Инвестиции в недвижимость

Вопрос «стоит ли инвестировать в апартаменты в Петербурге» обычно звучит абстрактно, поэтому имеет смысл разбирать его не в общем виде, а на конкретном, уже реализующемся проекте. Телеграмм канал «Пятый угол. Петербург. Стройка.» разбирает экономику апарт-отеля Well Московский, срок ввода которого сдвинут ещё на год. t.me/SPbcorner/60

В декабре застройщик получил очередное продление разрешения на строительство, что формально закрывает юридическую часть вопроса. Физически объект выглядит почти готовым: коробка стоит, идут отделочные работы, инженерия, благоустройство. Речь идёт не о замороженной стройке и не о технических проблемах. Ключевая история проекта сейчас — не стройка, а продажи и связанные с ними финансовые обязательства.

По состоянию на начало 2026 года в комплексе продано 73 помещения на сумму около 849 млн рублей. Это примерно 2,7 тыс. м² из 39,8 тыс. м² продаваемой площади, то есть около 6,7%. Для проекта с высокой степенью готовности показатель крайне низкий. За последний год продажи шли в среднем по пять апартаментов в месяц, что не позволяет быстро нарастить денежный поток и создать комфортный запас прочности по кредиту.

Полтонны нала за хату в серой, грязной, темной, холодной, вонючей Москве… во время войны, идущей 4 года… пипец))
------------------------------

💎 Прогноз индекса Мосбиржи  (с призами от 10 до 100 тыс руб)

🌐 Телега (обсуждаем сложные вопросы)

🔔 Новости (коротко и по делу)

Дмитрий, по второму пункту вопросики, в доме несколько квартир продается, цена такая же

1. Любовь населения к этому классу активов. В любой кризисной сетуации бежим вкладываться в бетон;
2. Льготная ипотека - это переключения внимания с цены квартиры, на ежемесячный платеж;
3. Рассрочки и специальные программы застройщиков, где в реальности, поднимается цена, сразу закладывая в себя будущие проценты по кредиту;
4. Большая потребность в новом жилье, на фоне устаревающего жилищного фонда по всей стране;
5. Существенное развитие классов недвижимости и активная стройка премиум и люкс сегментов, что поднимает среднюю цену;
6. Появление, в ряде регионов, населения с резким ростом доходов — как правило, где распологаются заводы военной промышленности. Отсюда такой неравномерный рост между регионами:

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: РОСТ ЗА ГОД – ПОЧТИ ПЯТЬ ПРОЦЕНТОВ, А СХЕМАТОЗЫ В НОВОСТРОЙКАХ ПОКА НИКУДА НЕ ДЕЛИСЬ

По итогам октября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 285.813 тыс. за м2, это 0.8% мм и 4.9% гг vs 0.7% мм и 4.3% гг в ноябре.

Динамика цен в долларах: 3.9% мм и 37.7% гг, это $3 642 за м2 (ранее 1.0% мм и 27.5% гг)

IRN отмечает (https://www.irn.ru/index/), что “… в 2025 году имел место умеренный рост цен на готовое жилье в столице. Индекс стоимости жилья прибавил за год чуть менее 5%, поднявшись с 272.5 до 285.8К за квадратный метр (без учета элитного жилья). И можно констатировать, что готовое жилье в 2025 году дорожало примерно на уровне инфляции.

Рост цен на новостройки в 2025 году оценивается выше – на уровне 15-20%. Но там дорожают не сами квартиры, а комбо-продукты застройщиков, представляющие собой совокупность квартиры и финансовой схемы ее покупки. И чем хуже продаются новостройки в условиях высоких ставок и стагнации на рынке, тем более привлекательной застройщики вынуждены делать схему ее покупки, что стоит денег и зашивается в общую цену.

Новые правила переселения из аварийного жилья.

▶️Законопроект рассматривается на общественных слушаниях.

В нем предлагается:

⚫️Государство фиксирует нижнюю границу выкупа аварийного жилья. Даже если дом признан непригодным для проживания, то компенсация не может быть ниже половины средней рыночной цены квадрата по региону.

⚫️Компенсация перестает быть только «ценой квартиры». В расчет включаются все сопутствующие потери собственника: переезд, временное жилье, оформление новой собственности, досрочное закрытие обязательств. Т.е. изъятие жилья будет признаваться экономическим ущербом, а не просто обменом метров.

⚫️Если собственнику дают жилье взамен, а не деньги, то оно должно находиться в том же муниципалитете и иметь ту же площадь. Власти не смогут уменьшать метры или переселять за пределы города без добровольного согласия самого человека.

⚫️Новое жилье предоставляется только один раз и только при отсутствии других пригодных квартир. Если у человека несколько аварийных объектов, то жилье взамен дадут лишь по одному из них, а остальные будут компенсированы деньгами. Т.е. зажимаются инвестиционные схемы вокруг аварийки.

Известный экономист Михаил Хазин, разбирая провальную демографическую политику, заявил, что в реальности у власти есть простые и эффективные инструменты для резкого роста рождаемости. Например, можно бесплатно предоставлять квартиры семье, родившей трёх детей, или гарантировать повышенную пенсию для многодетных матерей. Но почему-то выбор делается в пользу совсем других механизмов.

Сухие данные Росстата читаются как сводки с фронта. В 2025 году число рождений в России снизилось до 1,2 млн – это минимальный показатель за весь постсоветский период. Надо откровенно признать, что такими темпами русские рано или поздно вымрут, уступив место более плодовитым, жадным к жизни народам. Например, при нынешних показателях, когда суммарный коэффициент рождаемости упал ниже 1,4, уже к 2050 году нас будет меньше на 20–25 миллионов человек.

Откуда вы знаете?

1. В решении судов была закрытая часть. Так делают в т.ч. когда есть представления от прокуратуры доказательств в рамках...

Буквально вчера изучал рынок недвижимости и заметил очень странную и непонятную тенденцию. Например, однокомнатную квартиру в моём городе можно купить у застройщика за 6 млн рублей без ремонта, а на вторичном рынке — уже готовую «однушку» с приличным ремонтом в хорошем районе — всего за 3 млн рублей. Если рассуждать логически, покупка готовой вторичной квартиры за 3 млн выглядит привлекательнее, чем приобретение «черновика» у застройщика за 6 млн.

Но здесь есть одно маленькое, но важное «но». Если у вас на руках есть 3 млн рублей, выбор очевиден. А вот если таких денег нет, вы начинаете смотреть в сторону ипотеки — и тогда сама сумма отходит на второй план, а решающее значение приобретает процентная ставка.

Вот что я имею в виду: если купить однокомнатную квартиру за 6 млн у застройщика по семейной ипотеке под 6% на 30 лет, ежемесячный платёж составит примерно 36 тыс. рублей. А если взять вторичную квартиру за 3 млн, но уже по рыночной ипотеке под 21,25% на 30 лет, платёж будет около 53 тыс. рублей.

«В текущем моменте расходы на аренду, конечно, существенно ниже ежемесячного платежа по рыночной ипотеке. Несмотря на то, что аренда дорожает, снимать жилье пока все еще намного выгоднее, чем выплачивать ипотеку. Это характерно для всех регионов России», - заявила РИА Новости старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Мышление, в моем определении, это умение видеть невидимое и подвергать сомнению видимое. Но даже зная об этом, постоянно испытываешь инерцию в мыслях, не можешь объяснить сам себе простые вещи.

Например, меня поражало, почему люди покупают квартиры в человейниках на окраинах города Краснодара, из которых выбираться из-за пробок дольше, чем долететь от Краснодара до Стамбула? Ведь есть же возможность купить квартиры, пусть в старом фонде, но прямо у парка, в зеленой зоне, в самом центре города с развитой инфраструктурой и дешевле! Почему же люди этого не делают? Да еще жалуются сами, что не могут никуда выбраться.

Думал, что такой «глупый» выбор можно списать на приезжих, для них за тысячи километров от дома кажется, что район города значения не имеет, поэтому и селятся черт знает где. Мне, как местному жителю, это вообще не понять, но видно, для приезжих далекие районы Краснодара все же ближе к теплу Солнца.

Но люди, которые родились в Краснодаре, они-то зачем в дебри переезжают?

Уже почти 6 лет я целенаправленно формирую капитал на бирже, и сегодня на моем счете лежит почти 7 млн рублей. Но периодически меня посещает мысль: «А что, если бы я купил на эти деньги не дивидендные акции, а квартиру и сдавал её?»

Я решил не гадать, а провести сравнительный анализ: взять реальные цифры стоимости недвижимости в моем городе, текущие арендные ставки и доходность моего портфеля. Моя цель — понять, какой путь создания пассивного дохода эффективнее!

Мои инвестиции

На данный момент мой портфель выглядит так (скрин из сервиса учёта инвестиций):

Алексей Светлов, Основная ошибка — это вот такие вот посты. Есть немало тех, кто взял льготную под 4-6%. И торопиться ее выплачивать, смотря...

Откуда вы знаете?

1. В решении судов была закрытая часть. Так делают в т.ч. когда есть представления от прокуратуры доказательств в рамках...