Инвестиции в недвижимость

Центр исследований прикладной экономики AERC прогнозирует, что новое жилье в Казахстане в краткосрочной перспективе может умеренно подорожать. В декабре 2025 года его стоимость увеличилась на 15,7%. При этом аналитики подчеркивают, что ценовая динамика в разных городах будет существенно отличаться.

«В разрезе регионов рост цен на новое жилье варьируется от отрицательных значений до выше 20%, что отражает различия в локальных условиях спроса и предложения. Тем не менее, общая картина указывает на устойчивый восходящий тренд. Предпосылки для снижения цен в краткосрочном периоде отсутствуют», — рассказали старший аналитик AERC Даулет Талипов и консультант Ерасыл Серикбай.

Эксперты считают, что рекордное число сделок указывает на усиление спроса. По их мнению, рынок подогревают два фактора. Первый — активность застройщиков из-за обсуждения нового Налогового кодекса. Второй — работа льготных ипотек и других мер господдержки. Именно эти факторы позволяют населению активно покупать жилье в новостройках.

Первичное жильё

Во втором полугодии спрос на новостройки вырос более чем в 2 раза: с 665 млрд по итогам I полугодия 2025 года до более 1,4 трлн рублей — во втором.

Особенно он усилился к концу года на фоне планов Правительства по ограничению Семейной ипотеки — главного драйвера спроса на новостройки: в октябре и ноябре выдачи превысили 200 млрд, а в декабре достигли рекордных 445 млрд рублей.

Вторичное жильё

Вторичное жильё стало лидером по приросту спроса, выдачи в этом сегменте увеличились в 3 раза: со 106 млрд в I полугодии до 324 млрд во II полугодии. С октября 2025 года объёмы кредитования по «вторичке» не падали ниже 50 млрд рублей, а максимальные значения были достигнуты в декабре — около 85 млрд рублей. Доля готовых квартир на рынке выросла на 5 п. п., составив 16%. В целом именно этот сегмент недвижимости может продолжить устойчивый рост и в течение 2026 года при условии снижения ключевой ставки.

Что по железобетону? Я на этот год повысил целевую долю фондов недвижимости вдвое, а значит нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Даже отпуск — не повод не взглянуть. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 854 тысячи рублей, и в нём есть новые покупки.

Напоминаю, что я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую. Время от времени обновляю, например, добавил Акцент 5.

⏳ Предыдущий срез был 9 декабря. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 9,73% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 11,43%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Буду наращивать.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Есть пост про него.

У Сергея Смирнова на днях вышел ролик, который очень наглядно показывает – почему важно уметь правильно сравнивать доходности разных классов активов.

Там описывается абстрактная ситуация: у Пети и Васи есть капитал по 20 млн рублей. Петя купил на эти деньги квартиру и сдает ее Васе за 120 тыс. руб. в месяц (арендная доходность 7,2% в год). Вася живет в арендованной квартире, а свои 20 млн положил на депозиты и в фонды денежного рынка под 15% годовых.

Вывод Сергея: «Хитрожопый Вася поимел туповатого Петю на разницу в доходности (около 7%), а Петя просто не умеет правильно пользоваться своим капиталом».

Что не так с этим рассуждением? Как минимум, здесь перемешались реальные и номинальные ставки доходности:

• Деньги на депозите приносят номинальную доходность – для долгосрочного инвестора важно то, что она еще будет постоянно уменьшаться на инфляцию (снижение покупательной способности денег).

• Арендная доходность от купленной недвижимости ближе к реальной доходности. Ведь, помимо текущего денежного потока от арендатора, сама стоимость недвижимости долгосрочно должна расти плюс-минус на уровне общей инфляции. Вы же не ожидаете, что начиная с текущего момента все квартиры будут год за годом исключительно обесцениваться с учетом инфляции?

Система против снижения цен.

▶️Вокруг много разговоров об ожидании снижения цен на квартиры, поэтому решили через анализ отечественного рынка объяснить, почему этого не стоит ждать.

Сегодня рынок не падает и не растет, а удерживается в искусственном равновесии (плато (https://t.me/domostroy_channel/15784)). При этом спрос снижается из-за дорогой ипотеки, ужесточения условий льготных программ, отсутствия реального роста доходов населения.

⚫️В нормальной рыночной логике это должно было бы привести к коррекции цен, но этого не происходит, потому что система не допускает перепроизводства (риск залогов).

Проектное финансирование заставляет девелопера строить ровно столько, сколько одобрит банк, а он не заинтересован в избыточном предложении.

⚫️При этом государство не заинтересовано в резких ценовых обвалах и волатильных циклах на рынке жилья (бережет социальную стабильность), как и крупные игроки из-за обесценивания своего портфеля.

Рост цен раздражает, но их снижение бьет по банкам. В итоге рынок живет в режиме управляемого сжатия.

В 2025 году предложение новостроек массового сегмента от коммерческих застройщиков в старой Москве сократилось на 54% год к году. В декабре на рынке насчитывалось около 9500 лотов в 76 проектах, следует из исследования «Метриума». При этом общий объем первичного предложения по всем классам снизился лишь на 25,7% — до 38 800 лотов, что указывает на структурный сдвиг, а не на общее падение рынка.

Схожую динамику фиксируют и другие аналитики. По данным BnMap.pro, количество квартир комфорт-класса сократилось на 44,8% до 13 200 лотов, а общее предложение по всем сегментам — на 24,7%. В «НДВ супермаркет недвижимости» оценивают сокращение недорогих лотов в старой Москве за год на 39,3%, до 12 500 объектов. Таким образом, именно массовый сегмент оказался под наибольшим давлением.

Ключевая причина — дефицит нового предложения. Высокая себестоимость строительства, дорогие кредиты и сложности с проектным финансированием сделали комфорт-класс маломаржинальным. В условиях высоких ставок девелоперам экономически выгоднее запускать проекты более высокого ценового сегмента. Дополнительно массовые новостройки теряют конкурентоспособность на фоне готовых квартир от частных собственников и растущего предложения городских проектов.

Квартиры в сданных новостройках крупных городов России от застройщиков сейчас стоят лишь на 6% дороже аналогичных лотов от частных инвесторов. За год этот разрыв сократился на 14,3% — девелоперы активнее распродают остатки, а их предложения все чаще выигрывают конкуренцию у вторичного перепродажного спроса. Такие данные приводит ЦИАН по состоянию на январь 2026 года.

В городах с населением от 500 тыс. человек средняя цена квартир от застройщиков в домах, сданных в 2023–2025 годах, составила 190,7 тыс. руб. за кв. м. Аналогичные объекты от физических лиц предлагались в среднем по 180,5 тыс. руб. за кв. м. Год назад ценовой разрыв был заметно выше. За последние 12 месяцев цены от девелоперов выросли на 9,5%, тогда как лоты инвесторов подорожали на 10,5%, что и привело к сближению стоимости.

Основная причина — накопление значительного объема нераспроданных квартир в уже введенных в эксплуатацию домах. На фоне снижения спроса на первичном рынке застройщики вынуждены ускорять продажи. По данным Dataflat.ru, число сделок по ДДУ в 2025 году выросло лишь на 2,9%, а проданная площадь даже сократилась на 0,1%, что усилило давление на готовые остатки.

Рынок жилья в России не насыщен.MACON: рынок жилья в России не насыщен.▶️Консалтеры опубликовали исследование за 2025 год об обеспеченности ...

MACON: рынок жилья в России не насыщен.

▶️Консалтеры опубликовали исследование за 2025 год об обеспеченности жилищным фондом крупнейших городов страны.

Самое интересное:

⚫️Формально в РФ средняя обеспеченность жильем — 29 кв. м на человека, при целевом уровне 33 кв. м. Но после корректировки на реальное население и старый фонд фактическая обеспеченность оценивается в 20 кв. м/чел.

⚫️В крупнейших городах в среднем 29% всего жилья — это дома до 1980 года. В миллионниках 311 млн кв. м старого фонда, а без учета Москвы и Петербурга 141 млн кв. м.

⚫️Фактическое население крупнейших городов в среднем на 10% выше официального, что еще больше увеличивает потребность в жилье.

⚫️Из всех миллионников только Краснодар достиг целевой обеспеченности 33 кв. м на человека. В остальных городах средний срок достижения — 35 лет. В Москве — 75 лет, даже с учетом реновации.

Основной вывод презентации: потенциал девелопмента сохраняется, потому что страна живет в эпохе износа. Рынку нужен не рост за счет освоения новых территорий, а замещение старых квадратов.

В Минстрое России рассмотрели текущую ситуацию в жилищном строительстве

Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин провел совещание с представителями крупнейших девелоперских компаний и регионов по ключевым вопросам долевого строительства. В совещании также принял участие замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

▶️В центре внимания — вопросы соблюдения сроков завершения строительства, качества проектов, распроданности, а также объемы выдачи семейной ипотеки, своевременная передача гражданам ключей и организация погашения ранее возникшей задолженности по штрафным санкциям и неустойкам.

Согласно данным проектных деклараций застройщиков, размещенных в ЕИСЖС, на 19 января 2026 года на территории РФ строится недвижимости общей площадью 191,8 млн м², в том числе жилой — 115,1 млн м².

🔵Отрасль жилищного строительства инертная и набрала высокий темп в результате действующих прошлые годы мер поддержки: ввод жилья в 2025 году обеспечен на сопоставимом с 2024 годом уровне.

Совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость и земельные участки под застройку по итогам 2025 года составили 1,18 трлн руб., следует из исследования Nikoliers. Это на 22,1% меньше, чем годом ранее, однако результат остается вторым по величине за всю историю наблюдений. Рекорд был зафиксирован в 2024 году, когда объем вложений достиг 1,518 трлн руб.

Другие консультанты фиксируют схожую динамику. По данным IBC Real Estate, инвестиции в 2025 году сократились на 29% и составили 935 млрд руб., что сопоставимо с уровнем 2023 года и является минимальным значением с 2021 года. Расхождение в оценках объясняется методологией: Nikoliers учитывает вложения в землю под жилье и промышленность (441 млрд руб.), тогда как IBC Real Estate — только участки под жилье (189 млрд руб.).

Инвестиции в земельные участки по сравнению с 2024 годом сократились в 2,1 раза. Основными причинами стали падение спроса на жилье после отмены и ужесточения льготной ипотеки, а также высокая стоимость проектного финансирования. По словам участников рынка, ликвидными остаются лишь площадки в районах с развитой инфраструктурой и устойчивым спросом, тогда как сделки по остальной земле либо заморожены, либо проходят с дисконтом. В результате крупные застройщики начали избавляться от части земельного банка.

В 2026 году ежемесячный платеж по рыночной ипотеке по новым кредитам может сократиться в среднем на 21,7%, подсчитала РБК Недвижимость. Такой эффект возможен в случае реализации прогноза Минфина, предполагающего снижение ставок по рыночной ипотеке на 5 п.п. — с текущих 21% до 16%. В этом случае покупка однокомнатной квартиры в кредит в городах-миллионниках станет заметно менее обременительной.

В среднем по мегаполисам ежемесячный платеж может уменьшиться на 16 тыс. руб. — до 57,9 тыс. руб. Однако эффект будет сильно различаться в зависимости от города и уровня цен на жилье. Чем дороже недвижимость, тем более ощутимым окажется снижение платежа.

Максимальное сокращение ожидается в Москве: платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру может снизиться на 44,5 тыс. руб. — с 204,8 тыс. до 160,3 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге платеж уменьшится на 25,3 тыс. руб. — до 91,3 тыс. руб. В Казани снижение составит 21 тыс. руб. (до 75,7 тыс.), в Нижнем Новгороде — 16,4 тыс. руб. (до 59 тыс.).

• В этом и следующем году на рынок будут выходить проекты, запущенные три-четыре года назад
• Ожидается перенос девелоперами сроков ввода в эксплуатацию 20–30% заявленных объектов. Девелоперы столкнулись с растущей себестоимостью строительства, затрат на отделку и дефицитом рабочей силы
• Сроки ввода в ряде проектов задерживаются на фоне низкой заполненности бизнес-центров — выводить на рынок подобные объекты невыгодно для девелоперов в условиях роста налоговой нагрузки
• Спрос на офисную недвижимость постепенно замедляется: по итогам 2025 года объем сделок сократился на 38% г/г до 1,4 млн кв. м

«Если лицо не знало и не могло знать об обмане потерпевшего третьими лицами, а равно потерпевший намеренно умолчал об обстоятельствах сделки (влиянии на его волю третьих лиц), сделка не может быть признана судом недействительной, а лицо, к которому обращена сделка, считается добросовестным приобретателем, пока не доказано иное».

По итогам 2025 г. продажи жилья в новостройках увеличились на 1% по площади и на 11% — по сумме. Реализовано 25,6 млн м² на 5,2 трлн руб. При этом 14% всего годового объёма продано в декабре:3,5 млн м² на 752 млрд руб.

На фоне всплеска спроса на «Семейную ипотеку» сумма продаж в прошлом месяце стала рекордной за всё время сбора данных в наш.дом.рф.

По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, по итогам всего 2025 г. доля продаж в ипотеку (по сумме) составила 73%, а за наличные и в рассрочку — 27%. За год это соотношение изменилось несильно (76% и 24% в 2024 г.).

Скорость продаж непроданного строящегося жилья к концу года вернулась к равновесному уровню — 3,1 лет (как и в 2024 г.), с пиковых 3,7 лет в июне-сентябре. Соотношение распроданности и стройготовности составило 73% при норме 60-80%.

‼️Риски

Декабрьский рост продаж стал результатом того, что население торопилось взять «Семейную ипотеку», реагируя на публичное обсуждение изменения её условий.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, изменились ли условия по ипотекам после снижения ключа, а также в очередной раз офигел от роста цен и прогнозов.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Помните, в апреле прошлого года, из-за данных дом.рф, я стал немного нервничать и писать о том, что нужно покупать именно сейчас. Ибо именно сейчас — ценовое дно, а впереди нас ждёт Армагеддон, и, скорее всего, по итогам 2025-го мы очень удивимся, что произойдёт с ценами на новостройки в Москве. 

Ну а в комментариях писали о том, что этого не будет, что Алексей натягивает сову на глобус и такого быть не может, ибо это невозможно!

Ну и вот…. Итоги 2025-го: прошлый год стал рекордным по приросту цен в старой Москве за последние 5 лет, ибо средняя цена выросла на 27%. 

🔖 М-да, Армагеддон всё-таки произошёл. А вот что будет дальше — теперь зависит от ключевой ставки. При её снижении, арендные ставки должны пойти вверх, и тогда текущие цены, нам станут казаться вполне… адекватными. 

Ну что, кто-то уже гуглит, сколько стоит построить землянку?

.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX

2025 год стал для ипотечного рынка периодом дорогих денег и рекордной зависимости от государства. Рыночные ставки превышали 20%, а доля льготных программ в выдачах доходила до 80%. В 2026 году ситуация начнет постепенно меняться: ипотека будет дешеветь, рынок оживится, но до по-настоящему комфортных условий еще далеко.

Ставки: снижение будет, но без прорыва

На старте года средние ставки по рыночной ипотеке держатся около 21% как на первичном, так и на вторичном рынке. Для сравнения: год назад они приближались к 30%. Тренд на снижение уже сформирован, но он будет плавным.

По оценкам большинства аналитиков, в первом полугодии ставки останутся в широком диапазоне 17–21%. Причина — осторожная политика Банка России и рост налоговой нагрузки, который сдерживает более резкое смягчение денежно-кредитных условий.

Снижение ставок до 15% возможно ближе к концу года, но только при условии, что ключевая ставка во втором полугодии пойдет вниз быстрее ожиданий. Более оптимистичные сценарии — ипотека под 12% — напрямую зависят от снижения ключевой до 9–10%, что пока выглядит скорее теоретическим вариантом.

Льготная ипотека. Начало
Льготная ипотека с господдержкой (ставка 6,5%) была запущена в апреле 2020 года как мера поддержки строительной отрасли и доступности жилья в условиях пандемии. Программа позволяла брать ипотеку под субсидированную ставку и компенсировала банкам разницу между рыночной и льготной ставкой за счёт бюджета. Как мера поддержки строителей программа справилась на 5+, а вот как мера доступностью жилья – есть споры

Продления и изменения условий
Срок действия был изначально ограничен концом 2020 года, но правительство продлевало программу несколько раз:

🔹до 1 июля 2021 года

🔹до конца 2022 года

🔹до 1 июля 2024 года

В разные периоды условия менялись: ставка варьировалась (повышалась до 7–8–12% в зависимости от решения властей и динамики рынка),

👉Обзоры строителей: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт, А101

Завершение программы
Широкая (классическая) льготная ипотека для всех была завершена 1 июля 2024 года. Параллельно с классической льготной ипотекой была (и есть) более целевая Семейная ипотека. Действует с июля 2021 года и была продлена до 2030 года с сохранением господдержки для семей с детьми

Арендное жилье — новый тренд.

▶️«Донстрой» выходит на рынок доходного жилья, пишет «Коммерсант». Девелопер построит первый комплекс с квартирами для аренды в квартале «Символ» в московском районе Лефортово.

⚫️Объект будет небольшим (16,5 тыс. кв. м), а инвестиции на строительство оценивают в 4–6 млрд руб.

Это уже второй (https://t.me/domostroy_channel/15716) крупный девелопер за последнее время, который начинает думать не про мгновенную продажу, а про удержание продукта.

⚫️Предположим, что застройщики тестируют модель арендных домов в ожидании системного разворота (https://t.me/domostroy_channel/15339) рынка.

Если государство введет отдельный статус доходных домов (налоги, льготы, субсидии, дешевые кредиты), то такие проекты могут резко стать рентабельными.

⚫️Поэтому крупные игроки решили зайти заранее с пилотными проектами, чтобы попробовать себя в роли операторов жилья (натаскать команду).

Масштаб в 16,5 тыс. кв. м слабый для крупного девелопера. Скорее проверяют спрос, операционку, экономику, управление такими проектами, т.к. это новое направление для менеджмента.

▶️Смотрим результат ввода жилья за прошлый год по крупным девелоперам.

Самое интересное — проценты по переносам сроков. На первом месте «Самолет» — 80,9% из 1,1 млн кв. м было сдано невовремя.

⚫️Второе у «Донстроя» (73,7%), который ввел 474,3 тыс. кв. м. Третье место занимает «Эталон» (296,6 тыс. кв. м или 79,7%). «Донстрой», конечно, удивил.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)