Aneto, я полностью согласен. Жилая недвижимость может обгонять инфляцию, может отставать, но на длинном горизонте то, о чем пишут исследователи и что я пересказал. Цикличность однозначно есть. Считать в доходах домохозяйства (это более правильно, чем в зарплатах, ибо недвижимость это обычно совместная покупка) тоже верно. Я ничего менять не пытаюсь. Недвижимость — это недвижимость. Просто класс активов, у которой есть плюсы, если минусы, но нет никакой магии, которую впаривают те, кому нужно, чтобы вы несли свои деньги туда. В этом смысле недвижимость не отличается от акций, драгметаллов, крипты, и прочего, когда пытаются внушить «не, на самом деле надо вот сюда, купишь это и решишь свои проблемы». Недвижимость — важная, самая базовая часть человеческой жизни и комфорта.
Aneto, я не очень понимаю, что вы хотите. Есть общее правило по жилой недвижимости (для всего мира), оно связанно с тем, что жилье это главная статья трат домохозяйства и есть прямая связь между жильем и стоимостью труда (и инфляцией через все это)
1. На длинных периодах номинальная цена недвижимости и инфляция практически совпадают.
2. С учетом всех трат жилая недвижимость отстает от инфляции на 1%-1.5% в год. Опять же на длинном периоде.
Не важно, Москва это, не Москва, нигде в мире жилая недвижимость на длинных периодах (десятилетия) не может обгонять постоянно инфляцию, это математически невозможно (исключая регионы с кратным ростом населения). Если вас устраивает, что инвестиции в недвижимость спасут большую часть ваших сбережений от инфляции (а это так) — то это прекрасно. Просто есть идиоты, которые верят, что они инвестициями в недвижимость обгонят инфляцию. Ну что с дураков взять. Особенно это смешно, когда люди инвестируют в недвижимость с плечом (т.е. помимо амортизации несут еще и процентные расходы), но это уже сродни веры в гороскоп — если очень хочется можно верить в любую лабуду.
Aneto, так я вам и говорю, берите периоды от 10 лет, они у Сбера тоже появятся через Х лет, и вы сами убедитесь, что все и так знают. На длинных периодах инфляция и стоимость жилья совпадают, а если посчитать все затраты, то незначительно отстает. У Сбера и у IRN одинаково достоверные данные, вопрос в продолжительности. Западные исследователи вообще берут для исследования 100 летний период и разбивают на декады. На моем графике наглядно видно, почему по 5 годам нельзя делать выводы, и это я вам еще короткий график дал, вот как правильно.
Aneto, в прямом. Идете на IRN.ru и смотрите, насколько выросла московская вторичка за 10 лет, на 80%. Далее смотрите инфляцию накопленным итогом за это же время 118%.
Далее делаете еще коррекцию на амортизацию, ведь вторичные квартиры — это не картошка, не молоко, не цемент и не бензин, в отличие от всех этих товаров, вам в купленную вторичку надо вкладывать деньги, чтобы получить ту итоговую сумму, что вы получите. И вот вам пример того, где в супергорячем рынке (Москва) за 10 лет люди получили отставание от инфляции. Это норма, везде так. Первичка отличается от вторички. Не просто в плане льготки, а в плане того, что первичная недвижимость каждый раз возводится заново, и инфляция (например инфляция труда) там отражается мгновенно на себестоимости.
Aneto, по пунктам 1-3, в целом, согласен, упростил… Налоги нигде не считал, ни в недвижке ни в депозитах, ни в акциях (дивиденды). По пункту 4, я все активы корректировал на инфляцию в т.ч. и недвижку.
Aneto, пришить можно всё что угодно.
Вот, например, я — татарин.
Купил ЭсЭфАй и пишу в телеге — купил.
У меня есть подписота — и они тоже возможно купили.
Я же не требую отчета от каждого.
На 1,000 продал. Ну а кто не продал бы.
Вопрос, а кто купил 500 тыс. бумаг 10 апреля в 18:20?
Неужели долларовый миллионер у меня в подписоте?
Aneto, ну какое определение.
Заключат ДСС — они же не полные кретины.
Да и зачем кого-то и куда-то гнать.
Месячная подписка от тысячи баранов позволяет грести миллионы.
Главное, чтобы они платили.
Aneto, то есть если Черных купит одну акцию Диасофта и скажет, что пора брать — это манипулирование?
И кто от этого пострадает?
Тимофей был бы счастлив выскочить, если б кто-то разогнал.
Но парню не свезло.
Aneto, все везде манипулируют массами, в этом суть рыночной экономики, в основе которой маркетинг — наука о манипулировании массами. РДВ говорили «покупайте акцию», чтобы продать свой пакет. Продавцы печенья говорят «покупайте печенье», чтобы продать свои складские запасы печенья.
1. На длинных периодах номинальная цена недвижимости и инфляция практически совпадают.
2. С учетом всех трат жилая недвижимость отстает от инфляции на 1%-1.5% в год. Опять же на длинном периоде.
Не важно, Москва это, не Москва, нигде в мире жилая недвижимость на длинных периодах (десятилетия) не может обгонять постоянно инфляцию, это математически невозможно (исключая регионы с кратным ростом населения). Если вас устраивает, что инвестиции в недвижимость спасут большую часть ваших сбережений от инфляции (а это так) — то это прекрасно. Просто есть идиоты, которые верят, что они инвестициями в недвижимость обгонят инфляцию. Ну что с дураков взять. Особенно это смешно, когда люди инвестируют в недвижимость с плечом (т.е. помимо амортизации несут еще и процентные расходы), но это уже сродни веры в гороскоп — если очень хочется можно верить в любую лабуду.
www.irn.ru/gd/za-10-let/#begin
Далее делаете еще коррекцию на амортизацию, ведь вторичные квартиры — это не картошка, не молоко, не цемент и не бензин, в отличие от всех этих товаров, вам в купленную вторичку надо вкладывать деньги, чтобы получить ту итоговую сумму, что вы получите. И вот вам пример того, где в супергорячем рынке (Москва) за 10 лет люди получили отставание от инфляции. Это норма, везде так. Первичка отличается от вторички. Не просто в плане льготки, а в плане того, что первичная недвижимость каждый раз возводится заново, и инфляция (например инфляция труда) там отражается мгновенно на себестоимости.
Человек не хочет иметь убытков. Такое заболевание у многих, я бы даже сказал у 99%. К сожалению. Даже сто рублей.
Она у него тоже есть
Так что перспектив таких в ближайший год не вижу.
Обязательно прислушаюсь (или нет)
Вот, например, я — татарин.
Купил ЭсЭфАй и пишу в телеге — купил.
У меня есть подписота — и они тоже возможно купили.
Я же не требую отчета от каждого.
На 1,000 продал. Ну а кто не продал бы.
Вопрос, а кто купил 500 тыс. бумаг 10 апреля в 18:20?
Неужели долларовый миллионер у меня в подписоте?
Заключат ДСС — они же не полные кретины.
Да и зачем кого-то и куда-то гнать.
Месячная подписка от тысячи баранов позволяет грести миллионы.
Главное, чтобы они платили.
И кто от этого пострадает?
Тимофей был бы счастлив выскочить, если б кто-то разогнал.
Но парню не свезло.