Клиент всегда неправ, когда спорит с рынком
Несколько месяцев назад писал про наш всё ещё дикий рынок недвижимости. В последнее время попадаются новости про то, что якобы цены на вторичке с начала года выросли на 10-15%. Видимо все ждут повышения цен из-за планируемого прекращения ДДУ с 1 июля 2019.
Ну и решил я посмотреть на известном сайте судьбу объектов, которые относительно недавно изучал.
Из 20-ти до сих пор висят 18. Про один вариант я точно знаю, что люди просто передумали и сняли объявление.
Там где была прямая продажа, т.е. без встречных сделок, ценник ощутимо снизился.
Как всё происходит? У каждого объекта есть агент, который пытается обосновать собственнику реальную цену и заинтересован в продаже, т.к. комиссию получает от закрытой сделки. Но собственник боится продешевить, поэтому не соглашается и хочет дороже. Просмотров нет или заканчиваются ничем (объект в реале хуже, чем на фото). Тогда агент снова пытается объяснить, что надо снижать цену. Но клиент же всегда прав!
читать дальше на смартлабе
Инвестиции в недвижимость
-
REIT vs недвижимость.
Хорошая стать https://seekingalpha.com/article/4251781-wish-knew-investing-rental-properties про преимущества инвестиций в REIT-ы по сравнению с реальной недвижимостью.
Если проблемы с английским, то гугл-переводчик все хорошо переводит. Мой английский кстати тоже очень далек от хорошего.
читать дальше на смартлабе
Почему цена бетонной коробки такая высокая?
Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах:
Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.
По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13% — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.
Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!
Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
читать дальше на смартлабе
Сергей Симонов, за 2018 на табак потратили ~700 ярдов, на алкашку за 2013 год 1,5 трл. + 2 трл. сопутствующий ущерб. Вот вам и «страна нищебродов»
Почему цена бетонной коробки такая высокая?
Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах:
Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.
По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13% — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.
Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!
Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
читать дальше на смартлабе
Сергей Симонов, потому что инфляция, NPV, и курс доллара
Почему цена бетонной коробки такая высокая?
Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах:
Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.
По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13% — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.
Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!
Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
читать дальше на смартлабе
Мечта русского — понакупить квартир и сдавать
При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.
А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.
читать дальше на смартлабе
Старый Маразматик, Недвига, это прибавка к пенсии… 1,2 квартиры с бюджетным ремонтом сданные военному или студенткам у ВУЗа со скидкой 10-15% от рынка — нормальный доход. А если сдавать кавказским «студентам» или узбекам под наркопритон… пытаясь выжать лишнюю тысячу сверху или постоянно повышать квартплату в надежде что никуда не денутся...
Тема с АйрБНБ в США не подтверждает Вашу гипотезу о нежелании сдавать недвигу частным клиентам в США…
Мечта русского — понакупить квартир и сдавать
При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.
А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.
читать дальше на смартлабе
Недвижимые мифыМИФ № 1 Недвижимость — идеальная инвестиция;
МИФ № 2 Ипотека — замечательное средство для приобретения жилья;
МИФ № 3 Рента квартиры — шикарный бизнес.
Россия, Красноярский край, г. Красноярск на дворе 2019 годСреднестатистический Сибиряк решил приобрести квартирку 57 квадратных метров. В среднем 1 квадратный метр обойдется в 53 000 р.
Общая стоимость такой квартиры – 3 021 000 р. (45 622$)
Вернемся в прошлое, например в 2014 год, до начала известных событий, когда 1$ стоил 35,98 р. Данная квартира бы стоила 83 963$
Резюме: За четыре года, в долларовом эквиваленте квартира упала в цене на 54,3%
Пойдем далее… Как среднестатистическому Сибиряку купить эту квартиру? Конечно же ипотека!
Первоначальный капитал – 454 000 р.
Ипотека – 2 567 000 р.
Условия ипотеки 9,5%, срок – 20 лет.
Ежемесячный платеж — 23 928 р.
читать дальше на смартлабе- Не нужно покупать квартиру... В РОССИИ!
Недивижимость традиционно воспринимается как «тихая гавань» в море инвестиций, которая позволяет надежно сохранить капитал и обеспечить себе и детям стабильное будущее.
Но у России, как водится, и в этом вопросе особый путь развития.
Ночь ковшей, реновация, повышение налогов, падение курса рубля, возможность отъема недвижимости по желанию какого-то чиновника, падение железного занавеса, гражданская война или просто затяжной военный конфликт — все это не сильно способствует росту цены и высокой доходности.
Квартира в России не обеспечит вас в старости. Откладывая на нее всю жизнь, вы рискуете получать с нее жалкие копейки, а возможно и потерять все. Ничего не напоминает?
читать дальше на смартлабе 
О пользе "фундаментала" для ПИФов недвижимости
Сначала я хотел назвать эту статью «Как заработать на ПИФах недвижимости?», поскольку какое-то время назад я смотрел на результаты их деятельности и там были сплошные убытки. Но глянув сейчас на Investfunds.ru, понял, за последнее время на рынке недвижимости произошли подвижки в лучшую сторону.
Как видно на рисунке, есть ПИФы недвижимости, которые дают довольно хорошую доходность за последние 5 лет. То, что при этом бОльшая часть ваших доходов остаётся в руках управляющих — это уже другой вопрос.
читать дальше на смартлабе
Покупать квартиру не нужно.
Если вам 20 лет, вы только закончили институт, устроились в Москве, у вас нет тут родителей, встаёт вопрос, ипотека или аренда.
Многие пишут, что 10 лет аренды — это цена квартиры, а сэкономленные деньги мол за 10 лет можно преумножить.
Окай. Но ведь вам 20 лет, так? Жить вы будете, если всё хорошо, лет до 70, а то и больше. Т.е. впереди у вас 5 * 10 лет. 5 * 10 лет аренды квартиры купят вам вашему арендодателю 5 квартир.
Теперь допустим вы берёте ипотеку и расчитываетесь по ней за 10 лет. У вас остаётся 40 лет, чтобы преумножить свои деньги. При этом вы уже будете дополнительно экономить по одной московской квартире раз в 10 лет. Этакий бонус от вселенной — раз в десять лет сэкономленная квартира в Москве. Это не считая ваших усилий по преумножению, а просто автоматически.
Многие писали что мол цены будут падать на жильё. Что же мы видим в реальности? Цена растёт весь последний год стабильно по 0.4% в неделю, с минимума, который был в феврале 2018 года.
Кто-нибудь дождался минимума или продолжает писать на форумах, что жильё слишком дорогое?
читать дальше на смартлабе
НУЖНО покупать квартиру
Парни, у меня немного бомбануло… Я написал своё виденье в статье: smart-lab.ru/blog/529820.php, но, на мой взгляд мне не привели сильных аргументов в защиту своей точки зрения.
И так, почему Вам всё таки НУЖНО покупать свою квартиру..? — То есть, квартиру для СОБСТВЕННОГО потребления.
В той статье написано:
Покупка своей квартиры — невыгодное решение. Если у вас есть 5 миллионов, то за несколько лет при правильном обращении они превратятся в 10. А квартира ваша, в лучшем случае, так и останется квартирой.
Казалось бы… Если бы не одно НО..!
Я вот, скажу честно, я не знаю как за несколько лет сделать X2 на капитал в 5 млн. Разве это возможно? — Его возможно профукать за несколько лет. А вот, сделать за несколько лет X2..? Я не знаю как. Рисковать можно, но даже самые рисковые облигации дают не более 10-12% годовых. Даже в этом случае, простите, это не несколько лет. А десять лет. Про опционы, фьючерсы и прочие деривиативы, даже говорить не приходится. Можно поймать успешный момент, вложить всё в доллары, дождаться X2 девальвации и всё такое. Но и тут рисков хватает. Сколько ждать? Когда входить? Когда выходить? В среднем девальвация бывает раз в пять лет. Вот её и ждать. Но… Всё равно тут как повезёт. В общем не вижу смысла бросаться такими умозаключениями.
читать дальше на смартлабе
Фьючерс на индекс московской недвижимости собираются предложить в 2019г Московская биржа и Сбербанк
«Московская биржа» (MOEX: MOEX) совместно со
Сбербанком (MOEX: SBER) планируют в 2019 году реализовать проект по запуску
фьючерса на индекс недвижимости, базовым активом которого станет индекс
стоимости квадратного метра жилой недвижимости Москвы на основе базы данных по
ипотечным сделкам, сообщается в годовом отчете биржи за 2018 год.
ЧТО ДУМАЕТЕ? УСПЕХ БУДЕТ?
читать дальше на смартлабе
Абсолютно всё про ипотеку!
Йо, народ!
Максимально актуальная тема, которая касается нас каждого!
-Как купить жилье в кредит и не переплачивать?
-Как самостоятельно рассчитать посильный размер кредита?
-Как купить квартиру без денег на первый взнос?
-На какие нюансы в документах по кредиту нужно обращать внимание первым делом?
-Как получить ипотеку на выгодных условиях?
Если ты хоть раз в жизни задавался таким вопросом, то сегодняшняя тема прямо для тебя!
Денис Махов расскажет вам абсолютно все!
За 2 занятия вы узнаете все секреты и «подводные камни» в этом деле! А также сможете задавать свои вопросы!
Начало сегодня в 7 вечера!
Даже не думай такое пропускать!
Записаться на вебинар можно тут https://red-circule.com/courses/11300
P.S. Также, сегодня у нас сумасшедший выбор БЕСПЛАТНЫХ вебинаров по разным темам!
Не пропусти такие подгоны)
читать дальше на смартлабе- Не нужно покупать квартиру
Это до боли избитая тема, но все жа вставлю свои пять копеек.
Квартира в Москве стоит в районе 5 миллионов рублей. Аренда — 30-40 тысяч в месяц. То есть 125 платежей или чуть более 10 лет.
Ипотека — грабеж (если ее не выплатить за 2-3 года).
Покупка своей квартиры — невыгодное решение. Если у вас есть 5 миллионов, то за несколько лет при правильном обращении они превратятся в 10. А квартира ваша, в лучшем случае, так и останется квартирой.
Вывод: если есть деньги на хату, НЕ ПОКУПАЙТЕ, БЛИН, ХАТУ! Вложите во что-то более ценное. Лучше каждый месяц выкладывать 30 тысяч, чем просрать сразу большую сумму.
читать дальше на смартлабе 
Цена жилья в Новой Москве преодолела психологический рубеж
15:56, 24 марта 2019
В период с февраля 2018-го по февраль 2019-го средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 20 тысяч рублей, с 97 тысяч до 118 тысяч рублей, перешагнув через психологическую 100-тысячную отметку. Об этом свидетельствуют материалы агентства «БЕСТ-Новострой», поступившие в редакцию «Ленты.ру».
Как поясняют аналитики, повышение цен на присоединенных территориях обусловлено, в том числе, неуклонным сокращением объема предложения: только за февраль 2019-го общая площадь предлагающихся к продаже новых квартир здесь снизилась на девять процентов.
Всего в настоящее время на первичном рынке Новой Москвы насчитывается 30 проектов строительства жилья (138 корпусов), в составе которых продаются почти 7,8 тысячи квартир.
По данным «БЕСТ-Новострой», самая доступная новая квартира на присоединенных территориях стоит 1,9 миллиона рублей — столько просят за 30-метровую «однушку» в малоэтажном жилом комплексе в поселении Новофедоровское.
читать дальше на смартлабе
Тренды в мировой недвижимости
Чья недвижимость подорожала за 10 лет максимально?
- Гонконг, Бразилия +200%
- Колумбия, Израиль, Филиппины +100%
- Австрия +86%
- Германия +56%
- Италия -14%
- Латвия -25%
- Испания -33%
- Греция -42%
- Украина -70%
- Мальта +10.5%
- Филиппины +9,9%
- Нидерланды +8,5%
- Сингапур +7,3%
- Чили +7%
- Германия +6,8%
- Испания +5,2%
- Египет -18,8%
- Турция -8,8% (кризис)
- Дубай -8,2% (избыток предложения)
- Украина -6,1%
- Китай -3,7%
читать дальше на смартлабе- Кто куда и почему стучит если вы покупаете недвижимость?
Схемы с недвигой часто используются в отмыве. Например покупается дешевая земля. Потом через какое-то время продается гораздо дороже своим. Продавец легализовал полученный кэш.
Росфинмониторинг просит стучать на такие сделки если:
- возраст или соц статус участников вызывает подозрения
- реальный участник сделки скрывается
- сделка проходит ниже-выше рынка
- стороны настаивают на расчетах наличными
Цимес в том, что под стук могут попасть и добросовестные участники сделки.
Кстати я лично не знал, что:
1. Все сделки >3млн подлежат контрою Росфинмониторинга
2. Даже риэлторы информируют Росфинмониторинг.
3. Нотариусы обязаны информировать Росфинмониторг, а предупреждать клиентов об этом запрещено
читать дальше на смартлабе ищу опытного траидера после к Герчика т америка лп
Benia Ngn, пиши в другую тему
Инвестиции в недвижимость
В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежнуюЧтобы купить акции, выберите надежного брокера:
