Инвестиции в недвижимость

Россиянина лишили льготной ипотеки за сдачу жилья в аренду.

lenta.ru/news/2026/02/09/rossiyanina-lishili-lgotnoy-ipoteki-za-sdachu-zhilya-v-arendu/

В результате банк зафиксировал нарушение, поскольку по договору с ним россиянин не мог сдавать заемное жилье без его разрешения. Финансовая организация поставила мужчине ультиматум и предложила либо полностью погасить кредит в ближайшие 14 дней по льготной ставке, либо процентная ставка повышается до 22 процентов. Таким образом, к ежемесячному платежу прибавится 120 тысяч рублей, к сумме кредита — 55 миллионов рублей. Помимо этого, будут начислены проценты в размере 9,5 миллиона рублей и штраф.

Наиболее ностальгическое настроение характерно для миллениалов (29–38 лет): 52% из них находят в хрущевках и брежневках особую, «ламповую» атмосферу и ценят зеленые дворы.

Читайте подробнее: www.vedomosti.ru/gorod/realestate/news/issledovanie-kazhdii-tretii-rossiyanin-vidyat-v-sovetskih-panelkah-estetiku-i-uyut?from=copy_text

🔍 Кто сегодня покупает жильё

Сегодня на рынке жилья в России всё чаще покупатели — состоятельные семьи с детьми и несколькими стабильными доходами. Почти 40% тех, кто готовится купить квартиру или уже приобрёл жильё, имеют семейный доход 150–300 тыс. рублей в месяц.
82% покупателей состоят в браке, у большинства есть хотя бы один ребёнок. Основной портрет — люди старше 35 лет, ориентированные на стабильность и комфорт.
Молодёжь же всё чаще откладывает покупку: входной билет на рынок стал слишком дорогим.

🏦 Ипотека и цены

После отмены массовой льготной ипотеки рыночные ставки улетели выше 20%. Сейчас средняя ставка по стране — около 25–26% годовых.
В таких условиях застройщики начали предлагать альтернативы: рассрочки до завершения строительства, субсидированные программы с временно сниженной ставкой, спецпредложения от банков.

Как ведут себя покупатели:
– около 35% выбирают рассрочку вместо классической ипотеки;
– примерно 20% пользуются программами с пониженной ставкой на первые годы;

Обладателям семейных, айти и прочих льготных ипотек могут повысить ставку до стандартной — в 22%. Или оставить бедолаг без квартир — за неофициальную сдачу их в аренду. Как это чуть не случилось с нашим подписчиком по имени Константин.

В 2024-м он взял семейную ипотеку на двушку 53 м² в московских Котельниках — с первым взносом в 3 млн рублей на 30 лет с ежемесячными платежами в 59к. С февраля 2025-го сдавал её девушке из Пензы — за 40к переводом на карту, без налоговых отчислений.

В октябре решил повысить цену на 10к и объявил об этом квартирантке. Она подумала и озвучила встречное, крайне выгодное ей предложение — или остаётся прежняя цена, или она идёт в налоговую и банк с чистосердечными показаниями на него. Парень отказался, оппонентка — сообщила ведомствам о проживании в квартире, приложила договор аренды и чеки, подтверждающие факты ежемесячной оплаты. И понеслось.

Оказалось, что по договору с банком Константин не мог сдавать квартиру без разрешения этого самого банка — поскольку недвижка в залоге.

На одном популярном форуме прочитал одну тему, где человек считает себя мега грамотным и преподает даже уроки финансовой грамотности своей дочке. И безапелляционно заявляет, что вклад однозначно выгоднее.

И у меня засела навязчивая мысль. Кто же действительно прав: автор поста или многочисленные комментаторы, которые приводили примеры как они выгодно урвали квартирку в ипотеку и как она стала дороже и сколько от этого они выгадали.

Поэтому как программист стал разрабатывать калькулятор, который бы считал:

1. Полную стоимость кредита
2. Считал бы накопления на депозите по средней процентной банковской ставке с у четом капитализации. Причем не просто считал, а еще бы предсказывал процентную ставку в будущем [ с помощью рядов Фурье ].
3. Считал бы стоимость недвижимости в конце срока ипотеки. Причем будущую цену тоже бы прогнозировал, вернее прогнозировал бы процентные приращения поквартально, на основании данных с сайта федеральной службы статистики.
4. Учитывал бы сдачу купленной квартиры в аренду с капитализацией процентов, если покупается инвестиционная квартира.

Как правильно: 

Арендный поток/стоимость квартиры + (КС-1%)/2

Формула грубая, можно совершенствовать и уточнять, но смысл очевиден: 

Почему-то при подсчёте доходности ренты все и всюду берут только арендные платежи. 

Но совершенно игнорируется тот факт, что платежи по аренде собственник получает не в конце года, а начиная с момента заключения договора.

Итого, сам арендный поток может приносить доходность, равную LQDT / ставке накопительного счёта. 

Для простоты в формуле обозначил это как КС-1%. Так как первый платёж «работает» 12 месяцев в году, второй -11 месяцев, и т.д., то в среднем вся сумма годового арендного потока «работает на вас» пол года.

Итого, в текущих реалиях начала 2026 года — да, доходность сдачи аренду квартиры и правда 5-6% годовых, но сам арендный поток также даст вам ещё 6-7% в год. 

Итого, средняя «полная доходность однушки у метро» = 11%-13%, но никак не 6%! 

При этом удивительно, что аналогичный подход счит

• Динамика цен: В 2025 году индекс стоимости вторичного жилья в Москве вырос примерно на 4,9%, составив в среднем 285,8 тыс. руб. за кв. м. Это чуть ниже уровня инфляции, что свидетельствует о стагнации реальных цен на фоне резкого роста инфляции.

🙄 Моя картина рынка недвиги все больше напоминает секту, где вместо икон стоят планировки евродвушек, а вместо молитв мантра, мол бетон всегда растёт.

Но вот незадача, открываешь Циан или Авито и сразу охватывает ощущение, что цены ставит генератор рандомных чисел. Одни и те же дома, одинаковые подъезды, но разлёт по 30–40%. Большая часть объявлений либо фантомы, либо заглушки под звонки. Реальных сделок мало, и почти все они на вторичке, где люди решают бытовую задачу тока разъехаться, съехаться, унаследовали — надо продать.

☦️ Новострой как инвестиция умер не из-за злых аналитиков, а из-за арифметики. Взять бетон под 20–25% ипотеку, потом ещё 1,5–2 млн в ремонт, и в конце получить доходность ниже депозита это новый вид мазохизма, но и все же индустрия делает вид, что ничего не происходит.

Застройщики льют деньги в аналитику, где рост на 1% объявляют победой цивилизации, блогеров, которые на фоне рендера рассказывают про вечный дефицит и отчёты, где спрос меряют не сделками, а количеством просмотров объявлений.

Итак Конституционный Суд разрешил временную регистрацию в апартаментах.

Как это повлияет на цены в Москве?

Когда продавал недорогие апарты, было много звонков из регионов с одним вопросом — “есть ли регистрация”? Когда узнавали, что нет — интерес пропадал. Разумеется, их манила относительно невысокая цена +  постоянная регистрация, но это  возможно только в квартирах. 

Многие апарты  эконом класса в Москве — это прежде всего небольшие студии. Особенно в административных зданиях, которые инвесторы выкупали (часто на заемные деньги), нарезали на студии (с отдельным кадастровым номером) и продавали. Это бывшие заводские здания (как на Автозаводской или Полярной), гостиницы (как на Гостиничной), телефонные станции итд. 

А в апартах классом повыше регистрация и вовсе мало кому интересна. Разве что богатому экспату, который снимет апарты в Москва Сити. Впрочем, такая публика традиционно предпочитает большие квартиры в пределах Садового Кольца.

Также покупали подвалы, большие площади в новых апарт отелях или коммерческие помещения на первых этажах. Условную трешку превращали в три студии с общим входом-прихожей. 

YA.RUS, попробуйте сначала купить маленькую квартиру в небольшой провинции (к городу-миллионнику или около того) в каком-нибудь модном жк, н...

Я хочу купить квартиру! — конецБлагодарю всех, кто участвовал в комментариях. Было интересно посмотреть, какие мысли есть по этому поводу. Э...

Благодарю всех, кто участвовал в комментариях. Было интересно посмотреть, какие мысли есть по этому поводу. Этот пост не связан с инвестициями, я просто считаю, что доход от инвестиций ускорит мою покупку.

И самое главное: у супруги нет требований или просьб. Все покупки для семьи идут чисто из моего желания. Да, вокруг меня есть неблагодарные люди. Но если я собираюсь это сделать ради получения благодарности, зачем мне это нужно? Этот мир короткий, и я делаю то, что мне хочется. Я не буду вечно жить и не потащу ни айфон, ни самсунг, ни дом, ни квартиру в «загробный мир».

Когда я могу себе что-то позволить, я просто это делаю. Ни телеграмм-канал с простыми графиками, ни блог в смартлабе не помогут мне заработать денег. Для этого нужна целая команда PR. На мои идеи в этом сообществе я получаю порой интересные комментарии, например, что ставить в РОСТ на ГАЗ в январе глупо. Я считаю, что на рынке нет безопасного продукта. Ни золото, ни серебро, ни Биткоин, ни Солана, ни СБЕР не считаю, что они вечно будут расти.

Вчера на новостях о проблемах у компании застройщика Самолёт, припал почти весь рынок, но главным образом, конечно же девелоперы. Саму новость, звучащую из каждого утюга наверное слышали.

«Самолет» обратился в правительство с просьбой предоставить льготный кредит на 50 млрд. рублей Акционеры готовы предоставить блокпакет акций для участия в управлении с правом выкупа.

Звучит эта просьба как, крик отчаяния, поскольку за заемными средствами, обычно обращаются в банковские организации. А тут, раз уж просят помощи от государства, видимо ситуация уже патовая. Собственно, на что рынок тут же и отреагировал жестким падением по акциям Самолет (а заодно и в других застройщиках).

Кстати говоря, слухи о проблемах у самолета ходили уже более года назад. Примерно тогда я и принял для себя решение -не инвестировать в застройщиков в ближайшие несколько лет, пока рынок не придет в норму. Правда у меня был не самолет, а наверное более стабильная ЛСР, но все же, я посчитал, что в конечном итоге, проблемы могут коснуться всех.

В 2025 году покупатели приобрели 16,3 млн кв. м первичного жилья с отделкой и лишь 9,5 млн кв. м без нее, следует из исследования «Циан». На квартиры с ремонтом пришлось 57% сделок против 55% годом ранее, тогда как доля жилья «в бетоне» снизилась до 36%. За год спрос на новостройки без отделки сократился на 7%, а с отделкой, напротив, вырос на 3,8%.

Рост интереса к готовым квартирам подтверждает и ценовая динамика. По данным BnMap.pro, в 2025 году жилье с отделкой дорожало быстрее, чем без нее. В массовом сегменте цены выросли на 10,8% против 7,9%, в бизнес-классе — на 17,2% против 15,4%, в делюксе — на 13,1% против 8,9%. При этом квартиры с ремонтом остаются заметно дороже: в массовом сегменте — на 27,6%, в делюксе — более чем на 55%.

Эксперты объясняют популярность отделки экономией и удобством. Самостоятельный ремонт обходится на 15–20% дороже, а покупка готовой квартиры позволяет быстрее заселиться и часто включается в ипотечный договор. Особенно это актуально для массового сегмента, где покупатели чувствительны к срокам и дополнительным расходам.

В 2025 году в Московской области были введены в эксплуатацию только два жилых комплекса бизнес-класса. На долю этого сегмента недвижимости приходится менее 5,4% проектов среди всех новостроек, реализуемых в Подмосковье (данные приведены на момент исследования, январь, 2026 г.).  

Объем предложения жилья бизнес-класса на первичном рынке Подмосковья ограничен – всего на реализации находится 261 проект новостроек (всех классов), при этом из них лишь 14 жилых комплексов относятся к сегменту бизнес-класса. Такие данные приводят эксперты системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro.

В 2025 году разрешение на ввод в эксплуатацию на территории Московской области получили только два проекта бизнес-класса – клубный жилой квартал Skolkovo One в Одинцовском городском округе и «Ангелово Резиденц» (7 из 15 корпусов проекта, остальные получили РВЭ ранее) в Красногорском городском округе. В «Ангелово Резиденц» проектное количество квартир – 557, в продаже 197 лотов, ЖК Skolkovo One проектное количество квартир – 676, в продаже 70 лотов.

В феврале 2022 года мой знакомый Игорь держал 8 миллионов рублей в акциях российских компаний. Газпром, Сбер, Лукойл, Яндекс — голубые фишки, надёжные компании.

24 февраля рынок рухнул. За неделю его портфель просел на 60%. С 8 миллионов до 3,2 миллиона. Минус 4,8 миллиона за неделю.

Его сосед Андрей держал те же 8 миллионов в трёх квартирах в Подмосковье.

Через год квартиры Андрея стоили 10,5 миллиона. Плюс 2,5 миллиона.

Акции Игоря до сих пор не восстановились полностью. Он в минусе.

Один потерял половину капитала. Другой заработал 30%.

Разница в выборе актива.

Сегодня объясню, почему в России недвижимость была, есть и остаётся главным инструментом защиты капитала. С конкретными причинами, цифрами и примерами.

И почему все остальные активы проигрывают ей по надёжности.

В России есть одна особенность: государство может в любой момент изменить правила игры.

Примеры из истории:

1998 год — дефолт, обнуление ГКО (государственные облигации). Люди потеряли всё.