Индекс цен ДОМ.PФ: в 2025 году цены на новостройки выросли на 10,2%
Напомним, индекс учитывает цены всех фактических сделок по договорам долевого участия, показывая таким образом номинальное изменение цен без учёта инфляции.
t.me/domresearch
Крупнейшие банки (включая Сбер) приостанавливают выдачу семейной ипотеки или меняют условия. Причина прозаична — правительство урезало компенсации, и банкам стало невыгодно выдавать «дешевые» деньги.
Это тектонический сдвиг на рынке РФ в 2026 году.
1. Конец эпохи «Халявы»
Банки больше не хотят заниматься благотворительностью. Если государство не покрывает разницу между рыночной ставкой (20%+) и льготной (6%), выдачи встанут.
Для застройщиков ($SMLT, $PIKK) это катастрофа. Прогнозы падения продаж на 20-30% в 1 квартале теперь кажутся оптимистичными. Реальность может быть жестче.
2. Удар по сырью
Меньше ипотеки = Меньше строек = Меньше стали.
Держателям металлургов ($CHMF, $MAGN) стоит приготовиться: внутренний спрос на арматуру сжимается вслед за ипотечным пузырем. Ждать дивидендов от сталеваров в таких условиях — наивно.
3. Позиция Сбера ($SBER)
Многие испугаются за доходы банка. Но я вижу здесь силу. Сбер отказывается работать в убыток ради красивых отчетов по выдаче. Это защита капитала акционеров. Лучше не выдать кредит, чем выдать его в минус.
По оценке Frank RG объем выданных кредитов за декабрь подскочил до ₽1327 млрд руб., что сильно выше ноября (+29.4% м/м) и существенно выше прошлогодних уровней (+115.9% г/г).
✔️Объем выдач ипотеки взлетел до ₽800 млрд (+61.6% м/м и +185.6% г/г). Точных данных по льготке пока нет, но это более ₽600 млрд за месяц — все пытаются успеть до ужесточения условий 1 февраля. Хотя и рыночная ипотека в последнее время оживилась, но основное — это забег за льготными кредитами.
✔️Выдачи кредитов наличными выросла незначительно до 341 млрд (+3.9% м/м, +75.8% г/г), годовой прирост здесь скорее отражает эффект базы прошлого года, когда выдачи стремительно обваливались. Даже при текущих объемах выдачи портфель потребительского кредитования сокращается в целом по системе, выдачи на уровне 2019 года.
✔️Выдачи автокредитов сократились до 158.4 млрд (-10.2% м/м и +37.5% г/г), история с забегом за автомобилями перед повышением утильсбора завершилась и этот сегмент резко остывает.
Снижение ключа не даст роста ипотеки
▶️Уровень одобрения заявок (approval rate, AR) на ипотечные кредиты в российских банках по итогам декабря составил 35,6%, пишет Forbes со ссылкой на НБКИ.
Качество заемщиков пока не устраивает банки, и они вынуждены ужесточать отбор заявок. Ипотеку скорее не охлаждают, а фильтруют.
⚫️С июля ЦБ ввел прямые количественные ограничения: лимиты по ПДН, первоначальному взносу и LTV (соотношение основного долга по кредиту и справедливой стоимости предмета залога).
Банки больше не управляют риском, а отсеивают его. Даже если клиент формально нормальный, система может не пропустить его по квотам.
⚫️Поэтому ставка тут вторична. Даже при ее снижении фильтры останутся: дисконт доходов, ужесточение расчета ПДН, закрытие «донорских» схем, новые правила по «семейной ипотеке».
™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)
Спрос на новостройки в Сочи за 11 месяцев 2025 года снизился на 75% по сравнению с аналогичным 2024 прошлого года, в Крыму и Севастополе — на 7%, в Анапе — на 11,1%, сообщили ТАСС в системе мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.prо.
В Крыму и Севастополе было продано 9,8 тыс. объектов по сравнению с 10,5 тыс. объектами за 11 месяцев 2024 года, говорится в материалах. В Сочи продали 800 лотов в новостройках по сравнению с 3,2 тыс. за аналогичный период 2024 года. В Анапе реализовали 1,1 тыс. объектов, за 11 месяцев 2024 года их было 1,3 тыс.
Падение спроса на новостройки в Сочи стало результатом сразу нескольких причин, объяснили ТАСС аналитики. Во-первых, это ипотека — отмена общедоступной льготной и рост ставок по стандартным программам. Во-вторых, реакция покупателей после ажиотажного спроса 2024 и 2023 года — наступило охлаждение.
Средняя стоимость кв. м в Крыму и Севастополе в декабре 2025 года составила 259,5 тыс. рублей, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом 2024 года на 15%. В Сочи стоимость «квадрата» достигла 708,4 тыс. рублей, по сравнению с декабрем 2024 года рост составил 10%. В Анапе цены на жилье в новостройках выросли на 11,3%, до 336,6 тыс. рублей.
Современный рынок жилья давно перестал быть рынком недвижимости в классическом смысле. Сегодня это рынок финансовых конструкций, в которых квартира — лишь физический носитель.
Более 80% ипотечных сделок совершаются с использованием субсидированных ставок. Это означает, что цена квадратного метра формируется не исходя из себестоимости строительства, качества объекта или локации, а исходя из платежеспособности покупателей с льготной ипотекой.
Покупатель со ставкой 6% может позволить себе платеж в 2—2,5 раза выше, чем покупатель со ставкой 18%. Продавец не может назначать разные цены разным категориям, поэтому ориентируется на тех, кто платит больше — благодаря субсидиям. В результате услуга по снижению ставки уже встроена в цену квартиры, даже если формально её «нет» в договоре.
Покупатель без льгот платит не только за квартиру, но и за чужую финансовую привилегию.
При этом покупатель с льготной ипотекой приобретает не рыночный товар, а финансовую схему. Он покупает возможность обслуживать актив по искусственно заниженной стоимости денег. Но при перепродаже эта схема исчезает. Он продаёт уже не финансовый продукт, а просто квартиру.
Все мы хотим купить дом или квартиру. Копить на недвижку с нуля сложно, долго, есть неопределённость в будущем — не вариант.
Казалось бы есть неплохая альтернатива в виде ипотеки.
❗️ Но меня всего потряхивает, когда вижу, как очередной знакомый с максимально довольным видом хвалится приобретением жилья, которое взял в ипотеку на 25 лет.
И ведь он даже не догадывается сколько по итогу переплатит за него.
Для достоверности я взял в руки калькулятор, глянул объявления и перешёл к расчётам:
✅ Выбрал квартиру в Санкт-Петербурге, спальный район, студия 25 м2, с хорошим ремонтом. Цена такой «роскоши» 9.6₽ млн.
Стоимость уже оставляет желать лучшего, но что поделать, в такое время живём.
Какие же условия по ипотеке действуют в РФ на данный момент:
Первоначальный взнос 20% — 1 930 000₽.
Сумма кредита — 7 670 400₽.
Процентная ставка — 23%
Срок кредита — 10 лет.
👆 Это базовые условия для вторички.
Мой необходимый доход должен составлять 213 000₽, чтобы банк одобрил мне этот шанс стать счастливым обладателем студии в Питере.
Рынок вторичной недвижимости Франции демонстрирует восстановление. Продажи и цены растут, но эксперты сохраняют осторожность.
Согласно годовому отчету нотариусов Франции, рынок вторичного жилья в стране показывает признаки оживления после двухлетнего спада. В период с сентября 2024 по сентябрь 2025 года количество сделок выросло на 11% в годовом исчислении, составив 921 000, при этом цены в большинстве регионов также продемонстрировали рост.
Данные отражают позитивный сдвиг после значительного снижения активности:
Наиболее заметный рост продаж зафиксирован в департаментах Жиронда (+18%), Верхняя Гаронна (+17%) и Рона (+16%). Единственным континентальным департаментом с отрицательной динамикой стал Крёз (-1%).
Власти обсуждают изменение параметров семейной ипотеки. Предлагается сделать ставку дифференцированной и увязать ее с количеством детей в семье. По словам председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, при рождении первого ребенка ставка может составить около 10%, при втором 6%, при третьем 4%. Предполагается, что эти уровни будут снижаться по мере уменьшения ключевой ставки.
Предлагаемая дифференциация ставки выглядит логичной. Чем больше детей в семье, тем выше объективная потребность в улучшении жилищных условий, и снижение процента по ипотеке в этом случае становится реальным финансовым стимулом. Для семей с двумя и тремя детьми расходы на жилье растут быстрее доходов, поэтому более дешевая ипотека может ускорить решение о покупке квартиры и частично снизить долговую нагрузку.
Но у меры есть и ограничение. Улучшение жилищных условий требуется не только семьям с уже родившимися детьми, но и молодым парам, которые только планируют рождение первого или второго ребенка.
⚡️Подвели итоги рейтинга (https://xn--b1agapfwapgcl.xn--p1ai/rejting-stroitelnyh-kompanij-rossii/date/01-12-2025/?sort=4) надёжности застройщиков России за 2025 год от Всeостройке.pф
Высокий рейтинг надежности даёт добросовестным застройщикам преимущество, так как это своеобразный «знак качества» на витрине. Покупатели идут в первую очередь к тем, кому доверяют.
ТОП-5 самых надёжных:
1️⃣ ГК ТОЧНО — 4,82 балла
2️⃣ ДК Прогресс — 4,6
3️⃣ «Победа» — 4,49
4️⃣ DOGMA — 4,46
5️⃣ «ЮгСтройИнвест» — 4,33
В десятку также вошли: «Ленстройинвест», «Разум», «Голос», Setl Group и «Донстрой».
Подробнее о застройщиках — в нашей статье (https://xn--b1agapfwapgcl.xn--p1ai/zastrojshhiki-lidery-nadezhnosti-itogi-2025-goda-dlja-rossijskogo-rynka-nedvizhimosti/) на портале.
Справочно:
Рейтинг надежности формируется из средней оценки жителей квартир девелопера, оставленной в отзывах на Яндекс, 2GIS и портале Всeостройке.pф.
Оптимистичный Дом․рф
▶️Аналитики госкомпании оптимистично пишут, что высокие объемы запусков в декабре (5,2 млн кв. м против 2 млн кв. м в начале года) говорят о растущей уверенности застройщиков в дальнейшем смягчении ДКП, восстановлении спроса и прикрепляют совсем не оптимистичную инфографику.
⚫️На ней указано серьезное снижение запусков в Москве и ее области, а это главные рынки страны. Если бы рынок реально входил в фазу устойчивого восстановления, то именно в этих локациях должны были бы быть плюсы.
Хорошо себя чувствуют Питер, Ленобласть и Свердловская область, но это не экономический рост, а попытка поймать остаточный спрос. Ростовская область (-40%) и вовсе впала в строительное уныние.
⚫️Показательно, что ТОП-10 падает быстрее (–15%), чем остальные (–8%). Т.е. сильнейшие рынки не растут, а наоборот формируют провал (https://t.me/domostroy_channel/15765) 2030 года.
™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)
У вчерашнего рынка кончается завтра.
▶️Смотрим плановые сроки ввода жилья и становится тревожно. До 2029 года все выглядит еще более-менее (46,9 млн кв. м, 32,5 млн кв. м, 21,2 млн кв. м).
⚫️В ближайшее время на рынок выйдут проекты, которые запускались в эпоху дешевой ипотеки, мягкой ДКП и веры в бесконечный спрос, а потом обрыв.
Девелоперы достраивают то, что было заложено несколько лет назад. Через 2–3 года новый объем почти исчезнет, а рынок столкнется с дефицитом предложения.
⚫️Даже если в этом году начнут массово запускать проекты, то провала все равно не избежать. Между запуском и вводом проходит 3–4 года. Все, что стартует сейчас, появится на рынке не раньше 2030 года, а провал начинается с 2029 года.
При этом массовые запуски при текущей ставке скорее фантастика. В нынешних реалиях запускать большие проекты можно под новую господдержку, но ее наоборот сворачивают.
⚫️Кстати, ввод падает уже прямо сейчас (https://t.me/domostroy_channel/15751): в 2025 году было введено 24,6 млн кв. м, что на 34% меньше, чем в 2024 году, а это проекты, запущенные в эпоху дешевых денег.
Росфинмониторинг предлагает повысить порог обязательного контроля сделок с недвижимостью для банков с 5 млн до 75 млн руб. Соответствующий проект нормативного акта размещен для общественного обсуждения на портале regulation.gov. Для риэлторских компаний порог предлагается установить на уровне 5 млн руб. Сейчас кредитные организации обязаны направлять сведения в финразведку по всем операциям с недвижимостью от 5 млн руб.
Изменения стали возможны после того, как 29 декабря 2025 года президент Владимир Путин подписал поправки в антиотмывочный закон 115-ФЗ. Они наделили Росфинмониторинг правом самостоятельно определять пороговые суммы для контроля таких сделок, но не ниже 5 млн руб.
Банковское сообщество в целом поддерживает инициативу. По словам представителей рынка, операции с недвижимостью при пороге 5 млн руб. формировали один из самых больших потоков сообщений в Росфинмониторинг. По оценкам банков, около 95% передаваемых сегодня сведений приходится на сделки ниже 75 млн руб. Повышение порога позволит заметно снизить административную нагрузку, хотя для банков с полностью автоматизированной отчетностью эффект будет ограниченным.
В 2025 году в России началось строительство 41–41,3 млн кв. м жилья — на 12% меньше, чем годом ранее, следует из данных аналитического центра Дом.рф и консалтинговой компании Macon. При этом около трети новых комплексов так и не вышли в продажи и остаются на нулевой стадии готовности — это «бумажные» проекты, которые могут быть отменены.
Сокращение запусков оказалось неравномерным по регионам. Сильнее всего объемы упали в Ростовской области (–40%, до 1,48 млн кв. м), Москве и Тюменской области (–29%, до 3,9 млн и 1,2 млн кв. м), Подмосковье (–27%, до 2,06 млн кв. м). Одновременно в Санкт-Петербурге старты выросли на 33% (до 1,8 млн кв. м), в Ленинградской области — на 11% (до 1,45 млн кв. м). В топ-10 регионов суммарный показатель снизился на 15%, до 19,5 млн кв. м.
В столице падение особенно заметно: по подсчетам Метриум, в 2025 году девелоперы вывели на рынок лишь 40 проектов (–37% г/г) — минимум за последнее десятилетие. В «Дом.рф» при этом отмечают статистический нюанс: данные не учитывают проекты Фонда реновации.
Этo пpимepнo 540 кг
В ноябре показатели, характеризирующие спрос на жилье, продолжили рост: увеличивался как объем средств на эскроу-счетах — до 7,5 трлн руб., так и выдача ипотечных кредитов — до 501,5 млрд руб., что стало лучшим результатом за полтора года. В декабре, по предварительным оценкам, ожидается всплеск жилищного кредитования на фоне предстоящего ужесточения условий выдачи семейной ипотеки, – Коммерсант.
@ejdailyru
Несмотря на продолжающийся кризис в офлайн-ретейле и переток потребительского спроса в онлайн, объем ввода торговых центров в России в 2026 году может заметно увеличиться. По прогнозу консалтинговой компании NF Group, на рынок выйдет около 638 тыс. кв. м торговых площадей — это на 21% больше, чем годом ранее, и почти вдвое превышает показатели 2025 года.
Рост обеспечен в первую очередь объектами, ввод которых ранее неоднократно откладывался. По словам директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, значительная часть проектов была заморожена в период неопределенности и перенесена именно на 2026 год. В CORE.XP уточняют, что около 67% строящихся торговых объектов сдвинули сроки сдачи именно на этот год.
Ключевой особенностью 2026 года станет смещение девелоперской активности в регионы. По оценке Nikoliers, на региональные рынки придется 71% всего нового ввода торговых центров. Доля Москвы и Подмосковья составит около 20%, а Санкт-Петербурга и Ленинградской области — лишь 9%. В регионах торговые центры по-прежнему остаются важными точками притяжения для досуга, а уровень насыщенности площадями там существенно ниже, чем в крупнейших агломерациях.
Интерес российских покупателей к приобретению недвижимости за рубежом в 2025 году заметно снизился. Количество запросов сократилось примерно на 25% год к году, следует из данных сервиса Prian. Причем негативная динамика фиксируется уже второй год подряд: аналогичное падение активности наблюдалось и в 2024-м.
Снижение подтверждается и статистикой поисковых систем. По данным Яндекс, число запросов «зарубежная недвижимость» в 2025 году уменьшилось на 9,3%, а «зарубежная недвижимость купить» — сразу на 28,6%. Портал Всеостройке.рф также оценивает падение интереса в диапазоне 25–30%.
Ключевой причиной эксперты называют сложности с проведением платежей. Как отмечает аналитик Prian Филипп Березин, прямые переводы из российских банков за рубеж сегодня фактически невозможны, а использование криптовалют или открытие иностранных счетов готовы рассматривать далеко не все покупатели. Дополнительное давление оказывает ужесточение валютного контроля внутри России, что снижает доступность зарубежных инвестиций для массового инвестора.
