Список проголосовавших за комментарий "Andy S, <br/> "<p><br/> КОТИРОВКИАКЦИИ +88ОБЛИГАЦИИ +11БРОКЕРЫ +9ДРУГИЕ +75</p><p>Все блогиЧАТПотокНовости акций</p><p>Подписаться на блог</p><p>Блог им. MKrrr</p><p>Какая себестоимость строительства жилья?05 июля 2022, 08:10|Максим</p><p>Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.</p><p>Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:</p><p>Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).</p><p>2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма</p><p>2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости</p><p>По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры</p><p>Фактически, тут две группы показателей:</p><p>1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности</p><p>2. Объем недвижимости в запасе</p><p>Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.</p><p>Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.</p><p>То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.</p><p>У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга</p><p>0,9 трлн. рублейгодовая выручка четырех компаний из моей подборки</p><p>Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.</p><p>А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.</p><p>Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.</p><p>Как я интерпретирую данные?</p><p>1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.</p><p>2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.</p><p>3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.</p><p>Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.</p><p>Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.</p><p>«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы</p><p>Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.</p><p>И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.</p><p>-----</p><p>Другие статьи по этой теме — в моих записях.</p><p>Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.</p><p>спецраздел: Акцииобсудить на форуме: Инвестиции в недвижимостьКлючевые слова: акции, инвестиции в недвижимость</p><p>3.8К | ★4</p><p>#17 по плюсам, #23 по каментам</p><p>хорошо 25</p><p>remontkvartir54.ru</p><p>РЕКЛАМА</p><p>Профессиональный ремонт квартир в Новосибирске!</p><p> </p><p>afsite.ru</p><p>РЕКЛАМА</p><p>Продающий сайт за 15 000 рублей! Под ключ за 7 дней!</p><p>21 комментарий</p><p>Пока есть льготная ипотека будут брать. Сегодня у ПИКа ипотека от застройщика 1,9%. 2х комн квартира на море 7 млн, ежемесячный платеж 20 000 рублей, это дешевле чем снимать квартиру. И потом через 15-20-25 лет, что такое 20 тысяч рублей, при нынешней инфляции.<br/> Вангую новый всплеск продаж.<br/> Да даже если есть деньги на квартиру. Кладешь под проценты на вклад и с процентов гасишь ипотеку.<br/> Получается квартира бесплатно. По итогу у тебя и вклад на руках и квартира выплаченная.<br/> БЕСПЛАТЕКА</p><p>Александр Симонов</p><p>Сегодня в 08:30Ответить</p><p>+2</p><p>Александр Симонов, так там цена завышена на 15-20% от рынка.<br/> К тому же при ухудшении ситуации (а всё к тому и идет), рынок недвижимости также будет стагнировать годами. И как бы не получилось, что купленная за 7млн бесплатека, через 3-4 года будет стоить 4млн.</p><p>Василий Котов</p><p>Сегодня в 09:19Ответить</p><p>+2</p><p>Василий Котов, скорее всего сразу после покупки стоит 4, ведь ее нельзя перепродать с льготной ипотекой</p><p>Максим</p><p>Сегодня в 09:30Ответить</p><p>+1</p><p>Максим, так оно так и работает.<br/> У пика разница в проданных квартирах и тех, что строятся рядом ща одну и ту же квартиру 9.5-10 (вторичка) и 11.5 первичка. Только первичку надо ждать ещё год)</p><p>Mitro77</p><p>Сегодня в 09:59Ответить</p><p>Александр Симонов, а что это за проект на море у пика?</p><p>Василий Котов</p><p>Сегодня в 09:20Ответить</p><p>Василий Котов, поддерживаю вопрос, напишите пожалуйста</p><p>Максим</p><p>Сегодня в 09:30Ответить</p><p>Василий Котов, Новороссийск. Черноморский-2</p><p>Александр Симонов</p><p>Сегодня в 10:36Ответить</p><p>Александр Симонов, подскажите, как получить ипотеку? нужно лично в офис ПИКА подъехать и договвариваться лично о процентах или все через онлайн делается? Какие требования к заемщику? </p><p>Boris Rydichev</p><p>Сегодня в 13:24Ответить</p><p>+2</p><p>Александр Симонов, это вы на рекламном баннере прочитали? Или лично брали 7 миллионов с платежом 20000? Бредятина полная.7 миллионов, я даже без калькулятора вам скажу минимальный платеж 55-60.</p><p> </p>"