киеве и в Минске, но сейчас в связи с последними событиями мы решили временно закрыть киевское представительство. В настоящий момент украинским инвесторам, скажем так, крайне тяжело инвестировать за рубеж. Поэтому мы посчитали не целесообразным держать там офис, он себя не окупал. В Минске мы тоже пытались как-то продвигаться, но опять же белорусские инвесторы крайне осторожны и предпочитают общаться, как ни парадоксально, с теми представительствами, у которых нет офисов в Минске.

Кирилл: Где ваш офис в Москве?

Сергей Ч.: Мы сейчас переезжаем в новое здание. Не я занимаюсь этим вопросом. Новый офис будет в центре. На следующей неделе поеду смотреть.

Сергей Б.: Где ещё планируете открывать офис?

Сергей Ч.: Мы думаем о Казахстане, но пока это на рассмотрении. Задумывались о российских регионах. Хотя, к сожалению, по опыту, Питер, например, не столь интересен, как Москва.

Кирилл: Мы с тобой не первый раз общаемся, и нам с Сергеем понятно, что ты занимаешься делом. Но как людям со стороны проверить – реален ли бизнес компании Dom International? Потому что на российском инвестиционном рынке много «фейковых» проектов, много пирамид. Наличие офисов в Москве и Лондоне для инвестора со стороны может показаться недостаточным для подтверждения реальности вашего бизнеса.

Сергей Ч.: Если рассматривать покупку недвижимости в Англии, то компания, через которую вы покупаете, важна как дополнительные услуги. В принципе, вся покупка проходит через юристов, которые являются гарантами сделки, гарантами безопасности. У юристов есть необходимые лицензии, страховка на данный вид деятельности. Здесь не столь важна даже компания, через которую покупать, сколько солидность юристов.

Кирилл: Условно говоря, если я хочу пробить вашу или любую другую компанию, которая занимается в России зарубежной недвижимостью, я пишу им на корпоративный e-mail: «Дайте мне список юристов, с которыми вы общаетесь»?

Сергей Ч.: Нет. У нас компания зарегистрирована в Companies House. Вы заходите на CompaniesHouse.gov.uk, находите там Dom Iternational и видите всю информацию по компании. Это сайт-регистратор всех компаний Великобритании, и он как интернет-страничка налоговой инспекции. Там вся информация: какие налоги платятся, когда, своевременно или нет, кто директор, кто акционеры, когда компания зарегистрирована – вся информация открыта. К тому же мы давно на рынке. И мы 4–6 раз в год участвуем в выставках недвижимости в России, включая те, что проходят в Москве. Нас постоянно видно, у нас радиоэфиры, видеопередачи. Мы, скажем так, стараемся быть на виду.

Кирилл: Насчёт регистрации компании, исходя из российской действительности – это лично для меня не критерий надёжности. Возможно, в Британии это не так. В ответе на мой же вопрос я тебе немножко помогу. У вас ведь на сайте есть конкретные предложения по недвижимости. У этих проектов есть названия, которые можно в сети пробить, узнать кто девелопер, чей проект. Как вариант – выходить на этих девелоперов и через контакты на их сайте писать: «А вы сотрудничаете с Dom International?» Если они скажут «Да», то это очередное подтверждение, что вы существуете не только как офисы и сайт. Как тебе такая схема?

Сергей Ч.: В принципе, да, вы можете запросить контракт. Но обычно строительные компании не столь открыты, как фирмы, которые продают. Ведь им этого не нужно. Им проще работать с 1–3 агентами, и всё, чем работать с тысячью клиентов, которые будут писать и звонить. Для этого им надо набирать персонал, обучать людей. Обычно им это не нужно. Они строят, и это их основная задача.

Сергей Б.: Я подумал, может быть, в подтверждение реальности вашей компании говорить клиентам о структурировании самой сделки? Грубо говоря, есть Dom International, дальше есть застройщик, а между ними юристы застройщика и юристы, которые выступают со стороны покупателя. Если человеку разложить всю структуру, ему проще будет разобраться. Клиент ведь в конечном итоге заключает договор с застройщиком?

Сергей Ч.: Получается, да. Заключает договор с застройщиками, но за безопасность сделки, за проверку объектов и всего остального отвечают юристы. Я покупал несколько объектов жилой недвижимости для себя через агентство, и я даже не знаю, где это агентство располагается. Я нашел их в интернете, созвонился, сказал: «Да, я хочу такой-то объект». Мне предоставили контакты юристов со стороны продавца – я назвал юристов со стороны покупателя. И они общаются друг с другом.

Кирилл: Давай поговорим об объектах, которые у вас в продаже. У тебя, я так понимаю, есть и коммерческая недвижимость, и жилая, и инвестиционная. Поскольку TrueInvestor.ru – это сайт об инвестициях, обсудим вопросы, связанные с инвестиционной недвижимостью. Правильно ли я понимаю, что в данном контексте в основном мы говорим о Великобритании?

Сергей Ч.: Мы занимаемся тремя странами: Италия, Франция, Великобритания. Если рассматривать объекты для инвестиций, то Великобритания наиболее привлекательна с точки зрения инвестиционной составляющей. Франция и Италия – очень красивые страны, но они более привлекательны для отдыха.

Кирилл: Купил виноградник, сиди, наслаждайся жизнью и получай небольшую прибыль?

Сергей Ч.: Да, это больше для себя. Во Франции очень много налогов, которые придётся платить. Даже если вы купите дом, вам нужно будет платить налог. Там есть налог на проживание, налог на роскошь. Все они в конечном итоге съедают прибыль.

Кирилл: Если смотреть по видам инвестиционных объектов, которые вы предлагаете, какие у вас есть?

Сергей Ч.: Получается, студенческие апартаменты, парковки, склады самообслуживания и комнаты в отелях – всё это недвижимость, доступная для инвесторов среднего класса. Если брать офисные здания, это интересный вид бизнеса, но порог входа туда составляет десятки миллионов фунтов.

Кирилл: Тему офисных зданий пока опустим. Поговорим лучше о вложениях для инвесторов среднего класса по европейским меркам. Из всего того, что ты перечислил, какой сегмент наиболее прибыльный?

Сергей Ч.: Наиболее прибыльные из этого класса инвестиций – это комнаты в отелях, потому что вы получаете прибыль не только от сдачи комнаты, но и от работы всего отеля. Допустим, в отеле 100 комнат. Здесь получается, что инвестор, покупая одну комнату в отеле, как бы покупает одну сотую работы всего отеля: работы бара, ресторана, конференц-залов. И это куда интереснее, чем просто получать деньги за аренду.

Кирилл: Мы говорим о том, чтобы инвестор покупал номер на этапе строительства, или рассматриваем вариант, когда отель уже готов?

Сергей Ч.: В основном подобные проекты продаются на этапе строительства. Также можно купить и готовые объекты, но это будет либо перепродажа, либо как сейчас продаётся один объект в Лондоне. Там застройщик получил разрешение на достройку двух этажей, и продаются эти два этажа. А так как объект уже готов, входная стоимость там получается, если брать комнату люкс, – 750 тысяч фунтов.

Кирилл: На какую прибыль можно рассчитывать в сегменте «номер в отеле»?

Сергей Ч.: Любой владелец недвижимости хочет продать её максимально дорого. Если инвестор хочет войти в объект уже на готовой стадии, то недвижимость по всему миру продаётся с расчётом прибыли около 5% годовых. Чтобы получить максимальную прибыль, надо входить на стадии строительства. Тогда есть шанс зарабатывать 10% годовых. Если брать привлечение ипотечного кредитования, то можно увеличить прибыль до 15% и выше в зависимости от объекта и расположения. Вот такие расклады, которые применимы и в сегменте, который мы обсуждаем.

Сергей Б.: Насколько сейчас часто привлекается ипотечное кредитование при работе с инвесторами? Раньше среди застройщиков, насколько я понимаю, оно использовалось больше.

Сергей Ч.: Сейчас есть объекты с ипотекой, но действительно таких проектов стало меньше.

Сергей Б.: С чем это связано? Банкам же такая деятельность выгодна.

Сергей Ч.: Банкам это выгодно, но здесь больше рисков, потому что банк всегда старается войти в объект на стадии, когда он уже готов. Обычно при раскладе 50 на 50, когда половину платит застройщик и половину банк, чтобы построить объект застройщику не всегда хватает выделенных банком денег. И тут больше рисков для инвесторов, что у застройщика может не хватить денег, и тогда он будет вынужден затягивать строительство и искать дополнительное финансирование. Я предпочитаю и рекомендую входить в объект без ипотечного кредитования. В таком случае риск для инвесторов будет меньше и ниже будет вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств. Но, конечно, с участием банка инвестору интереснее, ведь кредитование даёт плечо. Вы получаете ипотечный кредит под 3,5–4 % годовых, что при прибыльности 10% даёт вам дополнительно около 6%.

Кирилл: На твою память, какая максимальная прибыль выходила по комнатам в отелях? Ты говоришь, от 15% и выше. А где предел?

Сергей Ч.: Выше 15% вполне может быть. Сказать конкретно – сложно, потому что на прибыльность влияет много факторов, в том числе и рост стоимости недвижимости в целом по рынку. Например, в Лондоне в прошлом году цены выросли на 18–19%.

Кирилл: Это элитка так выросла или рынок в целом?

Сергей Ч.: Рынок в целом. Элитка выросла чуть больше. Соответственно, если инвестор покупал номер в строящемся отеле по 125 тысяч фунтов в прошлом году, то в этом году, несмотря на то, что отель всё ещё строится, он может продать объект уже за 145 тысяч. При этом прибыльность от объекта, те деньги, которые он будет генерировать, остаётся на таком же уровне. Номер будут сдавать за 100 евро в сутки. Соответственно, доход инвестора, который входил раньше, будет в районе 15–20% годовых и выше. А у нового инвестора этот показатель будет ниже. При этом нужно отметить, что экономика Великобритании очень неплохо себя чувствует и рост на рынке недвижимости, думаю, сохранится.

Сергей Б.: Т.е. по твоим прогнозам в этом году мы можем опять увидеть рост почти на 20%?

Сергей Ч.: Не думаю, что будет 20%. Но динамика будет положительная.

Кирилл: Сергей, хочу обсудить вопрос безопасности вложений. Это отдельная важная тема. Ты говорил, если покупать инвестиционный объект с ипотекой, то могут быть форс-мажоры. Расскажи, какие там риски.

Сергей Ч.: Нет, здесь я хочу пояснить, что я под этим подразумеваю. В Европе – и в частности Великобритании, – если вы покупаете объект на стадии строительства, то там должен быть страховой фонд. Соответственно, застройщик должен страховать свой объект от форс-мажорных обстоятельств. Здесь вероятность того, что вы потеряете свои деньги, крайне мала и стремится к нулю.

Кирилл: На твоей памяти были случаи, когда инвесторы вложились и всё потеряли?

Сергей Ч.: В нашей компании такого не было.

Сергей Б.: Смотри, ты говоришь про страховой фонд. На одном из этапов покупки комнаты в Лондоне мне пришел сертификат страхования. Но вопрос в том, что я заплатил на тот момент в сумме 50 тысяч фунтов, а страховой фонд был на 30 тысяч. Как это соотносится?

Сергей Ч.: Страхуется первый взнос, а остальные взносы были по договорённости с застройщиком.

Сергей Б.: Т.е. в случае форс-мажора я получаю только 30 тысяч?

Сергей Ч.: Да. Но в вашем случае объект практически готовый, у вас всё в порядке.

Кирилл: Это понятно. А были ли в вашей компании страховые случаи?

Сергей Ч.: Мы не работали с такими объектами, где были страховые случаи. В целом скажу, что данный вид бизнеса как инвестиции до кризиса 2008 года был недоступен для инвесторов среднего класса. Это была прерогатива пенсионных и инвестиционных фондов, которые целиком скупали номера в новых гостиницах. Но после кризиса власти ужесточили регулирование фондов и запретили им входить в недвижимые объекты на стадии строительства. После того, как установили это ограничение, застройщики начали искать частных инвесторов, чтобы их рабочие, оборудование не простаивало, а работало. В конечном итоге многие объекты впоследствии продаются пенсионным фондам, чтобы у инвесторов вышла максимально возможная прибыль.

Кирилл: Я правильно понимаю, что данный рынок сформировался, по факту, в 2008 году и ваша компания сформировалась одновременно с рынком?

Сергей Ч.: Да, так и есть. Этому рынку буквально несколько лет, и пока в нашей компании страховых случаев не было.

Сергей Б.: Условия вхождения в некоторые объекты у вас предполагают то, что через какое-то время, например 5 лет, оговорена возможность продажи объекта по цене значительно выше, чем цена покупки. Если человек не хочет продавать, а хочет свои 10–15% годовых в валюте иметь всегда, имеет ли он право отказаться?

Сергей Ч.: Если в контракте прописано, что он обязан продать, то он обязан продать.

Сергей Б.: Чаще всего контракты с обязанностью продавать?

Сергей Ч.: Есть разные варианты. Мы продавали объекты и там, где была обязанность, и там, где по желанию. Для тех инвесторов, которые хотели бы остаться в объекте, но условия договора обязывают продать, мы всегда готовы предложить новые объекты со схожими параметрами по специальным ценовым условиями, что называется, для постоянных клиентов. Так человек выходит из одного объекта и входит в следующий проект.

Кирилл: Насчёт гарантированного выкупа – это отдельная тема. Хотелось бы узнать, насколько и на чём эта гарантия основана? У вас один объект, я помню, стоил около 100 тысяч фунтов. Некий пенсионный фонд гарантировал, что через 3 года готов купить его минимум за 120 тысяч. Но какие гарантии, что через два года он не скажет: «Ребята, я передумал»?

Сергей Ч.: Гарантий таких нет. Заключается договор о намерении с одним-двумя-тремя фондами, но это не гарантированно, например, как в случае у Сергея. Там такой контракт, согласно которому объект продаётся за сумму не менее 161 тысячи фунтов. Если, скажем так, фонд предлагает 160 тысяч, то инвестор, согласно контракту, вправе отказаться. Но если предлагает 162–163 тысячи, то инвестор уже обязан продать.

Кирилл: На своём сайте вы пишите примерную доходность по каждому объекту, которая, в частности, рассчитывается, исходя из так называемого «гарантированного выкупа». И сейчас вы говорите, что, в принципе, он не особо гарантирован.

Сергей Ч.: Скажем так, пенсионному фонду достаточно доходности 5–6%. И это просто шикарная доходность, при которой продать готовый объект не представляет никакого труда. Если отказывается один фонд, объект предлагается другому фонду. Обычно заключается контракт о предварительных намерениях с 2–3 организациями, и та, что предложит лучшую цену, с той и будут иметь дело. Потому что застройщику выгоднее продать объект дороже, т.к. он получает свой процент с продажи. Ему выгоднее продать не за 160 тысяч фунтов, а за 180, потому что его комиссия будет больше.

Кирилл: Как быть, если нет опции гарантированной продажи, но у инвестора через какое-то время возникает желание продать объект?

Сергей Ч.: Обращаетесь в любую риэлтерскую компанию, и она вам всё продаст. Это ведь объект недвижимости, это то же самое, как вы хотите продать квартиру. Вы обращаетесь в любую английскую риэлтерскую фирму и говорите: «У меня есть объект, он приносит столько-то, я хочу его продать за такую-то сумму».

Кирилл: Всё-таки для понимания хочется отмотать немного назад и понять, из каких составляющих складывается доход инвестора от номера в отеле?

Сергей Ч.: Во-первых, это рентный доход. Потом инвестору поступает часть дохода от работы всего отеля, включая бар, ресторан, конференц-зал. По ряду отелей очень хорошую прибыль показывают executive room (номера представительского класса – TrueInvestor). Там селятся руководители компаний. И если они, например, обедают или ужинают в гостиничном ресторане и при оплате говорят: «Запишите на мой номер», то часть от его денег попадут в ваш карман. Ещё одна составляющая дохода инвестора – это то, что, например, некая управляющая компания гарантирует выкуп объекта по цене значительно выше того, что вы платите на момент покупки. И ещё нюанс – это рост рыночной стоимости объекта. Если долгие годы его не продавать, то, исходя из исторических данных, он будет только расти.

Кирилл: Касательно процедуры оплаты, как вообще она проходит?

Сергей Ч.: Процедура оплаты зависит от проекта. Некоторые застройщики разбивают по частям. Некоторые предлагают, например, какой-то интерес до окончания строительства. Есть объекты, где застройщик говорит: «Давайте мне 75% от стоимости объекта, и на эту сумму я буду вам платить 5% годовых вплоть до момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию».

Кирилл: По гостиничным номерам, какой у вас сейчас самый бюджетный вариант в продаже?

Сергей Ч.: На данный момент, наверное, самое интересное – это покупка номера в Royal Albert Dock. У нас там есть как минимум ещё один номер. Цену мы выставляем как на объект на стадии строительства, хотя здание практически готово. В данном случае мы говорим о 135 тысячах фунтов.

Основные покупатели британской недвижимости далеко не россияне

Кирилл: Получается, минимальный вход 135 тысяч. Я на сайте компании я видел поинтереснее вариант. Взять, например, гостиничный номер в Corran Resort & Spa. Там порог входа, судя по сайту, 18 тысяч фунтов.

Сергей Ч.: Да, но это лишь часть номера, 1/26.

Кирилл: Да, но всё равно вход гораздо меньше, чем 135 тысяч. Я так понимаю, что это некий новый продукт, который только появляется на рынке, когда объект продаётся не целиком, а делится на части?

Сергей Ч.: Это не новый продукт, а достаточно старый вид бизнеса, когда ты покупаешь часть номера. Это как в таймшерах, ты покупаешь для себя часть комнаты и приезжаешь туда отдыхать. Только здесь ты приобретаешь объект не для себя, а как инвестицию. По этому объекту выходит 12% годовых гарантированно. Это готовый объект.

Сергей Б.: А на стадии строительства таких объектов не бывает, чтобы частями купить?

Сергей Ч.: Пока нет.

Сергей Б.: Можно ли ожидать их появления? Потому что это было бы очень интересно для инвесторов, если ещё и с небольшой ипотекой.

Кирилл: Опять же это прекрасный вариант, чтобы инвестор зашёл и протестировал, посмотрел, каково это – обладать недвижимостью в Англии, посмотрел, как идут платежи, как всё оформляется. Практика показывает, что даже со сравнительно мелких по европейским меркам инвесторов можно собрать большие суммы. Например, у нас в Пул в доверительное управление в MIG International собрано уже полмиллиона долларов от полсотни человек.

Сергей Ч.: Честно говоря, этим объектом не сильно занимаемся из-за того, что я не знаю, как это оформлять. Т.е. для меня лично не совсем понятно, как вы покупаете 1/26 комнаты. Этот объект у нас достаточно новый. Взяли его недавно попробовать и активно мы его не продаём, большого спроса со стороны инвесторов мы не видим. Мне кажется, в таком случае интереснее просто оформлять номер не на одного человека, а на несколько.

Сергей Б.: Нет, здесь важно, чтобы инвестор понимал, что 1/26 номера принадлежит только ему. А если покупать вскладчину, то всегда должен быть человек, на которого всё оформляется. Это чуть хуже по сравнению с тем, если покупать напрямую.

Сергей Ч.: Нет, можно прописать объект на несколько владельцев сразу. Соответственно, нет какого-то главного человека. Как правило, оформляют на семью: папа, мама, ребёнок. Здесь получается эта же схема – оформляется на группу инвесторов, 10–20 человек.

Кирилл: Т.е. если объект стоит 50 тысяч фунтов и он зарегистрирован на 5 человек, соответственно, автоматически делим на 5, и выходит доля каждого – это 10 тысяч фунтов.

Сергей Ч.: Да.

Кирилл: Дело в том, что в этой схеме нужна группа, которая соберётся и купит. А в случае с Corran Resort & Spa сам девелопер говорит: «Мы сами организуем, просто принесите 18 тысяч, и всё». Мне кажется, это было бы очень крутое направление, если бы вы этим занялись. Это вопрос работы юристов, чтобы они сделали возможность покупать не весь объект целиком, а какую-то часть. Это как элемент увеличения продаж. Я думаю, что таким образом можно увеличить ваши продажи минимум на 20%.

Сергей Ч.: Мы подумаем об этом. Может быть, это будет интересно.

Кирилл: Переходим к следующей теме и следующему виду инвестиционной недвижимости, а именно к студенческим апартаментам. Вообще, какая разница между ними и гостиничными номерами?

Сергей Ч.: Студенческие апартаменты – это чисто рентный доход. Здесь всё зависит от расположения объекта, это самое главное. Чем объект ближе к университету, чем университет больше, тем заполняемость объекта лучше и условия для жизни студента, скажем так, жёстче. Если брать студенческие общежития, которые находятся на достаточно большом расстоянии от университета, то там студент имеет право заключать контракт на 40 недель. В общежитиях, которые находятся рядом с университетом, обычно минимальный контракт на 52 недели. Получается, и за студенческие каникулы студент обязан платить.

Кирилл: Какая здесь прибыль у инвестора? Она такая же, как в гостинице или поменьше?

Сергей Ч.: Чуть меньше, потому что здесь только рентный доход и поступлений от, например, работы всего общежития, его инфраструктуры у инвестора нет.

Кирилл: Ты ранее упоминал в качестве одного из вида инвестиционной недвижимости ячейки на складах самообслуживания и места на парковке. Расскажи об этом подробнее.

Сергей Ч.: Это достаточно интересный вид бизнеса с очень маленьким порогом входа. Мне как раз на днях компания-застройщик прислала отчёт по заполняемости парковочных мест в аэропорту «Глазго». В 2014 году заполняемость вышла на уровне 90%, что, в принципе, очень хорошо.

Кирилл: У вас в продаже ещё есть места на этой парковке? Какой там минимальный вход?

Сергей Ч.: Да, есть. Застройщик сейчас поднял цену до 25 тысяч фунтов за место. Но у нас остался блок мест, который мы брали по старым ценам и сейчас мы можем продать за 20 тысяч.

Кирилл: И какая получается доходность?

Сергей Ч.: На первые полгода там фиксированная гарантированная доходность в 8%. Если заполняемость останется на высоком уровне, то через два года будет 10% или около того.

Кирилл: Расскажи про ячейки на складах. Это вообще интересный объект?

Сергей Ч.: Это интересно, например, для инвесторов с маленьким порогом, кто хочет попробовать подобного рода инвестиции. Потому что стоимость здесь от 3,5 тысяч фунтов и выше. Условия приблизительно те же, что на парковках, но я считаю, что на данный момент парковки интереснее, потому что это аэропорт, в аэропорту всегда заполняемость крайне высока.

Кирилл: А на складах самообслуживания заполняемость зависит от того, как вообще этот бизнес будет развиваться?

Сергей Ч.: Да. Там, например, могут рядом построить другой склад, и доходы сразу снизятся.

Кирилл: Из того, что у вас есть в продаже из инвестиционной недвижимости, что посоветуешь сейчас покупать?

Сергей Ч.: На данный момент безопасный, сравнительно бюджетный и быстрый инструмент получения прибыли – это парковки, потому что вы с первого дня начинаете получать 8% годовых.

Кирилл: Мы говорим об аэропорте «Глазго»?

Сергей Ч.: Да. Кстати, если сейчас мы получим все необходимые разрешения, начнем предлагать парковку ещё в «Хитроу» и «Гатвик».

Сергей Б.: У вас на сайте я видел экзотические объекты, такие как, например, кладбище. Выгодно ли туда вкладывать?

Сергей Ч.: В принципе, достаточно интересный вид бизнеса, но очень плохо, скажем так, идёт на российском рынке в связи с некоторыми предубеждениями. Здесь получается такой же рентный бизнес, только клиенты не буянят, не пьют, не разбивают мебель в вашем номере. В Европе так устроено, что вы покупаете место на кладбище на 10 лет. После этого, если ты не продлеваешь аренду, то туда селят другого жильца.

Кирилл: Какой там минимальный вход?

Сергей Ч.: Честно говоря, я сейчас не помню, потому что это не востребовано. Подобного рода объекты мы продаём на европейский рынок. На российском рынке продажи достаточно плохие.

Кирилл: Ради любопытства, какой там процент доходности?

Сергей Ч.: По доходности нужно уточнять. В первую очередь это арендный бизнес. Есть управляющая компания, которая заключает договор аренды с семьёй умершего. Вы получаете доход – управляющая компания процент от него. В принципе, это такой же бизнес, как студенческие общежития, просто там не пьяные студенты, а тихие покойники.

Кирилл: Чисто для интереса, из чего складывается доход инвесторов в подобного рода объектах?

Сергей Ч.: Помимо рентного дохода, при развитии кладбища идёт рост стоимости земли. Аренда, соответственно, тоже растёт. Было 10 фунтов – стало 20. Плюс опять же здесь вход для инвестора возможен на первоначальном этапе, когда покупается земля.

Кирилл: На этапе строительства могилы!

Сергей Ч.: Совершенно верно.

Кирилл: Ладно, оставим эту тему – перейдём к другой. Я знаю, что нередко наши богатые бизнесмены, которые утыкали своим присутствием весь Лондон, не просто там живут, но ещё и берут займы под залог британской недвижимости. Есть ли такой вариант с объектами инвестиционной недвижимости?

Сергей Ч.: Касательно начала твоей фразы, нужно сказать, что основные покупатели британской недвижимости далеко не россияне. Объём российских инвестиций в недвижимость в Англии крайне мал относительно вложений китайских и арабских инвесторов. Китайские инвесторы владеют у нас 75% всего отельного бизнеса. Поэтому несколько россиян, которые покупают объекты за 10–20 млн, для общего рынка не так важны. Насчёт твоего вопроса, в принципе, взять кредит, конечно, можно.

Кирилл: Для того чтобы упростить мне жизнь, может, ты знаешь, при каких суммах банки готовы будут со мной работать?

Сергей Ч.: Банки не работают с суммами, когда стоимость объекта меньше, скажем, 75 тысяч.

Кирилл: Прекрасно, это уже конкретная сумма. И о каком проценте по займу мы можем говорить?

Сергей Ч.: Если речь об ипотечном займе, то где-то 3–4%, когда ты покупаешь новую недвижимость на заёмные деньги под залог уже имеющегося объекта. По потребительским займам, честно говоря, не могу сказать точно. Думаю, будет где-то 4–5% годовых.

Кирилл: Я узнавал у одного вашего конкурента, и, в принципе, да, мне говорили, что это будет около 4–5%. Это куда лучше, чем проценты в российских банках. А для того, чтобы получить в британском банке кредит, можно ли быть не резидентом, т.е. только с российским гражданством?

Сергей Ч.: Да.

Сергей Б.: Ты говоришь, что объект должен стоить минимум 75 тысяч. И на какую сумму можно рассчитывать? Банк ведь не 75 тысяч даст.

Сергей Ч.: Стоит рассчитывать на немного меньшую сумму.

Cергей Б.: На какой срок этот кредит можно взять?

Сергей Ч.: Потребительские краткосрочные кредиты у нас обычно дают сроком не более чем на 5 лет.

Кирилл: Залоговый объект должен находиться исключительно в Лондоне или в любой точке Великобритании?

Сергей Ч.: Банку абсолютно без разницы. Главное, чтобы он был под британским законодательством, имел определённую стоимость, и банк мог в каких-то случаях быстро его продать.

Кирилл: По кредитованию, кажется, всё спросили. Сергей, какие строишь планы на будущее, будет ли компания запускать новые проекты?

Сергей Ч.: Сейчас мы как раз работаем над новым для нас проектом, где мы будет отвечать за всё целиком, без посредников. Мы сами покупаем площадь, проектируем и строим. Я надеюсь, что это будет очень интересный проект. Мы берём землю в городе Бирмингем. Будет гостиница под управлением Hilton. По её расположению, если сравнивать с Москвой, то это как на Красной площади, т.е. в самом центре, самый лакомый кусочек.

Сергей Б.: Порог входа ещё неизвестен?

Сергей Ч.: Порог входа составит примерно 120 тысяч фунтов, это без ипотеки. По вопросу ипотечного кредитования инвестора мы ведём переговоры с одним банком.

Кирилл: Т.е., может быть, минимальный вход будет не 120 тысяч, а, скажем, 60?

Сергей Ч.: Да, будем стараться сделать ипотечное кредитование для инвесторов.

Сергей Б.: Это было бы очень кстати. Я бы из моего объекта сразу перешёл в этот.

Кирилл: Я бы тоже поучаствовал. Какие ещё у Dom International планы?

Сергей Ч.: Если всё сложится с проектом в Бирмингеме, где мы выступаем как застройщик, то от этого будут зависеть наши дальнейшие шаги. Мы хотим предлагать российскому рынку хорошие качественные объекты, чтобы было интересно всем – и нам, и инвесторам.

 ссылка на оригинал

 

Очень много текста, на половине уснул
avatar

Sky

хаха, когда пора уже забирать бабосы из мелкобритании — тут раскрутка их реэлтеров! :))) хотя лохов и тормозов навалом — лох он вечен!
avatar

Petr S

Petr S, не правильно… не лох, а «продвинутый инвестор».
avatar

YOSHI

Почем однушка у них кв так 37-40?
avatar

Байкал


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP