Список проголосовавших за комментарий "<p>я брал ипотеку в начале марта при низской, одобренной с прошлого года ипотечной ставке на ставке ключевой в 20. Хэджируя портфель облигаций в случае высокой инфляции. В марте делал опрос тут на СЛ -многие ждали 50 и более процентов.<br/> У Вас получается аналогично но более агрессивно. тут получается некий аналог длинной облигации.<br/> <br/> Давайте повернём ракурс и посчитаем как инвестицию<br/> Ваши расходы: первый взнос, ипотека, чистовая отделка, мебель. После сдачи сдаёте.<br/> При одинаковом ежемесячном платеже выходит, что первые несколько лет такой объект работает в минус- почти везде ставка аренды ниже сейчас на несколько тыс чем плата по ипотеке А вот к концу срока ежегодная индексация цены аренды и сложный процент, при неизменной сумме платежа дадут значительную разницу в плюс.<br/> Смотреть так вполне коректно т к даже если Вы живёте сами то платёжи по квартире это по сути сэкономленные платежи по аренде<br/> НО:<br/> 1. неопределённые переменные- инфляция, изменение цены недвижки. можно опиратся только на цифры прошлых лет и их динамику. Высокая инфляция и рост- Вы выигрываете, гиперинфляция -долг сгорел и Вы победитель, умеренная инфляция и снижения доходов населения и падение цены аренды и недвижки- Вы в минусе<br/> 2.Вы рассматривайте более агрессивный сценарий. Недвижка и так объект неликвидный, а тут ещё и спред между новостройкой и б у и наценка за крайне дешёвую ставку (о чём Вы и пишите). то есть получается актив очень неликвидный с большим штрафом за досрочный выход. А ситуации возможны разные -вот мобилизацию объявили и многие уехали, например.</p><p>Ну а коли речь идёт о инвестиции мы должны доходности сравнивать с альтернативными вариантами. При этом это будут на ЗПИФ недвижимости (условно 12% в рублях) или рейты (с доходом в валюте). Они ликвидные- я лично из ЗПИФ планирую потихоньку перекладываться в акции. Кое что уже закупил. Это актив по ликвидности больше похож на сделки во внебиржевом рынке. Есть например фонды инвестирующие до IPO -венчур, разных стадий. тоже заморозка денег. В конце прошлого года был на мероприятии сбера где предлагали фонд такой. Заморозка денег на 7 лет, инвестирование на поздних стадиях, целевая доходность 25% в годовых. Инструмент конечно более рискованный и больше из мира приват эквити. Но тем не менее -и там и там заморозка ликвидности<br/> <br/> ---</p><p>ЦБ же возмущается по другой причине. Вполне правдоподобные обоснования. Вот Вы купили актив за 5 млн. Внесли первым взносом 500 тыс. 4.5 млн долг. А ливидационная цена у недвижки 4 млн. Ну а если из за экономического кризиса будут массовые неплатежи и банки будут распродавать квартиры такие цена может стать в моменте и 3.5. Особенно если продать надо быстро а покупателей мало (кризис же), при том что предложений таких хватает (ипотеку то с 20 года массово набирали, причём покупати и те кто брал на первый взнос потреб кредит) А задолжность 4.5 млн (ну или 4.3 если выплатили 200 тыс уже). То есть риск что брокер после маржинкола сам уйдёт в минус, а проблемы крупных банков