SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. inetmakers
Про инвестиции в недвижимость
- 30 марта 2013, 13:52
- |
Инвестиции в материальные активы, такие как недвижимость могут давать большее чувство контроля. Вы можете прийти к покупке недвижимости и так или иначе будете чувствует себя безопаснее, чем подвергая свои сбережения прихотям фондового рынка.
Идея покупки дома для сдачи в аренду может показаться привлекательной. Особенно сейчас, когда цены на жилье по-прежнему не высокие, хотя и растут во многих местах, а процентные ставки находятся на уровне, который очень стимулирует вас занимать. И если вы думаете о выходе на пенсию, то доходы от аренды могут служить защищенным от инфляции аннуитетом, так как арендная плата, вероятно, будет возрастать с течением времени.
Но наше восприятие ситуации может быть обманчивым. «Существует много своеобразных рисков, связанных с получением дохода от аренды», сказал Кристофер Дж. Майер, профессор недвижимости, финансов и экономики в Columbia Business School. «Риски — это слово, которое экономисты используют для случаев, когда многое может пойти не так, даже если “не так” происходит не часто”.
Том и Анна Фогель
Том и Анна Фогель семейная пара на пенсии, им чуть больше 70-ти и они опытные рантье. Я знаю, что они осведомлены о рисках, и сталкивались с проблемными арендаторами в прошлом. Тем не менее, со значительной частью своих пенсионных сбережений вложенной в депозитные сертификаты, которые приносят менее 1 процента, они думают, что сделали бы бы лучше, купив ранее дом для сдачи в аренду. И они недавно купили за $ 350000 пяти-комнатный дом в их родном городе — Германтаун, штат Мэриленд и они ожидают, что получат около 6 процентов доходности от своих инвестиций, а также некоторые налоговые льготы.
В статье NYT, которую мы перевели для Вас разбираются возможные риски инвестиций в объекты недвижимости, делаемые с целью получения арендной платы.
Следует подчеркнуть, что американские риски и возможности практически совпадают с российскими. Все что там в статье разобрано, все и к России подходит абсолютно точно, за тем исключением, что в РФ в основном покупаются для сдачи в аренду не дома, а квартиры.
Что можно подчеркнуть из этой статьи: во первых то, что рынок действительно работает, и я бы сказал так – имеет тенденцию быть эффективным, в статье еще раз подчеркивается моя мысль высказанная в вот этой программой статье. Доходности так или иначе рынком замечаются, так как все больше игроков видят в данном случае американский рынок недвижимости и приходят на него, снижая доходности в будущем. То что сейчас некоторые российские акции способны по приносимому доходу вырасти в 6 и более раз (и это при низком риске) – это временная аномалия, спешите подписываться на мои услуги и формируйте свой портфель недооцененных российских бумаг, если иностранцы придут раньше (ну или часть наших денег с условного Кипра) то Вы просто не успеете.
Второе, в статье видно значение амортизации как фактически налоговой льготы, привожу полностью:
Доходы от аренды облагаются налогом по обычным ставкам, но эксперты говорят, что существуют возможности для вычетов. Это потому, что вы можете вычесть амортизацию из арендных доходов, не включая стоимость земли, но учитывая износ самого здания, а так же всех капитальных улучшений. В большинстве случаев, здание будет амортизироваться в течение 27,5 лет (в РФ 30 лет). Таким образом, если фактически здание стоит $ 200.000, вы сможете вычесть около $ 7,200 в год, это вместе с операционными расходами, которые часто настолько высоки, что вместе с амортизацией позволят практически уничтожить бумажную прибыль.
В России практически то же самое, но нужна фирма, работающая не по упрощенной схеме налогообложения. В начале 2012 года я сделал достаточно подробный инвестиционный проспект с расчетами автоматизированными в Excel, где предлагается за счет выпуска ценных бумаг финансировать строительство и эксплуатацию рентных домов, с учетом вот этой всей амортизации и операционных расходов. Вот там получалась реально рентная бумага способная приносить 10-15% годовых в течении десятилетий. Думаю в России подобные фонды были бы очень интересны, так как народ у нас темный, а иметь защищенную от инфляцию вечную ренту захотели бы многие. У меня руки не доходят этим проектом заняться – пишите если у Вас есть к этому интерес и Вы сами серьезный инвестор, можем и замутить проект.
Ну и третье. Почитайте подробно эту статью и поймите, что покупка недвижимости – это такая же инвестиция, как и акции, только она требует помимо денег так же времени и труда. И квартира (квартирка как говорят в Москве) не есть главная и единственная инвестиция.
Идея покупки дома для сдачи в аренду может показаться привлекательной. Особенно сейчас, когда цены на жилье по-прежнему не высокие, хотя и растут во многих местах, а процентные ставки находятся на уровне, который очень стимулирует вас занимать. И если вы думаете о выходе на пенсию, то доходы от аренды могут служить защищенным от инфляции аннуитетом, так как арендная плата, вероятно, будет возрастать с течением времени.
Но наше восприятие ситуации может быть обманчивым. «Существует много своеобразных рисков, связанных с получением дохода от аренды», сказал Кристофер Дж. Майер, профессор недвижимости, финансов и экономики в Columbia Business School. «Риски — это слово, которое экономисты используют для случаев, когда многое может пойти не так, даже если “не так” происходит не часто”.
Том и Анна ФогельТом и Анна Фогель семейная пара на пенсии, им чуть больше 70-ти и они опытные рантье. Я знаю, что они осведомлены о рисках, и сталкивались с проблемными арендаторами в прошлом. Тем не менее, со значительной частью своих пенсионных сбережений вложенной в депозитные сертификаты, которые приносят менее 1 процента, они думают, что сделали бы бы лучше, купив ранее дом для сдачи в аренду. И они недавно купили за $ 350000 пяти-комнатный дом в их родном городе — Германтаун, штат Мэриленд и они ожидают, что получат около 6 процентов доходности от своих инвестиций, а также некоторые налоговые льготы.
В статье NYT, которую мы перевели для Вас разбираются возможные риски инвестиций в объекты недвижимости, делаемые с целью получения арендной платы.
Следует подчеркнуть, что американские риски и возможности практически совпадают с российскими. Все что там в статье разобрано, все и к России подходит абсолютно точно, за тем исключением, что в РФ в основном покупаются для сдачи в аренду не дома, а квартиры.
Что можно подчеркнуть из этой статьи: во первых то, что рынок действительно работает, и я бы сказал так – имеет тенденцию быть эффективным, в статье еще раз подчеркивается моя мысль высказанная в вот этой программой статье. Доходности так или иначе рынком замечаются, так как все больше игроков видят в данном случае американский рынок недвижимости и приходят на него, снижая доходности в будущем. То что сейчас некоторые российские акции способны по приносимому доходу вырасти в 6 и более раз (и это при низком риске) – это временная аномалия, спешите подписываться на мои услуги и формируйте свой портфель недооцененных российских бумаг, если иностранцы придут раньше (ну или часть наших денег с условного Кипра) то Вы просто не успеете.
Второе, в статье видно значение амортизации как фактически налоговой льготы, привожу полностью:
Доходы от аренды облагаются налогом по обычным ставкам, но эксперты говорят, что существуют возможности для вычетов. Это потому, что вы можете вычесть амортизацию из арендных доходов, не включая стоимость земли, но учитывая износ самого здания, а так же всех капитальных улучшений. В большинстве случаев, здание будет амортизироваться в течение 27,5 лет (в РФ 30 лет). Таким образом, если фактически здание стоит $ 200.000, вы сможете вычесть около $ 7,200 в год, это вместе с операционными расходами, которые часто настолько высоки, что вместе с амортизацией позволят практически уничтожить бумажную прибыль.
В России практически то же самое, но нужна фирма, работающая не по упрощенной схеме налогообложения. В начале 2012 года я сделал достаточно подробный инвестиционный проспект с расчетами автоматизированными в Excel, где предлагается за счет выпуска ценных бумаг финансировать строительство и эксплуатацию рентных домов, с учетом вот этой всей амортизации и операционных расходов. Вот там получалась реально рентная бумага способная приносить 10-15% годовых в течении десятилетий. Думаю в России подобные фонды были бы очень интересны, так как народ у нас темный, а иметь защищенную от инфляцию вечную ренту захотели бы многие. У меня руки не доходят этим проектом заняться – пишите если у Вас есть к этому интерес и Вы сами серьезный инвестор, можем и замутить проект.
Ну и третье. Почитайте подробно эту статью и поймите, что покупка недвижимости – это такая же инвестиция, как и акции, только она требует помимо денег так же времени и труда. И квартира (квартирка как говорят в Москве) не есть главная и единственная инвестиция.
2 комментария
хрень полная. самый глупый бизнес, а впрочем это и бизнесом назвать нельзя. Спросите какая отдача в процентах на капитал у любого, даже у самого влачащего жалкое существование бизнесмена. И все станет на места.
- 30 марта 2013, 22:50
теги блога inetmakers
- Apple
- Berkshire Hathaway
- CAPE
- Dow Jones
- ETF
- HP
- Microsoft
- nikkei
- NYSE
- QE
- S&P500
- value
- Азия
- акции
- банк Японии
- банки
- баффет
- безработица
- бизнес
- биржевые фонды
- Блумберг
- буровые
- Газпром
- деньги
- дефолт
- дивиденды
- долг
- доходности
- Европа
- заговор
- золото
- инвестирование в акции
- инвестирование в россию
- инвестиции
- инвестиционный портфель
- инвесторы
- инфляция
- йена
- канада
- кипр
- количественное смягчение
- кредит
- Купи
- манипуляции
- маржинальная задолженность
- миллиардеры
- ммвб
- монеты
- налог
- налоги
- недвижимость
- недвижимость в США
- нефть
- облигации
- оффтоп
- палладий
- пенсии
- пенсионные деньги
- подмосковье
- политика
- портфель
- портфель акций
- правила
- Предприниматели
- прибыль
- прогноз
- риски
- Роберт Шиллер
- Россия
- РФ
- рынок
- серебро
- сланцевая нефть
- спекуляции
- спрос
- сроки
- ставки
- США
- Твиттер
- трейдеры
- трейдинг
- Уголь
- Уоррен Баффет
- фонды
- Форекс
- фрс
- фундаментал
- Фундаментальный
- фундаментальный анализ
- хедж-фонд
- ЦБ
- ценные бумаги
- цены
- цитата
- шорты
- штаты
- эффективность рынка
- Япония
- 2012