Инвестиции в недвижимость

ВТБ (MOEX: VTBR) представил новый сервис аналитики, предназначенный для оценки новостроек, который ускоряет процесс рассмотрения заявок на финансирование застройщиков и предоставляет более точные данные об объекте. Этот сервис основан на платформе геоаналитики, позволяющей анализировать более 1 тыс. слоев данных из различных областей, таких как банковская сфера, телекоммуникации и цифровые сервисы.

Минфин разрабатывает предложения, подразумевающие комплексный подход к льготным ипотечным программам. Предполагается, что их доля в выдачах на первичном рынке жилья не должна превышать 25%, тогда как сейчас она составляет порядка 90%, сообщает газета «Известия» со ссылкой на источники.

Так, по данным собеседника издания, выгодные условия должны предоставляться семьям, которые действительно нуждаются в поддержке государства при покупке жилья в кредит, и представителям целевых специальностей. При этом он подчеркнул, что важно выработать критерии программ так, чтобы совокупно их доля не превышала 25% в выдачах на первичном рынке жилья.

В пресс-службе Минфина газете подтвердили, что вопрос обсуждается. «По итогам 2023 года объем льготных ипотечных программ на первичном рынке действительно достигал порядка 90%. Целевые ориентиры системы и конкретные параметры предполагаются ниже и будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка», — рассказали изданию в пресс-службе ведомства.

Один из собеседников «Известий» сообщил, что предполагается создание на площадке Минфина рабочей группы с участием представителей финансового ведомства, ЦБ, Минэкономразвития, Минстроя, Госдумы, Совета Федерации, ФАС и Счетной палаты для выработки общей позиции с учетом различных предложений.

Сектор коммерческой недвижимости в США переживает тяжелые времена. С весны 2022 года, периода, когда ФРС начала повышать ставку рефинансирования, индекс цен на офисные и складские помещения оказался в отрицательной зоне, упав на 11%. Такого никогда не происходило прежде. В предыдущие периоды роста ставок цены в этой отрасли могли расти, могли стагнировать или даже немного снижаться, но никогда еще их падение не было двузначным.

Частично это объясняется особенно резким повышением ставок, но здесь в игре не только циклический, но и структурный фактор. А именно резкое сокращение присутствия работников в офисе, оформившееся еще в период пандемии. С тех пор некоторые компании вернули сотрудников, другие перешли на гибридный режим, третьи разрешили значительной части персонала работать удаленно, а четвертые вообще сделали ставку на аутсорсинг.

Кроме того, по сектору ударили трудности компаний хай-тека. С 2022 года отрасль находится в затяжном кризисе, успех сопутствует только сильнейшим игрокам.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь–январь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

Ипотечная страховка за 3400 руб за год


Только что застраховал свою инвест-квартиру в Ростове-на-Дону.

Ипотека оформлена в Сбербанке. Ост...

В 2024 год строительный сектор вошел не так радужно, как годы до этого. Всё дело в высокой ключевой ставки и ужесточением условий для льготной ипотеки. Все девелоперы болезненно воспринимают данные изменения, но каждый по своему. О том, акции каких застройщиков сейчас наиболее перспективны и на каком этапе находится недвижимость в России, читай ниже.

Впервые льготная ипотека была введена в апреле 2020 года. По ней гражданин РФ подходящий под необходимые условия,  может взять кредит на жилье. Всего было представлено 7 программ по которым можно было получить скидку. В число этих программ входит: молодая семья, материнский капитал, ипотека под 6 процентов при рождении второго ребенка, военная ипотека (для участников НИС), дальневосточная ипотека, сельская ипотека, ипотека для многодетных семей. Общими пунктами было выделялось: ставка – до 6,5%; первый взнос – минимум 20% от стоимости квартиры; объект – квартира в новостройке от застройщика; максимальная сумма – максимум 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и столичных областях; требования – наличие гражданства РФ.

Потребительское кредитование в России в январе 2024 года выросло на 0,8%, после незначительного сокращения в декабре 2023 года.
Прирост ипотеки замедлился до 0,6%, сравнимого с уровнем января прошлого года. Однако объем выданных ипотечных кредитов значительно сократился, почти в три раза, составив 275 млрд рублей по сравнению с декабрем прошлого года, что объясняется ужесточением условий ипотечного кредитования с господдержкой.

Первоначальный взнос вырос с 20% до 30%, максимальный размер кредита сократился до 6 млн рублей. Это также отразилось на снижении выдач ипотеки по льготной и семейной программам.

Общая сумма выдач ипотеки с господдержкой уменьшилась с 655 млрд рублей до 189 млрд рублей.

Источник: www.kommersant.ru/doc/6531278

Прежде всего, ЦБ не видит ипотечного пузыря. Скорее следует говорить об определенных дисбалансах, которые он намерен «подкрутить» через макропруденциальные меры и изменение параметров льготных программ. Очевидно, для сохранения их доступности и целевого характера.

➡️ Это важный момент. В столицах спрос на дорогое жилья действительно может слегка подсдуться. В регионах же субсидированные программы изначально носят более целевой характер и не претерпели больших изменений.

По этой причине ЦБ ждет сохранения положительной динамики кредитования в 2024 году, снизив ее темпы к более разумным.

Кому выгодно?

🟠Высокие ставки дают определенное преимущество крупным игрокам, способным работать и привлекать финансирование в таких условиях. Поэтому жду дальнейшей консолидации отрасли.

🟠Из крупных выиграют те, кто работает в доступном сегменте – Самолет, Эталон, ПИК, и в большей степени в регионах. Не раз говорил о стратегии Эталона на расширение регионального присутствия. По критерию «федерализации» бизнеса компания определенно в лидерах.

• Наблюдается резкое увеличение просроченных платежей по кредитам на офисы, магазины и другие объекты недвижимости.
• Резервы в  снизились до 90 центов за каждый доллар долга по коммерческой недвижимости,. Это было целых 1,60 доллара.
• Безнадежный долг (по которому заемщик просрочил как минимум 30 дней) по недвижимости превышает резервы JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs и Morgan Stanley.
• Размер просроченной задолженности увеличился до $24,3 млрд с $11,2 млрд.
• Эти изменения начнут находить свое отражение в отчетах банках в следующие 6 месяцев.
• Произошло резкое ухудшение ситуации за последний год.
• В январе 2024 года 9,18% (multi-family loans) кредитов на многоквартирные дома были просрочены на 30 и более дней, в январе 2023 года таких кредитов было менее 0,50%.

Правительство планирует разделить российские регионы на пять «ипотечных кластеров» в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства. Предполагается, что субъекты федерации будут классифицированы как «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующие» и «депрессивные».

Ипотечные кредиты будут предоставляться в «депрессивных» и «стагнирующих» регионах.

Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года и теперь рассматривается для внедрения, рассказали «Известиям» в пресс-службе губернатора Санкт-Петербурга.

Согласно планам властей, в «динамичные» регионы будут включены те, где отмечаются высокие темпы роста населения и значительные объемы ввода жилья, но при этом спрос не удовлетворяется, а доступность недвижимости остается низкой.

В «кластер регионов с нехваткой спроса» войдут субъекты, в которых наблюдается избыток предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов.

🎈В России «пузырь недвижимости»?

В России возникает опасение относительно возможного «пузыря» на рынке недвижимости. Центробанк выражает о...

Пока лавочку со льготными ипотеками окончательно не прикрыли, многие стремятся приобрести свое жилье. В прошлом году мы тоже озаботились покупкой своей первой недвижимости.

Вводные:

Живем на съемной квартире с дешевой арендной платой. Оформляли ИТ-ипотеку, поэтому квартиру искали только среди новостроек. У нас стоял выбор — купить квартиру на стадии котлована и продолжать жить на съеме, либо взять почти готовую и как можно скорее переезжать. 

Рассматривали две квартиры равной площади в одном ЖК, но в разных секциях. Отделка — предчистовая. Та что на котловане (Квартира 1) сдавалась через год, а другая (Квартира 2) — через пару месяцев. Казалось, что нужно быстрее заезжать в квартиру, которая сдается раньше и не тратить деньги на съем, но так ли это? Озадачились расчетами🤔  

Считаем: 

Полный расчет в таблице. 

Разница в цене между квартирами была 1,4 млн. р. Это + 300 тыс. р. к размеру первого взноса и + 4 тыс. р. к ежемесячному платежу за ипотеку. Иллюзий, что заедем сразу не питали, поэтому сразу закладывали ценник отделки и 4 месяца на ее осуществление.

В России возникает опасение относительно возможного «пузыря» на рынке недвижимости. Центробанк выражает опасения, утверждая, что рынок жилья перегревается из-за льготной ипотеки, которая с 2020 года стимулирует спрос и поднимает цены на жилье. Это вызывает обеспокоенность в финансовых кругах.

💣 На графиках видно, что с 2008 по 2019 годы цены на недвижимость оставались почти неизменными. Это может быть хорошо для покупателей, но менее привлекательно для инвесторов. Кроме того, обесценение рубля означает, что вложения в жилье за это время не приносили значительного дохода в валюте.

Однако с 2020 года наблюдается резкий подъем цен на недвижимость. Это произошло при неизменных доходах у россиян, что указывает на то, что спрос искусственно поддерживается государством через льготную ипотеку. Если эта поддержка будет сокращена, рынок может столкнуться с недовольством из-за высоких цен.

Таким образом, хотя можно спорить о том, является ли это настоящим пузырем, что-то неправильное происходит на рынке недвижимости, и это требует внимания. ❌ Центробанку может потребоваться вмешательство для стабилизации ситуации, например, путем ужесточения политики по