Список проголосовавших за комментарий "Дмитрий Овчинников, пока, к сожалению, наша дискуссия подтверждает тезис, что рынок аренды жилой недвижимости у нас такой, как есть, потому что физик (в данном случае вы), просто не умеете считать.<br/> <br/> Я вам рекомендую перепроверить свои цифры, потому что они, повторяюсь, завышенны в 1.5, а то и 2 раза. Вот мои расчеты, чтобы вы могли потом самостоятельно их проверит. Если вы считаете, что инвестиции в недвижимости на горизонте 14 лет дают рост в 4 раза, это соответствует примерно 10.5% доходности по сложному проценту.<br/> <br/> Вот калькулятор сложных процентов — <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Fcalcus.ru%2Fkalkulyator-investicij&s=1680479393">calcus.ru/kalkulyator-investicij</a><br/> <br/> Чтобы это получить, вам надо добавить налоги и амортизацию. Так вы выходите на 11.5-12%. Такой доходности на рынке жилой недвижимости нет, она почти в 2 раза ниже.<br/> <br/> Аренда однушки в СПБ в 2014 году составляла 21.8 тысяч рублей — <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Fwww.bn.ru%2Fgazeta%2Farticles%2F209184%2F&s=3095453088">www.bn.ru/gazeta/articles/209184/</a><br/> <br/> Сейчас аренда однушки 45 тысяч -https://www.fontanka.ru/2024/10/21/74235401/<br/> <br/> Пользуемся и считаем по калькулятору сложных процентов на срок 10 лет. По моим подсчетам это 7.7%. И это ПОСЛЕ грандиозного роста арендных ставок на 30% в этом году.<br/> <br/> Т.е. аренда не растет даже близко темпами в ваших расчетах. Вы можете повторить это же самое и с ценой квадратного метра. Там тоже нет двузначного роста. Объясните мне, если ни цена квартиры не растет по 10% в год, ни аренда, на долгих промежутках, как можно хотя бы в теории получить совокупный рост, превышающий 10.5%?<br/> <br/> Дальше, вы купили паркинг и считаете, что зарабтываете на нем 10% в год. Вопрос — зачем? Я полностью с вами согласен, что недвижимость — это консервативные инвестиции, их надо иметь в портфеле. Добрые люди ведут расчет доходности разных ПИФов недвижимости, после вычета налогов. Берется биржевая цена пая, берутся квартальные выплаты, вот таблица<br/> <br/> <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Fdocs.google.com%2Fspreadsheets%2Fd%2F1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig%2Fedit%3Fgid%3D1114197548%23gid%3D1114197548&s=3820988292">docs.google.com/spreadsheets/d/1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig/edit?gid=1114197548#gid=1114197548</a><br/> <br/> Если бы вы, как я, просто на бирже купили определенные фонды, ну например СФН Коммерческой недвижимости, вы бы получали 13%. Все налоги за вас платит и отчитывается брокер. У вас нулевой простой. Вы не зависите от одного объекта. Сейчас куча ПИФов коммерческой недвижимости продаются на 30-40% ниже СЧА и дают доходность до налогов 13-14% в год (и платежи растут), а после 11-12%. Ну квартиру я могу понять, особенно если у вас дети. Но паркинг зачем, если эта форма коммерческой недвижимости, со сдачей бывают проблемы и месячные простои, продать очень сложно порой, если можно больше заработать и проще реинвестировать просто парой кликов в телефоне в бумажную коммерческую недвижимость?"