Инвестиции в недвижимость

Часть1, часть2, часть 2.5

Начался новый, 2023, год а значит пришло время подвести итоги предыдущего 2022, а заодно проверить как реализовались мои прогнозы из предыдущей статьи.Весь 2022 год на рынке недвижимости Москвы царила стагнация цен, разбавленная небольшим всплеском в феврале-марте, в виду известных событий, что полностью соответствует моему предыдущему прогнозу. По данным BNMap.pro за период с января по декабрь 2022 года, цена квадратного метра жилой недвижимости составили 325.8тыс.р. и 335тыс.р. соответственно. Рост номинальной цены в 2.82% сложно назвать большим достижением, особенно учитывая годовую инфляцию в стране на уровне 11.94%.

Вчера зашел на Сбериндекс и обнаружил, что там появились цены реальных сделок с квартирами на 1 Января. Выкачал данные и сверстал графики. В целом по стране, реальные цены сделок выглядят так:

Средняя цена вторички составляет 71% от средней цены первички. Но в разных регионах это соотношение сильно отличается и даже переворачивается.

Смотрим некоторые локации, наиболее интересные для климатических и/или экономических беженцев:

В декабре 2022 года был выдан максимальный за всю историю объем ипотечных кредитов на сумму 696,9 млрд руб. (+8,7% г/г). В этой статье поговорим о том, чем обоснован такой ажиотаж и стоит ли ждать максимумов в 2023 году.

Факторами для установления рекорда послужили сезонность, льготная ипотека и перспектива повышения ставки.

Исторически декабрь — самый результативный в году месяц по выдаче ипотеки. В период с 2019 по 2021 год объем выдачи в этом месяце в среднем был на 43% выше, чем в остальных. Такой высокий показатель обусловлен привычкой потребителей совершать покупки до конца года.

В декабре 2022 года на вторичном рынке было выдано кредитов на сумму 385 млрд руб. (-7% г/г), а на первичном — 312 млрд руб. (+37% г/г). То есть на вторичном рынке продолжилась стагнация, а первичный вырос благодаря программам господдержки. Ранее мы уже писали об увеличении зависимости общего объема выдачи от таких программ. В декабре тренд сохранился, и доля госпрограмм составила 55% (рекордное значение за декабрь в период действия программы).

В начале каждого месяца обновляю графики цен и предложения в пяти городах Краснодарского Края по данным Домклик. Сначала смотрим текущую ситуацию во вторичке:

В Январе четыре южных города, в которых нет дачи Царя, показали снижение цен. Город, в котом дача Царя является градообразующим предприятием, продолжает пользоваться высоким спросом со стороны чиновников и воров, обязанных иметь там недвижимость. Средний ценник в пяти городах снизился с 156.9 тыс.руб. до 155.1 тыс.руб. за кв.м.

Инвестиции в жилую недвижимость сейчас, конечно, бомба с часовым механизмом. Схлопнется пузырь скоро. Лучше рассматривать коммерческую

До пандемии китайские инвесторы входили в четверку крупнейших иностранных граждан, инвестирующих в недвижимость Дубая, наряду с индийцами, британцами и пакистанцами. Однако пандемия и украинский конфликт сильно изменили нынешний рейтинг — в 2022 году первое место заняли российские покупатели. А инвестиции из Китая были приостановлены, поскольку строгие правила карантина не позволяли китайцам посещать ОАЭ для осмотра недвижимости. Сейчас есть все основания полагать, что в 2023 году китайские инвесторы вырвутся в лидеры.

Начало тренда

По данным китайского правительства, несмотря на пандемию, число китайских граждан, проживающих в ОАЭ, удвоилось до 400 000 с 2019 года, и около 6000 китайских компаний работают в ОАЭ. В феврале возобновятся туристические потоки из Китая, ОАЭ — одно из 20 направлений. Политика нулевой терпимости к ковиду закончилась.

Посмотрите, что произошло в июле 21 года




Произошла инверсия первичного рынка и вторичного рынка жилой недвижимости. Люди стали охотнее покупать новостройки или активнее сливать свою недвижимость.

А что сейчас? Сейчас ситуация стала чем-то напоминать 2008 год. Спред между вторичкой и первичкой тогда был 15%. Сейчас спред между первичкой и вторичкой уже чуть больше 12%. Спред начал образовываться в апреле 22 года, когда люди начали активно продавать свою недвижимость.
Если в 2008 году владельцы первички на момент релиза получали прибыль, то сегодня в обоих случаях получается убыток. 
Кризис жилой недвижимости не близок… Он уже здесь.

Кому кому, а вот айтишникам у нас все таки везет! Недавно писал пост про ипотеку, и что не знаю, как же теперь купить квартиру. Ну вот мишустин мне и подсказал — сначала купи диплом программиста, а уже потом квартиру :)

Правительство упростило правила получения льготной ипотеки: 

• Ее могут получить сотрудники всех аккредитованных IT-компаний;
• Смягчаются требования к зарплате: для Москвы остается минимальный уровень в 150 тыс. руб. (до вычета НДФЛ), в городах-миллионниках — 120 тыс. руб., в остальных регионах — от 70 тыс. руб.;
• Ежемесячный доход будет определяться исходя из места работы, указанного в трудовом договоре (может быть как головной офис компании, Так и региональный филиал);
• Работать в аккредитованной IT-компании после оформления кредита нужно минимум пять лет;
• Если сотрудник уволится, льготная ставка сохранится в течение шести месяцев (вместо трех, как было раньше).

Почему ЗПИФы сейчас могут быть интересны? При девальвации недвижимость в долгосрочной перспективе может быть переоценена в большую сторону (с некоторым лагом), то есть вырастет стоимость чистых активов фондов (СЧА). Денежные потоки от недвижимости ежегодно растут, так как в долгосрочных договорах аренды прописана индексация. Начнём: 

ПНК-РЕНТАЛ. Наверное, самый известный фонд (ЗПИФ) на нашем рынке был создан ещё в 2020 году, но инвестировать в него можно было только через управляющую компанию через доверительное управление. Но с середины 2021 года торгуется в виде акций на бирже и доступен широкому кругу лиц.  

По сути, это аналог западного REIT. Фонд инвестирует в индустриальные парки и складские помещения, которые построены девелопером PNK Group. Целью фонда стало более быстрое привлечение капитала для строительства индустриальных парков за счет денег частных инвесторов.  Акционерами фонда (пайщиками) являются частные инвесторы и сама PNK Group, но точных данных о составе акционеров нет. Жирный плюс, доход выплачивается на ежемесячной основе. Ориентир по доходности фонда – 12% годовых. Фонд имеет три источника дохода: арендный поток от недвижимости в собственности, доход от продажи недвижимости, доход от размещения остатков денежных средств на депозитах.

Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются.

Наверное, те, кто изучает последствия ипотечного кризиса в США, недоумевают. Как так: умные дяди годами смотрели на то, как банки толкают сабпрайм ипотеку, а ипотечные агентства надувают пузырь ипотечных деривативов, и не только ничего не пытались сделать, но, и вообще не обращали на происходящее особого внимания, пока не стало слишком поздно (отдельные оракулы не в счет).

Так и у нас в обществе царит олимпийское спокойствие – в конце концов, ипотеку заливают на рынок не первый год, и ничего страшного пока не произошло, наоборот – поскольку уровень владения собственной недвижимостью в России один из самых высоких в мире, многочисленные бенефициары радостно потирают руки.

Конечно, трудно не заметить, что кредитование принимает все более нездоровые и уродливые формы (нерыночные ставки, низкий первоначальный взнос, «кредитные каникулы» на первые годы выплаты и прочее-прочее), но опять-таки, это же делается на благо строительному сектору, дающему высокий мультипликативный эффект по всей экономике и бла-бла-бла.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Белгородские новостройки продолжают жечь напалмом. Плюс 19.9% за Январь — это сильно. Откуда столько наглости — не ясно. Может народ с территории бывшей УССР прибывает? Не знаю.

Год прошёл, дом сдался, и потребовалось продать квартиру, а жильё то уже вторичное считается, ипотеки под 3% нет, теперь на дом дают ипотеку как на вторичку только под 12% годовых.

*** Общие характеристики ***

Наименование: Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РД»
УК аффилирована с банком: ВТБ
Страница фонда: ссылка
СЧА на пай: 111 680,24 ₽
Рыночная цена пая на 27.01.2023: 99 860 ₽
СЧА фонда:  7,04 млрд ₽
Возможна доп. эмиссия: да, возможно увеличение фонда в ~8,7 раз
Договор доверительного управления: до 17.12.2027, фонд прекращает существование после окончания договора доверительного управления (пункт 5, положения № 126 правил доверительного управления), но собрание пайщиков может принять решение о пролонгации договора ДУ
Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
Для квалифицированных инвесторов: Нет
Комиссии фонда (% годовых): 

• 1,5% от СЧА до 01.11.2023
• 2,0% от СЧА с 01.11.2023
• 2,5% от СЧА — доступный для установления предел вознаграждения УК (риск!)

Цены на недвижимость в Москве стремительно падают 6 месяц подряд, не смотрят на то, что государство поддерживает спрос на новостройки с помощью программ льготной потеки. Столичные продавцы недвижимости вынуждены снижать стоимость, чтобы быстрее продать. Свидетельствами падения цен на недвижимость могут служить данные из истории цен Циана, Индекса недвижимости MREDC и слова Эльвиры. В воздухе витает вопрос: Выгодно ли покупать недвижимость?

В ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» используется привлеченный в банке кредит для покупки недвижимости. Далее за счет привлечения денег пайщиков кредит досрочно погашается, а пайщики ежемесячно получают доход от аренды.

Подробную механику я уже разбирал на примере фонда "Парус-СБЛ".

Маржин колл (Margin Call) — требование банкира к ипотечнику досрочно погасить часть задолженности (например, 30%) в связи со снижением рыночной цены заложенной квартиры.

Предположим, американские банкиры напечатают $1 трлн. и вложат их в добычу Мадуры. На этом Urals упадет ниже $20 и ситуация с ценами российской первички и вторички пойдет по такому сценарию:

Первичка не упадет по простой и надежной причине — застройщики заносят бабло. Чем дороже жилье — тем больше заносят. Собственно, поэтому российские чиновники компенсируют банкирам недополученную прибыль от выдачи льготной ипотеки под первичку. И когда банкирам понадобится больше фантиков — они их тут же получат. Пока эта гнилая система не сдохнет, она будет держать цены нового жилья на уровнях, вынуждающих миллионы людей брать конские кредиты и платить, платить, платить.

Рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих говорить о надувании ипотечного пузыря. О риске возникновения пузыря уже заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также несколько кредитно-рейтинговых агентств — АКРА и НРА.

Почему так?

📍Главной причиной подобных оценок стала рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Кроме того, происходит рост ипотечных предложений от застройщиков со ставками ниже 1%;

📍Дешевеет рынок вторичного жилья при увеличении предложения. Вторичный рынок с его объемом предложения и скидками из-за экономической и политической ситуации угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен.