Список проголосовавших за комментарий "Финансовый Архитектор, если я покупаю целиком объект, то да. Но если я участник коллективных инвестиций, то у меня всегда есть альтернатива размещения небольшого капитала в другом месте или фонде. Поэтому фонд вряд ли сможет обкэшить СЧА, если попытается продать другому такому же фонду даже просто при нормальных доходностях на рынке сильно дороже 12-ти годовых АП. Это не совсем корректное сравнение с моей стороны, но для простоты СЧА фонда это как тело длинной облигации с примерной датой колл оферты. Но в моменте облигация может спокойно стоить ниже номинала и выше номинала. Это не прямая аналогия, конечно. Для крупного покупателя бывает просто нет другой альтернативы (комерческая недвижимость это все-таки не типовой продукт) и поэтому сделка может происходить по цене сильно отличающейся от расчетной, но как это учесть частному инвестору? Никак. Поэтому я убрал из своей модели потенциальную переоценку самой недвиги по затратному или сравнительному методу и оставил только доходный."