Список проголосовавших за комментарий "Алексей Терновский, <br/> <ol><li><p><strong>Застройщики работают через проектное финансирование.</strong><br/> Банк открывает застройщику кредитную линию под обеспечение будущих продаж (средства дольщиков на эскроу-счетах). Эти кредиты выдаются из депозитных ресурсов банка — фактически, под залог «будущих квадратных метров».</p></li><li><p><strong>Льготная ипотека удерживает спрос на первичку.</strong><br/> Даже при падении реального платежеспособного спроса банки через программы господдержки продолжают обеспечивать доступность кредитов для покупателей новостроек. Это подогревает цены на первичке, несмотря на общую стагнацию доходов населения.</p></li><li><p><strong>Механизм резервирования заставляет банки поддерживать высокие цены.</strong><br/> Чем ниже цены на первичном рынке, тем меньше залоговая стоимость проектов и тем выше риски невозврата кредитов для банков. Поэтому система заинтересована в <em>поддержании номинально высоких цен</em> — это улучшает показатели балансов и снижает потребность в дополнительных резервах.</p></li><li><p><strong>На вторичке таких рычагов нет.</strong><br/> Там нет проектного финансирования и «льготки», а спрос формируется живыми деньгами. Поэтому вторичный рынок быстрее отражает реальное состояние экономики и снижается или стагнирует при росте ставок.</p></li></ol><p>Таким образом, <strong>разрыв между первичкой и вторичкой — следствие институциональной поддержки цен</strong> на уровне банков и государства, а не рыночной динамики спроса и предложения.</p>"