стандартная доходность в жилой недвижимости без кредитного плеча, деления и посутки.
я обычно для расчета текущей доходности беру денежный поток + ожидаемый прирост стоимости объекта (консервативно, по инфляции = 7% в год). Складываем первое и второе и понимаем, есть ли альтернативы получше.
Лично для меня ответ — жилая без интересной ипотеки/рассрочки не имеет смысла. 

Надо раз в год индексировать, как это и принято в коммерческой недвижимости. Возможно даже символически. Чтобы у арендатора не было потом шока.