Список проголосовавших за комментарий "Написал в другом инвест-сообществе статью по результатам прочтения вашей. Возможно это кому-то будет полезным<br/> ----------------<br/> Решил написать небольшой обзор на фонды недвижимости Мосбиржи и то, как я их использую. Сподвигло меня на это обсуждение с женой и коллегами вчера, где все обсуждали, как собираются приобретать себе еще по квартире, плюс пост на Смартлабе, где человек разбирает фонд «Парус-Озон», но не упоминает, что по одному из фондов (кажется, «Двина») была новость в октябре, что арендные платежи не покрывают кредит ВТБ. По этой причине лично я, старающийся участвовать или спекулировать во всех торгуемых фондах недвижимости, на «Парус» заявок не ставлю.<br/> <br/> Первое, зачем человеку могут понадобиться фонды недвижимости. У меня лично в жизни есть четкое разделение: вот эта недвижимость мне нужна для бытовых нужд. По таким объектам возврат инвестиций мне неинтересен, я в любом случае куплю квартиру своему ребенку, если посчитаю это нужным и будет возможность. Но мысль иметь недвижимость как класс активов лично мне кажется здравой. В рунете нет дефицита каналов, посвященных инвестициям в недвижимость. Мои личные предпочтения — это Игорь Шимко (автор той самой «пилы») и Виктор Зубик, автор канала «Smarent». Понятно, что Виктору канал нужен только чтобы продвигать свой сервис управления арендной недвижимостью, но у него можно посмотреть примеры расчетов, в каких случаях и по каким ценам и ставкам стоит или не стоит инвестировать. У Игоря Шимко есть прекрасная таблица ставок ипотеки и темпов роста недвижимости, которая наглядно объясняет, когда выгодно или невыгодно брать ипотеку. Еще он хорошо объясняет логику траншевой ипотеки и ипотеки с завышением тела (и занижением процента), которую брал сам.<br/> <br/> Можно смотреть и читать другие каналы, главное, чтобы это был практик, желательно инвестирующий свои деньги, а не просто инфобизнесмен. Цель — понять, какая доходность является достижимой, если вы решили напрямую инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость.<br/> <br/> Далее переходим к Мосбирже. Мне нравятся эти фонды по нескольким причинам. Первая причина — нет необходимости вносить миллионы за объект. Самый дорогой фонд в моем портфеле стоит 77 тысяч за пай («Рентный доход»), самый дешевый — 720 рублей («Арендный бизнес»). Вторая причина — есть ликвидные фонды, где торгуются миллионы или десятки миллионов ежедневно. Это позволяет зарабатывать на спреде, что невозможно с реальными объектами (попробуйте покупать и продавать свою однушку несколько раз в месяц ради дополнительных 2-3%). Третья причина — у фондов очень разная доходность биржевой стоимости пая к месячным или квартальным платежам. Это позволяет выходить из одних фондов и входить в другие после изменения доходности, аналогично тому, как можно в облигациях продавать выпуски с меньшей доходностью и покупать с большей. Ну и главная причина — по многим фондам ПИФ недвижимости доходность платежей на вложенный капитал выше, чем озвучивают люди, которые инвестируют в физические объекты (по жилью это 4-6%, по коммерции это 8-12%).<br/> <br/> Вот данные по большинству из фондов недвижимости, которые есть у меня в текущий момент:<br/> <br/> — Рентный доход - <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Finvestfunds.ru%2Ffunds%2F5927%2F&s=3807558636" target="_blank">https://investfunds.ru/funds/5927/</a><br/> — Современный арендный бизнес - <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Finvestfunds.ru%2Ffunds%2F5027%2F&s=2491460739" target="_blank">https://investfunds.ru/funds/5027/</a><br/> — Современная коммерческая недвижимость - <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Finvestfunds.ru%2Ffunds%2F7877%2F&s=1477061386" target="_blank">https://investfunds.ru/funds/7877/</a><br/> — Рентал ПРО - <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Finvestfunds.ru%2Ffunds%2F10307%2F&s=1861789279" target="_blank">https://investfunds.ru/funds/10307/</a><br/> — Рентный доход ПРО - <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Finvestfunds.ru%2Ffunds%2F7061%2F&s=2859063590" target="_blank">https://investfunds.ru/funds/7061/</a><br/> — ТРЦ Перловский - <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Finvestfunds.ru%2Ffunds%2F2825%2F&s=3333172538" target="_blank">https://investfunds.ru/funds/2825/</a><br/> — Атриум - <a href="/r.php?u=https%3A%2F%2Finvestfunds.ru%2Ffunds%2F1955%2F&s=861071584" target="_blank">https://investfunds.ru/funds/1955/</a><br/> <br/> Биржевых фондов больше. Часть из них сейчас нет в портфеле, потому что они продались и не вернулись к прежнему биду (в фондах, где маленький или отсутствует дисконт СЧА к биржевой цене, я предпочитаю спекуляции). Часть (например, альфовских) нет, потому что там нет даже 10% годовых к биржевой цене.<br/> <br/> Логика выбора и аллокации фондов следующая. Идем и смотрим выплаты за год, в случае с РД это 2635+2533+2629+2480=10277 рублей. Далее делим на цену покупки, последняя сделка была по 77 тысяч, и получаем 13.34% годовых, которые будем получать без необходимости выбирать объект, говорить с арендаторами и так далее. Выплаты могут меняться, идти как вверх, так и снижаться или стоять на месте, но в целом можно убедиться на сайте фондов, что в большинстве случаев выплаты растут (инфляция, как-никак). Документацию фондов лично я считаю нужным изучать, если вложил больше 50 тысяч рублей, смысла тратить время на фонд, где у меня куплено всего на несколько тысяч и цена не упала, как мне хочется, я не вижу. Но тут каждый сам решает.<br/> <br/> Второй важный для меня параметр — это дисконт биржевой цены к СЧА. В случае с «Рентным доходом» это 77000/132813=57.97%. Большинство фондов недвижимости торгуются с дисконтом к СЧА, но есть исключения. Собственно, доходность к биржевой цене и процент биржевой цены к СЧА — это и есть два параметра, на которые я опираюсь, чтобы собирать портфель БПИФов и распределять активы внутри них. Мое личное мнение, что этих фондов должно быть несколько. Те, кто любит Excel, могут легко забить все данные (фондов недвижимости немного).<br/> <br/> Теперь немного философии. Я считаю, что фонды недвижимости создаются исключительно в интересах УК. Первичные размещения вообще не интересны рядовому инвестору, с единственным возможным исключением — «Рентал ПРО» (вопрос дискуссионный, у фонда стратегия, которая отличается от всех остальных). В фонды загоняют богатых буратин пугалками про «деньги сгорят» и «недвижимость всегда растет». После того как человек получил инструмент, который платит 8% годовых, и которого стригут на 2% от СЧА ежегодно за управление, он внезапно видит, что альтернативная доходность растет, и в фондах ликвидность уже 18%. СЧА на бумаге растет, но биржевая цена стагнирует, а потом начинает снижаться. Люди начинают выходить, и отсюда дисконт. Это как раз то, что нам нужно. Если думать в горизонтах нескольких лет, покупая фонды с дисконтом сейчас, мы наверняка получим и рост выплат, и рост СЧА. Главный риск таких инвестиций — отставание биржевой цены от СЧА сохранится вплоть до ликвидации фонда.<br/> <br/> Кому еще может быть интересна «бумажная недвижимость» на Мосбирже? Главная категория, как мне кажется, это те, кто хочет «ежемесячный доход от сдачи недвижимости» (фонды с ежемесячными выплатами есть, хотя старые фонды в основном квартальные). Доход от коммерческой недвижимости всегда выше, чем от жилой. Если взять «Рентный доход» или любой фонд, где сейчас можно зафиксировать 13%, то вам нужно вложить 6,461 миллиона, чтобы получать 70 тысяч рублей в месяц (грязными, придется платить еще налоги). Судя по видео «Смарент», для повторения подобного в малогабаритной однушке нужно уже 10-12 миллионов. И у вас возникнут проблемы с ремонтом, мебелировкой, поиском (скорее правильной фильтрацией) арендаторов, риском простоя и неполучения арендных платежей.<br/> <br/> Вторая категория, кому это может быть интересно, — это те, кто хочет «копить в недвижимости на недвижимость». Тут уже не такой очевидный кейс — накопите и найдете нужную квартиру, бумажный СЧА вырос, а биржевая цена — нет. Скорее, это стоит рассматривать тем, у кого дети маленькие, или в моем случае для младшего сына, которому 12 лет, и кому еще 8-10 лет квартира не нужна. То, что вы можете докупать паи на регулярные выплаты, должно сильно помочь.<br/> <br/> Ну и последние, кому это может быть интересно, — это те, кто живет за пределами России и кому нужна долларовая или евро доходность. В случае с примером инвестиций в 6,461 миллиона ради 70 тысяч рублей в месяц или 840 тысяч в год (округлим до 8400 евро), надо просто купить 8 фьючерсов. Навряд ли ситуация с бэквордацией во фьючерсах евро будет длиться вечно, но получая выплаты на брокерский счет и зная процентную доходность фонда недвижимости, очень просто сравнить разницу валютных фьючерсов и спота, чтобы решить, выгодно или нет ими хеджироваться и лучше ли взять ближайший квартальный или на год вперед застраховаться."