SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. surviveordie
Парадокс рынка недвижимости
- 28 марта 2024, 11:09
- |
Любопытная ситуация складывается на рынке недвижимости. Пока квартира находится на руках у застройщика он её втюхивает за 10 миллионов за 40 квадратов. (За расчёт взял Казань как один из самых спекулятивных рынков жилья в стране.) Как только она переходит в руки незадачливого покупателя она во первых тут же становится вторичкой плюс её стоимость теперь не 10 миллионов а на 2-3 миллиона ниже. Классно? Я тоже так думаю.
И дойдет, если по пути не свернет к обрыву…
Другой вопрос, что будет с квартирами на горизонте 5+ лет!?
Почитал чему сейчас учат это же ппц !!!
Собственно, так многие и делают, гасят минималку, лишний кэш на вклады под больший процент.
Схема остается выгодной для ипотечника в ценовом диапазоне до 20 млн руб. (если не гасить досрочно) даже со сложившейся на рынке 20% премией застройщику относительно вторички.
Студия в Мск, цена в ДДУ 8.9M, застрой за нал хотел 7M, полные расходы (взнос + ОФЗ + частично пришлось из «своего кармана» поплатить) 5.6М.
Причём когда ОФЗ погасится, суммы хватит, чтобы досрочно остаток задолженности полностью загасить.
Но я брал это, когда ипотека 0.1% на весь срок была. Как сейчас — не знаю, считать надо.
Тот кто брал три года назад и раньше, с натяжкой можно считать выгодоприобретателями, они могут вывести свой объект на рынок б.у и остаться с минимальным профитом, остальные встряли на долго.
Eugen Invest Malina,
«оплата взноса дорогими деньгами» — взнос 20% от цены по семейной ипотеке. Во вторичке взнос тоже придется оплачивать дорогими деньгами.
«повышении цены от бу +20-40%» — гиперболизация, 20% по рынку, ни о каких 40% премии застройщику нет и речи. Половина из этих 20% экономится в первый же год кредита: 19% годовых вторичка vs 6% годовых первичка, разница 13%. Умножаем на долю кредита в цене квартиры (80%, т.е. без первоначального взноса), получаем 10,4%. В последующие годы кредит на вторичку, скорее всего, подешевле будет, но всё равно за 19 лет оставшиеся 10% разницы в цене отыграются многократно.
«тот кто брал три года назад и раньше, с натяжкой можно считать выгодоприобретателями» — теория, на практике всё хорошо, текущие цены на вторичку уже превысили цены ковида на новострои более, чем на 30%. Рост 30+% на свой капитал + на заемный, т.е. по сути они проторговали с плечом без рисков маржин-колла, на котором фондовые плечевики массово посыпались в начале СВО.
«остальные встряли надолго» — сейчас спекулятивную функцию льготной ипотеки урезали, это правда, но схема продолжает работать как долгосрочная защитная инвестиция от рублевой инфляции.
Ваша схема может быть выгодной при очень длинном отрезке времени от 10 лет при условии что нужно сильно-сильно потерпеть и платить 5 лет банку солидный кэшфло, что в итоге делает схему ставкой против ЦБ и инфляции.
«Платить 5 лет банку солидный кэшфло» — ну, 8,6% от цены квартиры в год, не такой и солидный, если смотреть объективно. Но если субъективно… ведь для медианных зарплат это действительно серьезное обременение для личного бюджета. Люди могут не справляться и желать закрыть кредит досрочно продажей квартиры, оставшись в итоге с минусом.
«что в итоге делает схему ставкой против ЦБ и инфляции» — ставкой на инфляцию, чем выше инфляция, тем выше выхлоп.
По всем пунктам спорить с вами не буду, так и есть кроме тонкостей. Лично я не верю что гос-во просто так отпустить инфляцию, сейчас это вопрос принципиальный, народ обязан тянуть лямку с двойной силой, ипотека назначена главнейшим стимулом труда населения, и это стратегия не короче чем 10 лет, вполне может стать что инфляцию будут душить всеми доступными методами, даже путём стагнации экономики. Ну не ради этого стратегия экономических властей строиться, чтот бы построить а потом отдать населению дешевые квартиры?
по перекачиванию госбюджета в карманы заинтересованных лиц
— ипотека на вторичку под 16%
— ипотека на первичку под 6%
А 16% под вторичку можно взять на что-угодно, какая понравилась хата, такую и бери. Дождаться снижения ставки и рефинансировать. Это мало кто понимает — и несутся люди на первичку, по оверпрайсу покупая хаты.
Не дождётесь. Не для того её повышали, чтобы снизить. ЦБ будет кормить всех завтраками в стиле ФРС, при этом как минимум держа ставку на том же уровне.
по мне так в рынок не должно гос-во вмешиваться
Банкиры не дадут вам шибко набарыжить
Если нет, то зачем пишите неправду.
В графике платежей четко стоит сумма погашения процентов кредита и тела кредита
А по сути что этот миллион, что эти триста рублей — абсолютно одни и те же деньги. Тупо их называть по-разному. Ну называют их банки по-разному, суть то от этого не меняется. Как и стонать, что хитрын банки сначала заставляют платить проценты, а потом тело долга.
Наколешь систему и хитрых банкиров! Вот они локти то искусают!
Логан, Сандеро, Солярис 12000$ стоили.
Сейчас посмотрите на Солярис — 2100000 р. или 22500$
В 2 раза подорожание и не в рублях
Его же госсубсидиями доливают, то есть повышение стоимости объектов застройщиками — это просто барыжничество заинтересованных лиц
Если говорить статьями уголовного кодекса — это необоснованное обогащение
ипотечник с льготкой ничего не выигрывает
он платит столько же сколько платил бы и до льготки;
а то что субсидирует (якобы недополученные проценты) государство прямым поток льется на карман ворам
гениальное по наглости воровство
то есть за все платит госбюджет
Преступная связка из чишун, застроев и банков просто попилили будущие платежи ипотечников на 10 лет вперёд. Схема не рухнет если ипотечники будут платить, а они будут т.к народ у нас послушный и боязливый и жадный, почку продадут но за ипотеку оплатят.
А госбюджет это гибкая материя, собирается из налогов которая стройка даёт. Бюджет в плюсе, только это всё ложиться на будущее, расчет именно что ипотека не сложиться в ближайшие 5 лет
https://www.dp.ru/a/2024/03/28/v-peterburge-rezko-viros-objom?ysclid=lub716gwbr411196707
Так в штатах и случилось. Там только дома покупают
Так почему в отношении другого актива — недвижимости это кажется странным?
У нас нет, конечно, всякого рода деривативов на недвижку. Но шухер, думаю, что будет. Или может людям нравится жить в малогабаритных однушках и студиях? Как знать
Это какой уровень необучаемости, чтобы с учетом событий последних пяти лет про предпосылки заикаться?
Тут жадность превалирует застройщиков и собственников.
А кому по наследству квартирки достались? Какая там себестоимость? Там износ будет 25-50%
Квартира на первом этаже, окна в угол, стенка спальни c лифтом, непрямые углы, хозяин банкрот может дешевле нормальных стоить.
Ваше право не верить. Также можете сидеть со своими квартирами и чего-то ждать (спада, как в 2016-17 годах).
Когда СВО закончится будет интересно, толпа народа от вояк и ВПК привыкла приличные деньги получать от государства, а там маленький зверек писец подберется незаметно. Первый раз в рф такое что ли?!
что мешает купить квартиру на котловане и продать ее по договору переуступки позже и с хорошим наваром? в собственность при этом оформлять не нужно.
В больших городах и в ЖК с хорошей инфраструктурой цены на новострой растут каждый месяц.
У них сейчас доходность 16-18% годовых.