Список проголосовавших за комментарий "Дмитрий Овчинников, нет, я самостоятельно не считал, IRN считаю нормальным источником, но не понимаю, что вы находите странным в том, что совокупная доходность (удорожание + аренда), может находиться на уровне, чуть выше или чуть ниже депозитной — так оно по жизни и происходит. Ну вот прямо сейчас депозиты дают 20% годовых. Объект за 10 миллионов можно сдавать 60 тысяч рублей при хорошем сценарии, правда не во всех городах. Это 7.2% грязными, отнимаем налоги, амортизацию и все затраты, уходим ниже 6%, будет ближе к 5%, особенно если были простои. Итого, чтобы приблизится к доходности депозита, цена за год должна вырасти на 15%. Навряд ли это произойдет, поэтому мы получим год, когда совокупная доходность аренда+изменение цены квартиры отстает от депозита. Но было немало годов, когда начали заливать деньги ипотекой, когда темпа прироста были бодрыми и обгоняли депозит. В целом, особенно если вы учитываете трудозотраты, разница с депозитом недостаточная, чтобы это было интересно. На бытовом уровне это легко понять, потому что вы легко найдете людей, которые на фонде больше 10 лет, или у которых рестораны и автомойки больше 10 лет, но потраховшись с арендой жилья больше 10 лет, люди или меняют квартиру на коммерцию, потому что это автоматически увеличивает доход и уменьшает гемор, или делают посутку и нанимают людей, или уходят в финансовые инструменты. Опять же — просто недостаточно рентабельности, чтобы это было интересно и чтобы можно было масштабировать.<br/> <br/> По поводу 6%. Я тоже могу взять ипотеку под 6%, так как я айтишник. Мне однушка 5 миллионов будет стоить согласно калькулятору 24 тысячи рублей после ПВ. Такой объект можно сдавать в плюс в аренду. Но не надо заниматься самообманом, в то время как я буду платить 24 т.р. в месяц, государство будет компенсировать разницу между 6% и рыночной ипотекой банку и платить ему больше 600 тысяч рублей в год. Вот, собственно и вся разгадка, за чей счет банкет.<br/> <br/> То, что вы не знаете реальную доходность своей недвижимости и говорите 6-10%, не позволяет меня считать вас «практиком». Практики на рынке жилой недвижимости есть, их единицы, но есть еще герои в нашей стране. Они оперируют финмоделями. Я не помню сейчас кто именно это был, но человек говорит сразу «у меня квартира держится 7-8 лет, не больше 10». И дальше он объясняет почему — предпочтения меняются, востребованность районов тоже, жилье морально устаревает, поэтому почти всегда на этом этапе необходимо искать новый объект, которые будут иметь больший потенциал удорожания, чем текущий объект. Это как бы намекает, что идея «что из недвидимости можно и не выходить» не самая здравая. Дальше он сказал «по объекту у меня заложено 1.2 миллиона, необходимые на ремонт, если квартира продается после 10 лет». Это тоже важно. Я вот только что закончил ремонт одной из своих квартир. Бригада, которая делала мне ремонт в 2019 за 6 тысяч рублей, взяла 20 тысяч за квадрат в 2024. Квартира 58 квадратов, ремонт делали для себя, качество выше среднего. 1 миллион просто работа. Мы с женой перестали считать, когда перевалили за 2 миллиона, вместе с мебелью новой около 3 лямов вышла. Это квартира, которую я брал в 2014 за 3.85 миллионов, где тоже нужно было доделать ремонт (кухни не было), и итоговая цена была 4.2 миллиона. Сейчас квартира стоит около 9 миллионов, и вроде как звучит фантастическая доходность, если помнить первоначальную цену и забыть все затраты за 10 лет. Если посчитать — то классическое ниже депозита.<br/> <br/> Я не противник покупки квартиры — я сам возьми еще одну ребенку в следующем году, а потом по ситуации вторую для второго. Но я противник идеи, что в жилой недвижимости легко или много зарабатывают. Это не удается практически никому. И люди вообще не считают свои трудозатраты, как будто бы их труд бесплатный. В голове ты увидел квартиру, она в идеальном состоянии и и обставлена, ты купил, сразу первому сдал и все хорошо. В реальности люди могут месяцы подбирать квартиру, объехать 10 ЖК, потом они ищут строителей, хорошо если одна бригада все делает. Если нет — постоянно надо ключи передавать, материалы выбирать и покупать. Потом доставка техники и мебели. У меня жена уже после ремонта три раза ездила на квартиру и часами ждала когда привезут то кровать, то диван, то телевизор. И это все ДО того, как ты начал сдавать.<br/> <br/> Но пусть каждый набивает свои шишки. Люди, которые с восторгом говорят, что аренда в Москве, которая в среднем была 35 тысяч в 2014, в 2024 наконец-то переступила 70 тысяч рублей, почему-то молчат про то, какой был дивиденд у Сбера в 2014. Наверное, если они узнают, что это было 3.2 рубля, а у Лукойла 120, они задумаются."