Инвестиции в недвижимость

Начать торговать
  1. Аватар Байкал
  2. Аватар Yan_Vas
    Где в России жить хорошо?

    Много у нас постов про заграницу, давайте о России поговоим.

    Большую часть своей жизни прожил в Красноярске. В школьные годы бывал во Владивостоке, Анапе, Сочи

    Во время получения высшего образования довелось пожить несоклько лет в Барнауле. Пока трудился на государственной службе бывал в таких городах как Москва, Омск, Абакан

    Сейчас проживаю в Северо-Енисейске, это населенный пункт не большой численности в близи с крупнейшим карьером АО «Полюс»

    В последнее время нас с жено не покидает мысль сменить место жительства. Причина:
    1) для кого-то покажется банальной, но надоела сибирская погода. Ни солнца, ни фруктов, ни овощей нормальных. На природе клещи атакуют… или медведи (прошлым летом в Северо-Енисейск вышло два медведя, полицеские их гоняли на бобике своем)
    2)  неадекватная стоимость аренды жилья и ком. платежей. Например в Северо-Енисйске аренда любой квартиры минимум 13 тысяч. + ком платежи (в зимнее время в размере от 5 — 8 тысяч). 


    читать дальше на смартлабе
  3. Аватар Влад
    Пристрой-ка

    Выбор интересного объекта недвижимости похож на работу старателя. Просматриваешь кучу руды, пока не найдешь то, во что хочется вложиться. Тем не менее, иногда встречаются случаи, которые могут даже немного знающего поставить в тупик.

    Итак — хата на первом этаже, а к ней трудолюбивый хозяин сделал пристройку, типа балкона метра 3 квадратных. ВТФ?
    Рыночный эксперимент № XXXXX+1. Исследование вопроса влияния пристройки на стоимость объекта.
    Во-первых строках выясняется, что данная пристройка не прошла узаконивание. Значит, это потенциальный геморрой. 
    Насколько сложно узаконить по суду? Нет ли препятствий к узакониванию? Может стоит обязать хозяев решить этот вопрос, а потом уже говорить о движении дальше? Ну его в пень! Запишем недостатком, и оценим риск, включим в дисконт.
    Во-вторых цена вопроса. Предполагаю, если поймают, то грозит штраф (вроде около 5 штук) + предписание о сносе (работа демонтажников). Плюс, возможно, надо привести фасад в первоначальный вид. Итого оцениваю данный недостаток, ну штук 50, максимум 100 (за хлопоты).
    Но каковы шансы, что поймают? Хозяин сделал ее давно, но вряд ли является надежным источником о наличии проблем. С другой стороны, если нет пристройки в плане, то проблема не моя, и затраты нести не нужно. А что с ипотекой по таким объектам? Топовые банки такое не оценивают?
    Короч, масса вопросов, над чем можно поразмышлять.

    PS: Субботняя попытка поразмышлять дала аж целый один комментарий! Проблема в том, что если пишешь в блок размышления, то они как правило интересны только тебе. Полагаю, что идея Тимофея поразмышлять вслух по сути является делом бесполезным. 


    читать дальше на смартлабе
  4. Аватар webkot
    Клиент всегда неправ, когда спорит с рынком

    Несколько месяцев назад писал про наш всё ещё дикий рынок недвижимости. В последнее время попадаются новости про то, что якобы цены на вторичке с начала года выросли на 10-15%. Видимо все ждут повышения цен из-за планируемого прекращения ДДУ с 1 июля 2019.
    Ну и решил я посмотреть на известном сайте судьбу объектов, которые относительно недавно изучал.
    Из 20-ти до сих пор висят 18. Про один вариант я точно знаю, что люди просто передумали и сняли объявление.

    Там где была прямая продажа, т.е. без встречных сделок, ценник ощутимо снизился.
    Как всё происходит? У каждого объекта есть агент, который пытается обосновать собственнику реальную цену и заинтересован в продаже, т.к. комиссию получает от закрытой сделки. Но собственник боится продешевить, поэтому не соглашается и хочет дороже. Просмотров нет или заканчиваются ничем (объект в реале хуже, чем на фото). Тогда агент снова пытается объяснить, что надо снижать цену. Но клиент же всегда прав! 

    читать дальше на смартлабе
  5. Аватар dmitry71
    REIT vs недвижимость.

    Хорошая стать https://seekingalpha.com/article/4251781-wish-knew-investing-rental-properties про преимущества инвестиций в REIT-ы по сравнению с реальной недвижимостью. 
    Если проблемы с английским, то гугл-переводчик все хорошо переводит. Мой английский кстати тоже очень далек от хорошего.
    читать дальше на смартлабе
  6. Аватар Михаил Titov
    Почему цена бетонной коробки такая высокая?

    Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах: 



    Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.

    По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13%  — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.

    Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!

    Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
    читать дальше на смартлабе

    Сергей Симонов, за 2018 на табак потратили ~700 ярдов, на алкашку за 2013 год 1,5 трл. + 2 трл. сопутствующий ущерб. Вот вам и «страна нищебродов»
  7. Аватар Павел
    Почему цена бетонной коробки такая высокая?

    Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах: 



    Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.

    По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13%  — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.

    Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!

    Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
    читать дальше на смартлабе

    Сергей Симонов, потому что инфляция, NPV, и курс доллара
  8. Аватар Евгений Черных
  9. Аватар Евгений Черных
  10. Аватар Сергей Симонов
    Почему цена бетонной коробки такая высокая?

    Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах: 



    Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.

    По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13%  — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.

    Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!

    Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
    читать дальше на смартлабе
  11. Аватар Максим
    Мечта русского — понакупить квартир и сдавать

    При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.

    А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.
    читать дальше на смартлабе

    Старый Маразматик, Недвига, это прибавка к пенсии… 1,2 квартиры с бюджетным ремонтом сданные военному или студенткам у ВУЗа со скидкой 10-15% от рынка — нормальный доход. А если сдавать кавказским «студентам» или узбекам под наркопритон… пытаясь выжать лишнюю тысячу сверху или постоянно повышать квартплату в надежде что никуда не денутся...
    Тема с АйрБНБ в США не подтверждает Вашу гипотезу о нежелании сдавать недвигу частным клиентам в США…
  12. Аватар Старый Маразматик
    Мечта русского — понакупить квартир и сдавать

    При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.

    А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.
    читать дальше на смартлабе
  13. Аватар Yan_Vas
    Недвижимые мифы

    МИФ № 1 Недвижимость — идеальная инвестиция;
    МИФ № 2 Ипотека — замечательное средство для приобретения жилья;
    МИФ № 3 Рента квартиры — шикарный бизнес.


    Россия, Красноярский край, г. Красноярск на дворе 2019 год

    Среднестатистический Сибиряк решил приобрести квартирку 57 квадратных метров. В среднем 1 квадратный метр обойдется в 53 000 р.

    Общая стоимость такой квартиры – 3 021 000 р. (45 622$)

     

    Вернемся в прошлое, например в 2014 год, до начала известных событий, когда 1$ стоил 35,98 р. Данная квартира бы стоила 83 963$  

    Резюме: За четыре года, в долларовом эквиваленте квартира упала в цене на 54,3%

     

    Пойдем далее… Как среднестатистическому Сибиряку купить эту квартиру? Конечно же ипотека!

    Первоначальный капитал – 454 000 р.

    Ипотека – 2 567 000 р.

    Условия ипотеки  9,5%, срок – 20 лет.

    Ежемесячный платеж — 23 928 р.


    читать дальше на смартлабе
  14. Аватар Старый Маразматик
    Не нужно покупать квартиру... В РОССИИ!

    Недивижимость традиционно воспринимается как «тихая гавань» в море инвестиций, которая позволяет надежно сохранить капитал и обеспечить себе и детям стабильное будущее.

    Но у России, как водится, и в этом вопросе особый путь развития.

    Ночь ковшей
    , реновация, повышение налогов, падение курса рубля, возможность отъема недвижимости по желанию какого-то чиновника, падение железного занавеса, гражданская война или просто затяжной военный конфликт — все это не сильно способствует росту цены и высокой доходности.

    Квартира в России не обеспечит вас в старости. Откладывая на нее всю жизнь, вы рискуете получать с нее жалкие копейки, а возможно и потерять все. Ничего не напоминает?

    читать дальше на смартлабе
  15. Аватар Алексей
    О пользе "фундаментала" для ПИФов недвижимости

    Сначала я хотел назвать эту статью «Как заработать на ПИФах недвижимости?», поскольку какое-то время назад я смотрел на результаты их деятельности и там были сплошные убытки. Но глянув сейчас на Investfunds.ru, понял, за последнее время на рынке недвижимости произошли подвижки в лучшую сторону.

    О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости
    Как видно на рисунке, есть ПИФы недвижимости, которые дают довольно хорошую доходность за последние 5 лет. То, что при этом бОльшая часть ваших доходов остаётся в руках управляющих — это уже другой вопрос.

    О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости
    читать дальше на смартлабе
  16. Аватар Вадим Джог
    Думаю свое жилье однозначно нужно иметь!
  17. Аватар П М
    Покупать квартиру не нужно.

    Если вам 20 лет, вы только закончили институт, устроились в Москве, у вас нет тут родителей, встаёт вопрос, ипотека или аренда.
    Многие пишут, что 10 лет аренды — это цена квартиры, а сэкономленные деньги мол за 10 лет можно преумножить.
    Окай. Но ведь вам 20 лет, так? Жить вы будете, если всё хорошо, лет до 70, а то и больше. Т.е. впереди у вас 5 * 10 лет. 5 * 10 лет аренды квартиры купят вам вашему арендодателю 5 квартир. 

    Теперь допустим вы берёте ипотеку и расчитываетесь по ней за 10 лет. У вас остаётся 40 лет, чтобы преумножить свои деньги. При этом вы уже будете дополнительно экономить по одной московской квартире раз в 10 лет. Этакий бонус от вселенной — раз в десять лет сэкономленная квартира в Москве. Это не считая ваших усилий по преумножению, а просто автоматически.

    Многие писали что мол цены будут падать на жильё. Что же мы видим в реальности? Цена растёт весь последний год стабильно по 0.4% в неделю, с минимума, который был в феврале 2018 года. 
    Кто-нибудь дождался минимума или продолжает писать на форумах, что жильё слишком дорогое?
    читать дальше на смартлабе
  18. Аватар Виктор
    НУЖНО покупать квартиру

    Парни, у меня немного бомбануло… Я написал своё виденье в статье: smart-lab.ru/blog/529820.php, но, на мой взгляд мне не привели сильных аргументов в защиту своей точки зрения.

    И так, почему Вам всё таки НУЖНО покупать свою квартиру..? — То есть, квартиру для СОБСТВЕННОГО потребления.

    В той статье написано:

    Покупка своей квартиры — невыгодное решение. Если у вас есть 5 миллионов, то за несколько лет при правильном обращении они превратятся в 10. А квартира ваша, в лучшем случае, так и останется квартирой.

    Казалось бы… Если бы не одно НО..!
    Я вот, скажу честно, я не знаю как за несколько лет сделать X2 на капитал в 5 млн. Разве это возможно? — Его возможно профукать за несколько лет. А вот, сделать за несколько лет X2..? Я не знаю как. Рисковать можно, но даже самые рисковые облигации дают не более 10-12% годовых. Даже в этом случае, простите, это не несколько лет. А десять лет. Про опционы, фьючерсы и прочие деривиативы, даже говорить не приходится. Можно поймать успешный момент, вложить всё в доллары, дождаться X2 девальвации и всё такое. Но и тут рисков хватает. Сколько ждать? Когда входить? Когда выходить? В среднем девальвация бывает раз в пять лет. Вот её и ждать. Но… Всё равно тут как повезёт. В общем не вижу смысла бросаться такими умозаключениями.
    читать дальше на смартлабе
  19. Аватар Суть денег
    Фьючерс на индекс московской недвижимости собираются предложить в 2019г Московская биржа и Сбербанк

    «Московская биржа» (MOEX: MOEX) совместно  со
    Сбербанком (MOEX: SBER) планируют в 2019  году  реализовать  проект  по  запуску
    фьючерса  на  индекс  недвижимости,  базовым  активом  которого  станет  индекс
    стоимости квадратного метра жилой недвижимости Москвы на основе базы  данных  по
    ипотечным сделкам, сообщается в годовом отчете биржи за 2018 год.

    ЧТО ДУМАЕТЕ? УСПЕХ БУДЕТ?
    читать дальше на смартлабе
  20. Аватар Красный Циркуль
    Абсолютно всё про ипотеку!

    Йо, народ!
    Максимально актуальная тема, которая касается нас каждого!

    -Как купить жилье в кредит и не переплачивать?
    -Как самостоятельно рассчитать посильный размер кредита?
    -Как купить квартиру без денег на первый взнос?
    -На какие нюансы в документах по кредиту нужно обращать внимание первым делом?
    -Как получить ипотеку на выгодных условиях?

    Если ты хоть раз в жизни задавался таким вопросом, то сегодняшняя тема прямо для тебя!

    Денис Махов расскажет вам абсолютно все!
    За 2 занятия вы узнаете все секреты и «подводные камни» в этом деле! А также сможете задавать свои вопросы!
    Начало сегодня в 7 вечера!
    Даже не думай такое пропускать!
    Записаться на вебинар можно тут https://red-circule.com/courses/11300 

    P.S. Также, сегодня у нас сумасшедший выбор БЕСПЛАТНЫХ вебинаров по разным темам!
    Не пропусти такие подгоны)



    читать дальше на смартлабе
  21. Аватар Старый Маразматик
    Не нужно покупать квартиру

    Это до боли избитая тема, но все жа вставлю свои пять копеек.

    Квартира в Москве стоит в районе 5 миллионов рублей. Аренда — 30-40 тысяч в месяц. То есть 125 платежей или чуть более 10 лет.

    Ипотека — грабеж (если ее не выплатить за 2-3 года).

    Покупка своей квартиры — невыгодное решение. Если у вас есть 5 миллионов, то за несколько лет при правильном обращении они превратятся в 10. А квартира ваша, в лучшем случае, так и останется квартирой.

    Вывод: если есть деньги на хату, НЕ ПОКУПАЙТЕ, БЛИН, ХАТУ! Вложите во что-то более ценное. Лучше каждый месяц выкладывать 30 тысяч, чем просрать сразу большую сумму.
    читать дальше на смартлабе
  22. Аватар autotrade
  23. Аватар Марэк
    Цена жилья в Новой Москве преодолела психологический рубеж

    15:56, 24 марта 2019
    В период с февраля 2018-го по февраль 2019-го средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 20 тысяч рублей, с 97 тысяч до 118 тысяч рублей, перешагнув через психологическую 100-тысячную отметку. Об этом свидетельствуют материалы агентства «БЕСТ-Новострой», поступившие в редакцию «Ленты.ру».

    Как поясняют аналитики, повышение цен на присоединенных территориях обусловлено, в том числе, неуклонным сокращением объема предложения: только за февраль 2019-го общая площадь предлагающихся к продаже новых квартир здесь снизилась на девять процентов.

    Всего в настоящее время на первичном рынке Новой Москвы насчитывается 30 проектов строительства жилья (138 корпусов), в составе которых продаются почти 7,8 тысячи квартир.

    По данным «БЕСТ-Новострой», самая доступная новая квартира на присоединенных территориях стоит 1,9 миллиона рублей — столько просят за 30-метровую «однушку» в малоэтажном жилом комплексе в поселении Новофедоровское.
    читать дальше на смартлабе
  24. Аватар Тимофей Мартынов
    Тренды в мировой недвижимости

    Чья недвижимость подорожала за 10 лет максимально?
    • Гонконг, Бразилия +200%
    • Колумбия, Израиль, Филиппины +100%
    • Австрия +86%
    • Германия +56%
    • Италия -14%
    • Латвия -25%
    • Испания -33%
    • Греция -42%
    • Украина -70% 
    В 2018 кто подорожал?
    • Мальта +10.5%
    • Филиппины +9,9%
    • Нидерланды +8,5%
    • Сингапур +7,3%
    • Чили +7%
    • Германия +6,8%
    • Испания +5,2%
    топ спад 2018:
    • Египет -18,8%
    • Турция -8,8% (кризис)
    • Дубай -8,2% (избыток предложения)
    • Украина -6,1%
    • Китай -3,7%

    читать дальше на смартлабе
  25. Аватар Тимофей Мартынов
    сделки с ипотекой в РФ сейчас:
    60% новостройки
    50% вторичка

Инвестиции в недвижимость

В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежную
Чтобы купить акции, выберите надежного брокера: